キャッシュフローとキャピタルゲイン、どちらを狙うべきか？ ～ 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

少し前まで、アメリカで不動産投資を実行する日本人投資家の方々の投資目的は大きく分けて次の三つに分かれていました。

それは

キャッシュフロー

キャピタルゲイン

短期減価償却

のいずれかです。

特に昨年までは築22年以上の中古賃貸物件をもって4年間で減価償却を試みたい方々が多くいらっしゃいました。

建物価格が$100,000であれば1年に$25,000を経費計上できることになり、最高税率を支払っている人々には非常に有効でした。

もちろん税法の観点では減価償却は単なる税金の繰り延べに過ぎず、売却時には相応の税金を支払うことになります。（詳細はこちらの過去の項を参照）

けれども向こう4年～6年の間に現金を手元に残したい理由のある方々には有効だったわけです。

ところが昨年末に税法が改正され、事実上個人による4年間償却はかなわないものとなりました。

そうすると日本人投資家にとっても他国の投資家と同様に不動産投資の意義は

キャッシュフロー

キャピタルゲイン

のいずれかになってきます。

このいずれの目的であっても

住居賃貸物件の場合は27.5年で減価償却

等の節税効果は享受するものの、軸になる投資戦略の方向性としては上記2つのいずれかに絞られると思うのです。

そして今回のコロナウイルスを機に、近い将来は日本でも一層投資熱が高まってくるように思います。

流石にここまでくると「政府任せ」や「定期預金任せ」の姿勢では自分の将来が危ういことは誰もが気づいており、

「自分の老後は自分で準備する」

そんな機運がアフターコロナの世界では一層高まってくるだろうと思うのです。

それでは

「これから不動産投資を始めたい」

という人々が投資戦略を定める時、その投資基準は

キャッシュフロー狙い

キャピタルゲイン狙い

のどちらであるべきでしょうか。

私(佐藤)は間違いなくほとんどの方々にとっては「キャッシュフロー狙い」の方が理に適うだろうと考えています。

アメリカのキャピタルゲインゲームの終焉

アメリカでは長きに渡り不動産投資ブームが続いてきました。

アメリカ政府そのものが国民に対して税法をもって不動産投資を奨励し、増え続ける人口に住を与える施策が続けられてきたのです。

特に1990年台からはアメリカでの不動産投資が相当に加熱し、2007年から雲行きが怪しくなってから2012年まで一気に暴落していきます。

そして近年はアメリカ国内の不動産価格中央値は2007年当時の価格にすっかり戻り、ここ数年はそれ以上の伸びを見せていました。

その様子は下のグラフの通りです。

ここからの景気後退の中でどれだけアメリカ不動産価格が下がっていくかは注目するべき部分ですが、今の時点ではっきりと分かっているのは

「アメリカはキャピタルゲインを狙うべき不動産市場ではなくなった」

ということです。

もちろん

「キャピタルゲインを狙う投資はやるべきではない」

「キャピタルゲインを狙うと投資には負ける」

という意味ではなく、実際にこのコロナウイルスの時期にも価格を上げ続けている市場は存在します。

前回の2007年からの不動産価格時にもほとんど価格を下げず、このコロナウイルスの状況下でも最後まで価格が下がらない市場すら出てくることと思います。

けれどもあえて言葉を選ばずにいえば、

「ここから先、アメリカ不動産市場ではキャピタルゲインを狙う意義は小さい」

と思うのです。

そのように思える最初の理由に、

「アメリカ不動産市場は十分に成熟した」

ということが言えます。

上のグラフを見ても分かる通り、キャピタルゲイン狙い一本でアメリカ不動産を購入するのであれば1995年あたりまでに勝負はついています。

大局を俯瞰すると過去ほぼ一貫して価格が上がり続けたアメリカ不動産は2007年まで大きく価格が上昇し、2012年まで一旦下がってから再び上昇傾向が続いています。

2018年からはやや小康状態となりつつも、相対的に価格が上昇していく機運に変わりはありませんでした。

今回はコロナウイルスに端を発する景気後退の影響でしばらくは低調な時期が続くかもしれません。

けれどもマクロ視点でアメリカ不動産市場に働いている力学を考えると、ひと度景気サイクルが戻ると不動産価格は一気に振り子が戻る可能性が高い思います。

ともするとアフターコロナの時期には「行き過ぎた不動産価格の反発」も起こり得るのではないかと思えるほどです。

無限に資産を殖やしたいわけじゃない

けれども一歩後ろに下がって冷静に考えると、アメリカ不動産市場全体としては

「中長期的にボラリティの幅が大きくなり始めている」

といえるのではないでしょうか。

このような状態になると、キャピタルゲイン狙いの投資は成立しにくい状況になります。

なぜなら中長期的とはいえ流動性の低い不動産は影響を受けやすく、振れ幅の大きい市場に常に振り回されてしまうからです。

そして二つ目の理由に

「8割以上の人々にとって然るべき不動産投資の理由」

があります。

ここは私(佐藤)自身の経験則からの話になりますが、アメリカ不動産投資の支援を依頼してこられる実に8割以上の方々が同じ理由でこられます。

興味深いことは、多くの方々が佐藤に問い合わせてこられる前に日本国内で

「不動産投資とは。。」

「短期減価とは。。」

「さらなる節税のテクニックとしては。。」

等々の前知識をもって相談に来られます。

お話を伺うと世に溢れる不動産投資情報に埋もれてご自身でも整理がつかず、どこに投資の焦点をおくべきか分からなくなっている方が決して少なくないのです。

そして声なき声に耳を傾け、言語に落として

「要は、今も老後も心配することのない経済的安定が欲しいのですね？」

と伺うと一様に

「そうです。」

とおっしゃるのです。

つまり、不動産投資を志すほとんどの方々は何が何でも

「資産を殖やすこと」

を目的とされているわけではなく、根本的にはそのもう一歩奥の

「経済的安定からもたらされる人生の安心感」

が欲しいものなのです。

何となく

資産を殖やすこと = 先の人生で安心できる

と括られてしまうきらいがありますが、資産を殖やすことと人生の安心感は全く次元の違う話ですし不動産投資へのアプローチも違ってくるのです。

明日に続けます。