こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日から今の時期に購入してもよいもう一つの方法としてオークションを紹介しています。
ここでいうオークションとは
◆ REO Bank Owned（差し押さえられて融資元の銀行名義になっている物件）
◆ Foreclosure Homes（差し押さえられたけれど元オーナー名義のままの物件）
◆ Short Sales（債務不履行となったが元金回収は不可の前提で市場に出される物件）
これらの債務整理の対象となる物件が出される競売市場のことです。
オークションというからには、間違いなく各物件は市場価値よりも安い価格で市場に出されてきます。
そして入札者が一斉に価格を競い合うことで、最終的に競り勝った人が該当物件の不動産権を受け取ることになるのです。
けれどもオークション物件の場合は一定音ルールがありますので注意しなくてはなりません。
およそアメリカ不動産市場で行われるオークションにほぼ共通するルールとは
- 事前の物件調査は不可
- as is（現状のままでの）販売
- 現金購入
です。
あたかも店頭に並ぶ福袋のように、オークション物件は外観は分かっても中身がどうなっているのか全く分かりません。
大抵のオークション物件には元オーナーがまだ暮らしていますから、少なくとも人が暮らせないような有様ではないはず。
私(佐藤)が知る限り過去に一度だけ、知人が競り落とした物件が最高のディールかと思いきや中身がどうにもならない酷い物件だったことがあります。
その物件はやや郊外の端っこながら、ピカピカに修繕をかければかなり良い賃貸物件に変化する、、はずでした。
ところが鍵を渡された後で中を確認すると、意図的には破壊されたのではないかと思えるくらい内装がボロボロだったのです。
結局彼は修繕は諦めて、その物件を安く叩き売ったのでした。
とはいえ、現実にはきちんと見定めればここまで極端な例はそうはありません。
・真っ当な住宅街にある物件
・一定以上の治安レベルをクリアしている物件
・本来の市場価値が安すぎない物件
・外観が可もなく不可もない物件
であれば、修繕をかけて価値をあげて売り抜けるチャンスは十分にあります。
今日も続けます。
Auction.comとは
アメリカ不動産市場のオークション物件を狙う上で、一般投資家でも参加しやすいのはオンラインオークションへの参加です。
一昔前までは債務整理を目的とする物件のオークションは裁判所指定の場所で行われるのが一般的でした。
役所のボードに定期的に事前にオークションにかけられる物件の情報が張り出され、それをわざわざ出向いて情報を取りに行く必要があったのです。
けれども2000年代に入ってからオンライン環境がかなり改善し、債務整理を目的としたオークション物件においてもオンラインでの情報提供があちこちで始まりました。
その中でもauction.comはアメリカ不動産業界でも代表的なオークション情報提供サイトです。
同社はカリフォルニア州オレンジ郡のアーバイン市に本部を置き、2007年にそのサービスを開始しています。
アメリカ不動産価格が暴落し始めたまさにその年に設立されていますが、創設者の
Robert Friedman（ロバート・フリードマン）
Jeff Frieden（ジェフ・フリーデン）
の二人の設立目的は
「これから差し押さえ物件が増えることが予想される為、融資元である債権者の物件債務整理を支援すること」
だったと言います。
その行動の速さは称賛に価すると思いますが、2007年までには
「近年のアメリカ不動産バブルはここまでだ。ここからは債務不履行が続発して物件の債務整理が数多く必要になる。」
と完璧に読み切り、多くの融資元が必要とするエグジットの受け皿を準備したわけです。
その後は二人の予想どおり（ともすると予想以上）に債務不履行が続発し、auction.comはスカイロケットで成長したのでした。
ここに、正に商売の王道を見ることができます。
「そこにニーズがあるから」
これが商売の基本であり、そのモノやサービスが欲しい方の目の前に提供するという、極めて当たり前の道理に従って動くことが商売のキモと言えます。
けれども実際に「言うは易く行うは難し」で、ニーズをきちっと読み取って適切な行動を起こせる人は世の中にそう多くはいないのかもしれません。
ちなみに創設者のラストネームを見てのとおり、創設者の二人ともユダヤ系の血筋です。
私(佐藤)がセールスについて教わった人々もたまたま大半がユダヤ系でしたが、彼らには商売については口では説明し難い、ある種の才能があるように思わずにはいられません。
結果としてauction.comは快進撃を続け、創業者の二人は2017年に同社をプライベート・エクイティ投資家に1000億円以上の破格で売却しています。
ニーズを正しく読み取って受け皿を準備した対価としては十分ではないでしょうか。
Auction.comを活用する方法
そこでauction.comを具体的に活用する方法にいきましょう。
詳細は同サイト上に書かれてあるとおりですが、オークションルールは多分に違いがあります。
- 州法による違い
- 現所有者が出す条件による違い
を始め、オークション物件の競売に参加するにしても
- オークション会場に向かわねばならない物件
- オンライン上で入札できる物件
- 出品者に直接入札する物件
等の違いがあります。
この中でも最もディールな物件を獲得できるパターンが多いのは
オークション会場に向かわねばならない物件
であるように思いますが、このパターンでは現地の不動産エージェントが入札希望者の代理でオークションに参加できる場合があります（州ごとに規定が違います）。
明日は、実際のオークション物件を見ながら考察してみましょう。
