こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
今の時期に物件購入に進みたい方々からのお問い合わせが多いことから、先日はこちらで一つの考え方についてお伝えしました。
買い手市場の優位性で大きく値下げする
長期保有する
というポイントを押さえれば、今の時期に購入することが理に適う場合もあると思います。
いかんせん、世界中の投資家がアメリカ不動産市場に値動きについては
2007年 ～ 2012年
の期間の下げ具合とその後の市場回復の特徴をよく掴んでいます。
そうすると過去の学習がある分、ここから先の底値以降は 余計に競争が激しくなることは想像に難くありません。
かつ、先の不動産価格が思ったほど下がらなかったとしたらどうでしょうか。
その場合、今の買い手市場の優位性をもって購入しておけば先に予想される過度な競争を避けられるのみならず、幅広い選択肢で良い買い物ができるかもしれないのです。
未来については誰も正確な予想はできませんから、結局のところ自分が納得できる線引きをした範囲で購入するしかないように思うのです。
そして今の時期に購入した場合、不動産価格がここから先に下がったとしても結構な割合で納得できる買い物になる方法がもう一つあります。
今の時期に購入しても高値掴みにはなりにくい方法、それは「オークションに出される物件」を購入することです。
今日から、オークション物件の概要についてみていきましょう。
オークションで物件を購入する
オークション物件とは、
◆ REO Bank Owned（差し押さえられて融資元の銀行名義になっている物件）
◆ Foreclosure Homes（差し押さえられたけれど元オーナー名義のままの物件）
◆ Short Sales（債務不履行となったが元金回収は不可の前提で市場に出される物件）
等の債務整理の為に競売にかけられる物件のことです。
オークション物件はローンが完済出来なかった元オーナーの債務整理の為に市場に出てきますから、市場に出されるときは価格はかなりの確率で市場価値よりも安く出されることになります。
それ故にオークションには物件を安く購入したい人々が集まり、価格を競り合った後に落札者が所有権を手にすることになるのです。
そしてオークション形式で物件を競り落とす際にはいくつかのルールがあります。
事前の物件調査は不可
オークション物件のほとんどには元オーナーは暮らしたままです。
元オーナーはかつて自分が所有者だった物件を差し押さえられていますが、買い手がつくまで物件で暮らすことが許されています（＊元オーナーの居住が許される期間の規定には地域市場で違いがあり得ます）。
その為、オークションに出されてくる物件の住所は公に公開されるものの、競売対象となる物件に立ち入ったり物件調査専門業者を雇って事前に調査することは出来ません。
また元オーナーがすでに引越している場合でも全ての鍵は閉められたままで、事前に物件内をチェックすることは許されないのです。
イメージとしては不動産版の福袋を購入するようなもので、外見は分かるけれども中の状況は全く分かりません。
そこで唯一出来るのは、MLSサイトに上げられている過去の写真で内装のイメージを掴むことのみとなります。
as is 販売
そしてオークション物件はas is（現状のまま）で販売されることになります。
あくまでも債務整理の為の売却ですから、売り手がわざわざ修繕をかけてオークションにかけることもなければ、競り落とされた後に修繕してくれることもありません。
必要な修繕は全て、競り勝った新しいオーナーが自己責任で担うことになるのです。
前述のようにオークション前に事前調査が出来るわけではありませんから、実際に物件内がどのような状態になっているか手にするまでは一切分かりません。
その為、オークションで競り勝った者は物件状態がどうなっているかはドキドキものです。
とはいえフリップ業者の場合、彼らが購入を狙う物件は十中八九がオークション物件です。
フリップ業者は修繕ありきで入札しており、競り落としたらさっさと修繕をかけて売却して利益を上げていきます。
数多くのフリップ業者が長年同じ形態で事業を進めていますから、言い換えると
「修繕をかけて市場に出せる物件がほとんど」
ということになります。
もちろん入札する物件に対しては目利きがなされるべきですが、甚だどうしようもない場所と物件を購入しない限り、大金を失うことにはならないのです。
現金購入
そして債務整理である以上は購入は現金となります。
厳密には競り勝ったらその会場で手続きが開始され、
- 現金
- Cashier's check（キャッシャーズ・チェック：本人口座から引き落とす資金で銀行が作成する小切手）
のいずれかの方法で即、支払いを行うことになります。
物件価格は市場価値よりも安くなるものの、購入時は落札額を現金で支払える資金が必要になるということです。
購入後に対象物件を担保にして融資を引くことは可能ですが、先立つ資金は必要になることは覚えておきましょう。
。。。
実際のところ債務整理の対象となる物件がオークションで出される形式はかなり以前からありますし、日本でも不動産オークションは普通に行われていると思います。
アメリカの場合は2000年代からオークションがさらに活発になり始めましたが、その火付け役となったのが「オークションサイト」です。
不動産物件のオークションサイトは数多く存在していますが、全米で最も有名かつ規模が大きいのは「auction.com」になります。
アメリカのオークション物件について、auction.comが出すオークション物件を使ってその詳細をみていきましょう。
明日に続けます。
