商業ビル物件への理想の投資方法とは

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日から商業物件への投資機会についてお伝えしています。

ここでお伝えしているのは商業物件の中でも「オフィス・店舗ビル」についてですが、ここから先オフィスや店舗には空室が目立ち始めるように思います。

すでにアメリカのみならず日本でも数多くの倒産件数が確認され始めており、この年末までにその件数は益々増えてくるのではないでしょうか。

今の難局を持ちこたえられる場合でも、

家賃

人件費

等の固定費が大きくのしかかる事業ではこれらを削減の対象とする傾向が増えてくるだろうことは論を待たないところです。

そして家賃を削る場合は

・交渉して家賃を値下げしてもらう

・ペナルティを支払ってでも退去する

この二つに一つしかありません。

そうするとオフィス・店舗ビルのここからの行く末は

・収益性が落ちる（コロナ対策費用も加算される）

・空室が増える

のどちらか、もしくはその両方になる可能性が高いと思うのです。

結果としてオフィスビルのオーナーが現状維持が出来ない場合、ビルそのものの売却の検討も大いに有り得ることと思います。

真っ当な事業を進めてきたオーナーが物件を手放さねばならないことは気の毒ではありますが、資本主義経済全体の観点でいえば新しいオーナーに売却して再建してもらうことは然るべき健全な流れとも言えます。

かつ元オーナーが自分でも入居していた場合、こちらのパターンで逆に収益性を高められる場合もあるでしょう。

ここから先に商業ビルが多く売りに出される場合、売主と買主の双方がWin-winになれるパターンが数多く生まれることを願うばかりです。

投資家が商業物件を購入する最善のパターン

そこで投資家目線で見た場合、商業物件を購入する際に最も良いのは

・ほとんど空室であること

・けれども好景気サイクルが戻ればテナントが入る可能性が高いこと

この二点を押さえている場合です。

実例でいきましょう。

とある投資家がインディアナ州にある商業物件を購入しました。

ダウンタウンにほど近く、また主要道路沿いに立地する商業ビルです。

当時その街の景気は大きく下り坂になっており、30のテナントが入居できるはずのその商業ビルはなんと全てが空室になっていました。

ビル所有者にとっては収入は全くのゼロであり、それでも

維持管理費

固定資産税

保険

等の固定費が垂れ流されている状態でした。

そこでビルオーナーはビル全体を売却することで

売却益による収入プラス

固定支出を押さえることによる支出マイナス

この二つにより事業の立て直しを図ろうとしたのでした。

結果として、買主である投資家はこの収益のないビルを日本円にして約1億円で購入しました。

それからビル全体を修繕し、テナント目線で魅力度を上げ、購入時には完全空室だったオフィスビルに30のテナントをつけることに成功。

かつて空室のみだったビルは見事に満室の商業オフィスビルに生まれ変わったのです。

果たせるかな、この時につけられた価値は日本円にして3億円以上となりました。

空室のビルを購入して満室にもっていったことでビルの価値が一気に上がり、2億円以上のキャピタルゲインを生み出したのです。

。。。

と結果だけを聞くと素晴らしい事例ですが、耳障りのよい話のみならず現実を言えば

・多額の修繕費用

・空室期間中の固定資産税によりマイナス収支

・30のテナントをつけるまでのマーケティング費用

これらに相応のコストがかかっていることは申し添えておきます。

けれどもこれらの費用を前倒しで支払ったとしても、テナントを付けた後で十分に取り返せるキャピタルゲインを得たのです。

そしてこのことはもちろん偶然ではなく、

「再び満室に出来る物件なのか」

「満室になるとどれだけの価値が見込めるのか」

これらを事前に緻密に計算した上での購入でした。

これは非常に鮮やかな成功例ですが、かくして投資家目線では

「商業ビルの購入は空室に近い方が有利」

これは間違いありません。

けれども購入資金はどうする？

また上記の実例に付随して、かなり大切な点を補足しておきたいと思います。

ここまでにお伝えした通り、商業物件の価値はあくまでも

「いくら稼げる物件なのか」

ここに集約されてきます。

銀行の融資審査担当者が見るのは財務諸表の中でも

NOI（Net Operating Income）

の部分です。

言い換えると担当者が見るのは

キャッシュフロー

であり、その商業ビルがどれだけプラスのキャッシュをもたらすのかに焦点をおいています。

ということは、購入前には

「空室のみでテナントがゼロの商業物件」

このような商業物件に対し銀行が融資してくれるでしょうか？

よほど銀行との信頼関係がない限り、高い可能性で融資は引き受けてもらえないはずです。

それでは前での実例の投資家の場合はどうでしょうか？

完全空室で安いとはいえ、購入金額だけでも約1億円です。

よほど体力のある大企業でない限り、キャッシュでポンと出すことは不可能でしょう。

まして空室で価値が極めて低い状態なのに、銀行が融資してくれるはずがありません。

そうするとこの投資家はどうやって資金を用意したのでしょうか？

答えは、

「自分の資金はほとんど使っていない」

です。

・約1億円の物件をほとんど自分のお金は使わずに購入

・30のテナントを入れて満室に

・3億円以上の価値がつく

話の節々だけを聞くと信ぴょう性がかなり低い話ですが。。

けれどこの実例には、アメリカで富を殖やし続ける投資家たちに共通する手法が使われていました。

不動産投資に関する金策については商業物件に限定されない話ですので、項を改めて見ていきましょう。

明日に続けます。