こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
前回のシリーズではコロナウイルスによる影響下の中で起こり得る
支払いが難しくなってきており、家主との話し合いを希望するテナント
家賃を支払わず、連絡にも応答しないテナント
というカテゴリーに入るテナントについて焦点を合わせてお伝えしました。
いずれもテナント対応の話ですが、不動産投資ではテナントからの家賃収入が全収入のほとんどの割合を占めますし、特に一戸建ての場合は家賃がほぼ唯一の収入元といえます。
それだけ大切なテーマとなりますので、家賃を外しそうなテナントに対しては適宜管理会社と連携して迅速な対応を心がけましょう。
そして突き詰めていえば
「テナントが家賃を支払い続けられない」
「家賃を支払えなくなったテナントが最初から管理会社を無視する」
これはどちらかといえば後付けの話になり、半分以上の割合で勝負は「一番最初の段階で決まっている」のです。
ここでいう一番最初の段階とは、
「空室物件にテナント候補が申し込んできた時」
をいいます。
すなわち空室物件を整えて賃貸市場に出した後、
「○○の部屋に入居したいのですが」
と入居申し込みがあった際に行う入居審査の段階のことです。
現実には、この一番最初の入居審査の段階でほぼ勝負は決まっています。
スクリーニング基準は遵守する
今のコロナウイルスによる景気後退の中にあっても、私（佐藤）が運営に関わるアメリカ不動産物件では99%の割合で入居が続き、かつ継続的にテナントは家賃を支払い続けています。
ここから更に景気後退が進むにつれてアメリカも失業者が増える見込みとはいえ、この入居・家賃支払いの割合はほぼ変わらず推移するだろうと見ています。
その理由は冒頭の通り、一番最初のテナント候補者スクリーニングの段階で勝負をつけているからです。
実際のところ、テナント申し込みが入った後のスクリーニング基準をあまくしている
オーナー
物件管理会社のリーシング担当者
は数多くいます。
特にオーナーが自分自身で管理している場合はこの傾向が強く、中にはまともなスクリーニングもせず、とにかく申し込みが入ったら盲（めくら）のままに入居を許可するオーナーも決して少なくありません。
もちろん物件はそのオーナーのものですし、他人がどうこう口を出すことではないでしょう。
オーナーによってはまともな賃貸契約書すら用意せずに口約束で入居を許可する人もいます。
中には
「賃料は安くする。その代わり物件修繕は一切引き受けない。」
というお互いの口頭の約束で済ませるオーナーもいるくらいです。
この場合、半分以上の割合で先がどうなるか想像がつきますね。
家賃支払いがあいまいになることも多く、何月分まで家賃を支払っているのか支払っていないのか、
オーナー
テナント
の双方が把握しないままなあなあになり、何の証拠もない為に強制退去もままならない羽目に陥るのです。
ここまで極端な例も決して少ないわけでなく、そうすると
「スクリーニング基準があまいオーナー」
の割合はそれなりに多い、ということです。
そしてオーナー自身がこのようにスクリーニングに甘い姿勢であることもあれば、管理会社による審査基準が甘い場合もあります。
管理会社の審査基準が甘いのは、おいおいにして「オーナーからのプレッシャーが強い」場合です。
特にほぼほぼ情を無くして数字の結果のみを求める投資家の場合、
１．管理会社を使う
２．空室率で管理会社の良し悪しを測る
３．空室率が高ければさっさと管理会社を変える
このように管理会社をモノのように扱い、
「部屋をテナントで埋められるのか埋められないのか」
ここを最重要（あるいは唯一の）基準として管理会社の良し悪しを判別していく場合もあります。
そうすると
「とにかく物件をテナントで埋めろ」
とオーナーから極度なプレッシャーを受ける管理会社としてはスクリーニング基準を下げざるを得ず、
「申し込みがあり次第入居を許可します」
となるのです。
空室の方がまだマシ
けれども本物の不動産投資家を目指したいのなら、入居者のスクリーニング基準は絶対に下げてはいけません。
「とにかく早く入居させることが投資成功のコツ」
これは大きな間違いで、高い確率で結果は正反対になります。
盲目的にテナントに入居を許可するということは
- とりあえず今何らかの収入があればよい
- クレジットスコアは問わない
- 過去の賃貸履歴は問わない
- 犯罪歴は問わない
ということになります。
この場合、前回のシリーズでお伝えした
支払いが難しくなってきており、家主との話し合いを希望するテナント
家賃を支払わず、連絡にも応答しないテナント
これらに属するテナントは割合として増えるでしょうか、それとも減るでしょうか。
簡単に想像つきますね。
入居段階で申込者のスクリーニング基準を落としてしまうと、わざわざオーナーが自ら「賃貸不履行予備軍」をつくってしまうようなものなのです。
もちろん全ての人々に住は提供され得るべきですが、スクリーニング基準を満たさない人々に住を提供するのは別の専門機関が行うことです。
セクション8を始めとする政府支援はこの為のものですし、一般投資家は慈善事業として賃貸事業を行うべきではありません。
だからこそ一般投資家の中でも本物を目指したいのであれば、
「入居者スクリーニングの基準を落とすくらいなら、空室のままの方がマシ」
くらいに思わねばなりません。
事実、スクリーニング基準を下回る入居者を許してしまうと
・家賃滞納
・遅延料金滞納
等の賃貸契約不履行に始まり、間もなくして強制退去の手続きをせざるを得ない場面が頻発してきます。
そうすると退去から次の賃貸受付までのターンオーバー期間には
・修繕
・マーケティング
等に決して看過できない費用がかかってしまいますから、結果として時間とお金の双方を大きく損失し、運用成績も大きくマイナスになってくるものなのです。
それならば入居者スクリーニングの基準は一定水準に保ち、その基準に満たない方は丁重にお断りする姿勢は堅持しなくてはなりません。
結果としてそのような常日頃からの基準をブラさない姿勢が、今のような時期にも安定したテナントにより
・支払いが難しくなってきており、家主との話し合いを希望するテナント
・家賃を支払わず、連絡にも応答しないテナント
の双方の割合を大きく減らす結果となるのです。
明日に続けます。
