来るべきその時期をチャンスに変える

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日まで今のカリフォルニア市場に違和感を感じる理由をお伝えしました。

カリフォルニア市場を全米の先行指標と捉えるのなら、アメリカ不動産は今夏までに一気にバブル感が出てきたように思います。

厳密にはバブル化の起因はこれまでの積み重ねに他なりませんが、少なくともアメリカ不動産市場の範囲だけで見るのならば

「Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）が期限切れとなった時」

ここが大きな値崩れのスタートになり得ると思います。

期限についてもう一度書くと、

一番最初の2020年3月27日から免責を受けるグループ

初回期限日：2020年9月23日

二回目期限日：2021年3月22日

一番最後の2020年12月31日から免責を受けるグループ

初回期限日：2021年6月29日

二回目期限日：2021年12月26日

であり、結果として早ければ

「2020年10月23日あたりから差し押さえ物件が陸続と市場に出始める可能性がある」

ことになります。

すなわち正念場は「2020年年末から2021年の年明けまで」です。

前回の2007年以降の不動産価格暴落の際は、その値崩れは4年間続きました。

今回の値崩れは4年以内に収束するのか、それとも4年以上続くのか、今の時点では全く分かりません。

ちなみに、私（佐藤）が世界経済で最も不安に感じているのは米国を中心とする

Pension（企業年金）問題

です。

アメリカの企業年金が世界金融に与え得る影響についてはまた項を改めたいと思いますが、アメリカの企業年金が一斉に崩れ始めると世界経済に及ぼす影響は甚大なものになり得ます。

モーゲージ・フォーベアランスが人を軽く飲み込む背丈ほどの波だとすれば、アメリカの企業年金からの波はその人の背丈ほどの波を軽く飲み込む大波になるだろうと予想されます。

そんな、世界経済の側面では決して明るいとは言えない少し先の未来においてはどのように自己防衛を張るべきなのでしょうか。

あえて使い古された言葉でいうのなら、

「ピンチはチャンス」

これが真実です。

遠慮なくいえば、少し先の未来に不動産価格の暴落が起こるとすれば、それはほぼ間違いなく

「私たちが生きている時代では最も大きなチャンス」

にすらなるだろうと思います。

そして個人としても来るピンチを最大のチャンスに変えるには、「備える」ことが何よりも大切です。

過去のこちらの項で波に乗るべきタイミングについてお伝えしていますが、波に乗って大きく前に進んでいきたいのなら、波に乗るタイミングは

「波が起こり始めた瞬間」

です。

タイミングを誤ると波に乗るどころか、勢いづいた波に飲みこまれてしまいます。

波が小さくなって過ぎ去った後は文字通り後の祭り。

そこで私(佐藤)からお伝え出来る「備え」とは不動産投資に限った範囲でしかありませんが、今日から少し先の未来に備えるポイントについてお伝えしてみたいと思います。

今の時点で押さえておきたいポイントは

１．キャッシュポジションをとる

２．Short Sale（ショートセール）を理解する

の2点です。

キャッシュポジションをとる

英語では現金の力を表現して

「Cash is king（現金は王様）」

といいます。

実際の不動産取引においても

融資を受けて購入する契約

現金で購入する契約

このどちらが強いかと言えば、間違いなく後者です。

前者の場合は契約期間中に専門用語では

「Financial Contingency（ファイナンシャル・コンティンジェンシー）」

と呼ばれる、

「融資が受けられるか不明な審査中の状態」

を表す文言が契約書の中に入ります。

この期間にはいわゆる

「金融機関による融資可否の審査」

が行われることになります。

• 個人の信用力（主に経済面）
• 物件の価値

等を金融機関が審査し、

⇒ 融資を許可するか

⇒ 許可するならいくらまで融資するか

⇒ 金利はどれくらいか

が決められることになります。

ここでもしも

「融資は不可」

と判断されてしまうと契約は中止となり、物件は市場に戻されるわけです。

すなわち、売主からすると

「これだけの日数待ったのに、また市場に出して一からやり直しなのか。。」

と時間を無駄にしてしまうことになります。

この点、現金の場合は

「Financial Contingency（ファイナンシャル・コンティンジェンシー）」

そのものが発生しませんから、売り手としては当然現金購入者を好むことになり、結果として交渉力も買い手の方が強くなるのです。

これが

「Cash is king（現金は王様）」

と呼ばれる所以の一つですが、いずれにせよ今の時期は来るべき時に備えて

「できる限り現金を確保しておく」

ことが誰にとっても有利になることは間違いありません。

⇒ 今の支出を極力減らし、現金を確保しておく

⇒ 必要不可欠でない支出は計画を延期

等でキャッシュの割合を高めることが大切な時期。

目の前に見える嵐に備えてキャッシュを蓄え、いざ「その時」が来たら瞬発力をもって動けるように備える必要があります。

おそらく、その時には世界中の投資家がアメリカ不動産市場にこぞって参入してくることでしょう。

そんな時に瞬発力をもって動くには、今はやはり王道ともいえる

「Cash is king（現金は王様）」

この概念に軸にしておく必要があると思うのです。

明日に続けます。