こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産の年間周期では、6月はほぼピークタイムに入ります。
例年であれば、今の時期は活発な売買が繰り返されているはずです。
けれども本年はコロナウイルスの影響で米国の経済が減速し始め、4月には不動産市場の鈍化が数字に現れてきました。
ところがです。
昨月5月の市場を見ると、地域市場によっては4月の下げから反発している地域もあります。
参考までに過去を振り返ると、2007年からのアメリカ不動産価格暴落時には平均では少なくとも2008年第一四半期まで約1年間、下落が続いています。
2008年夏には一旦は上がったかのように見えるものの、そこから再び下がり続けるという動きでした。
けれども今回の場合は価格が下がる様子があの時とはどうやら違う様子。
少なくとも下げが始まった翌月にすぐに反発する、という動きはほぼなかったからです。
今回は価格が下がる要因が半強制的に経済がストップさせられたことであるだけに、反応が違ってくるようです。
それではなぜ5月には一部の地域で販売数と価格が反発する現象が起こったのでしょうか。
一部報道では
「アメリカ不動産業界が本年の本調子に戻り出した。やはり不動産市場は手堅い。」
という向きで煽るように伝えていますが、私(佐藤)はこの表面的な見方には懐疑的です。
そもそも景気後退はこの夏からいよいよ本格化する公算が高いと思いますし、このままグングン本調子に戻るとはとても思えません。
本来の不動産価格は株式市場とその動きが比例せず、流動性が低いだけに経済の動きにそのまま素直に従う向きが強いものです。
5月に不動産価格が一部の地域で戻り、それがこのまま本来の勢いで伸び続けるというのであれば
「物件を買い控えていた人々が3月と4月に動き出した」
ということになりますが、このシナリオは
緊急事態宣言
自宅待機命令
が乱発された同期間の全米の混乱を振り返ると矛盾していますし、あの騒ぎの最中に統計に影響するほど大勢が一気に物件購入に動けたはずがありません。
そこで可能性として最も高いのは
「コロナウイルスの影響で3月、4月に一旦保留になっていた契約が再び動き出し、5月にようやくクローズ出来た」
という状況で一時的に数字が上がった地域が出たのではないでしょうか。
売主としてはようやく保留となっていた案件が動き出し、安堵のため息をついているはず。
いずれにせよ、5月の不動産市場の反応は一つのポイントとして押さえておく必要がありそうです。
そして米国でも経済が再開されつつある中、
「出来ればこの夏に物件を購入しておきたい」
と願う方々からご相談の問い合わせを引き続き頂いています。
基本的には様子を見た方がよいとは思いますが、どうしてもという方にアドバイスできるのは「価格交渉を強気に行う」ということです。
今はすっかり買い手市場になっていますから、売りに焦る売主の心理をついて買い手の優位性で積極的に値下げを実行できる好機です。
zillow.comの予想では向こう一年で最大1.5%下げるのみで、その後は価格が再び上昇し始めるとみています。
もしそれが本当にであれば、買い手市場が熟成されつつある今のタイミングで価格を可能な限り値下げしてもらった方がよいとも言えます。
価格が本格的に上昇を継続すると今度は売り手市場に戻ってしまいますから、その意味ではたった今が好機といえなくもないと思うのです。
もちろんzillow.comが見せている数字はあくまでも統計上の予想でしかありませんし、誤差は出てくるものと思います。
さらには蓋をあけたら実際には1.5%どころか
30%の下げだった
50%の下げだった
ということもシナリオとしては考えておかなくてはなりません。
最も身構えなければならないのは、特定の金融機関の経営破綻から連鎖する世界金融危機が発生したときではないでしょうか。
前回はサブプライムローンに端を発するリーマン・ブラザーズがその引き金を引き、当時のデリバティブ商品を中心に崩れていきました。
今回はサブプライムローンの割合は2007年当時と比較するとかなり少なく爆弾にはなり得ないように思います。
その代わり、デリバティブ商品の取引総額は2007年当時の2倍近くになっているのです。
特定の名前は控えますが、世界には火種となる爆弾があちこちにあることをご存知かと思います。
最悪のシナリオとして、現在のデリバティブ商品が総崩れに近くなった時のインパクトを想定しておいても間違いはないのではないでしょうか。
。。。
いずれにせよ、アメリカ不動産の場合は今の時期に購入するのであればやはり心構えとしては
「最低でも10年以上は保有する」
という、長期バイアンドホールドのスタンスの方がよいと思います。
その上で
・買い手市場の波に乗って十分に価格を落として購入する
・価格が下がってきても長期保有で市場価格の戻りを待つ
という姿勢が推奨される時期です。
もちろん価格が大きく下がっても将来に再び上昇する、というのもあくまで力学的なシナリオの一つでしかありません。
けれども現代の金融資本主義のシステムそのものが崩壊しない限り、下がった価格は再び上昇してくる可能性は強いと思います。
過度な競争を避けられる
そして今の時期に購入を進めたい、という方々の動きがあながち間違いではないもう一つの理由があります。
それは、
「価格が落ち着いた際に起こるだろう、過度な競争を避けられる」
ということです。
考えてみてください。
たった今のタイミングでは世界中の不動産投資家や住居物件購入希望者は
「今は様子を見ておこう」
と様子をみている人々がほとんどです。
つまり物件にオファーしてくる絶対数は例年よりも圧倒的に少ない状況が生まれています。
そして
オファーの絶対数が少ない = 競争が少ない
であり、
競争が少ない = 価格の下げの圧力がさらに強い
ということでもあります。
また同様に
競争が少ない = 選べる物件の選択肢が増える
とも言えるのです。
結果としてたった今の市場は案外穴場であり、
・買い手市場で大幅なディスカウント価格で購入できる
・競争が少ない分、物件選択と価格交渉で更に有利
そんなスポットにハマっているかもしれません。
日本では1990年代に突入して直後、バブル崩壊が起こりました。
あの時に最も資産を増やせたパターンは、蓋を開けてみると皮肉にも地味な郵便貯金だったといいます。
株式や不動産に使われた資産は大きくその価値を失った一方で、超安全パイの郵便貯金に預け入れた方が遥かに運用成績が良かったわけです。
今回の事例と日本のバブルは比較できないにせよ、少なくとも抽象度を上げて
「不動産や株式で大きな利益を狙ったはずが、安全地帯が一番得をした」
という意味でいうのなら
「不動産価格の大底で大きな利益を狙ったはずが、人が避ける時期が一番得をした」
ということもあり得ると思うのです。
そこで今の時期に購入を希望される方々は、最終的には
「ここまで価格を落とせれば自分としては納得できる」
というポイントを絞り、後は長期保有でいかれるとよいかと思います。
いずれにせよ、この6月に不動産業界から出される5月まで統計はより大きな羅針盤となりそうです。
