こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
本年も年末に近づきつつあるこの秋、
「
アメリカ国外の投資家から見た場合、実際のところ今のアメリカの不動産市場はどのように理解すべきでしょうか。
」
といった趣旨のアメリカ不動産市場の今に関するご質問を結構な頻度で頂戴しています。
そこで本日の項は、ある程度ポイントを絞ってまとめとして上げておきたいと思います。
下記はあるクライアント様から頂戴したご質問に対する、佐藤からの返信をほぼそのまま掲載したものです。
～ 返信内容ここから ～
（冒頭省略）
アメリカ不動産市場については現状、下記のような状況が伺えます。
低金利が大きく功を奏している
今回はFRBの動きが早かった分、不動産金融も呼応して早期に金利が下がり
6月から大きく上向いた物件価格は8月までに完全に回復しました。
昨月9月度も低金利の効果は衰えていないように見受けられます。
しかしながら、ご指摘のとおり低金利の恩恵を受けているのは
実際には富裕層に限られているようです。
モーゲージフォーベアランス適用の中で90日以上モーゲージローン滞納中の数：200万件以上（後続が続きます）
賃貸物件で家賃支払いが不安定になっている数：賃貸数全体の30%以上
と数字だけでみれば2008年以上に事は深刻にあり、一般市民の多くは生活が非常に不安定な状況が続いております。
失業手当の申請数そのものは減少しつつあるものの、
航空業界
金融業界
エンターテインメント業界
旅行業界
等を始めとする大量失業の影響はここから大きくなりそうです。
それにも関わらず不動産価格は驚異的に伸びており、 一言で申し上げますと現在の状況は格差社会の広がりを助長しているように見受けられます。
また物件購入のみならず、不動産資産を所有する人々の多くが低金利を受けてリファイナンスを実行しており、そこでキャッシュアウトした分をミリオン単位で株式市場に入れる動きも活発なようです。
結果として、アメリカでは格差社会がより顕著になってきているように思われます。
現在のところFRBが低金利をしばらくは継続させる意向を示しています為、富裕層の資金が景気を支える構図は続くように思われます。
同時に不動産市場から離れる余談ですが、現在は過去にないレベルでドル紙幣が刷られていることを大変懸念しております。
この反発で数年後から物価が大きく上昇すると見込まれ、格差がより鮮明になり、貧富の差による不満のはけ口がより深刻な社会問題に発展するのではないかと危惧します。
モーゲージフォーベアランスの期限切れ後に注目
一方で、モーゲージローン支払い責任を一時的に免除するモーゲージフォーベアランスは今のところその適用期間は180日間となります。
180日後に状況が認められれば更に180日間の免除も可能な為、現状の法律では360日間が最大の一時的免除期間となります。
簡単に申しますと、前述の200万軒以上の滞納件数（更に後続が続きます）が差し押さえ物件に変わり始めるのが
2020年年末 〜 2022年初頭
にかけてとなり、その時に実際にどれだけの物件が差し押さえ物件として市場に出てくるかが注目されます。
根本的にアメリカ不動産市場は
需要 > 供給
この、絶対的かつ慢性的な供給量が需要に追いつかない状況が末長く続くことはある意味約束されております。
結果として物件価格は上がり調子がいかざるを得ない市場ですが、その中でモーゲージフォーベアランスの期限切れはそのまま供給過剰の流れとなります為、ある程度は一時的な下げを見るのではないかと予想致します。
しかしながら現在のフォーベアランス申請時の審査はかなり甘く、手をあげれば誰でも適用を受けることが出来ます。
その為に
「本当はフォーベアランスは必要ないけれども、先が心配なので適用を受けて現金を蓄えておこう」
という個人・法人も決して少なくないようです。
その意味では200万件の中で本当に支払いが出来ない数はどれだけあるのかが見えきらないところですが、 いずれにせよそれらの個人・法人は期限切れと共に過去の滞納分の支払いを実行して最終的には債務不履行にはならないはずですので、結果として、仮に本当はフォーベアランスは必要ない個人・法人の数が相当数に昇る場合、予想したほどの供給過剰にはならないかもしれません。
人口動態の恒久的な変化
またこの点は日本も同様と理解しておりますが、やはり今回のコロナウイルスの影響で
「都会にいる必要はない」
という動きは見られ、テレワークの増加と共に地方の人気も出始めているようです。
実はテネシー州メンフィス市もそんな受け皿の都市の一つとなっており、結果としてメンフィスは今夏
物件価格
賃貸価格
ともに大きく上昇しております。
お気づきかもしれませんが、ご購入された物件は購入時からすでに相当に価値が上がっており、 メンフィスが受け皿となっている状況が数字に現れているかと思います。
実際は「今の不安定な時期に引っ越しなど出来ない」という人々も多く、それ故にアフターコロナの時期になればこの動きが加速し、メンフィス等の物価が安く雇用がしっかりしている地方都市はより人気が出てくるのではないかと予想致します。
結論
かくして現在のところ低金利の後押しでアメリカ不動産市場は堅調でございますが、同時に本年末から2021年、そして2022年初頭まではモーゲージフォーベアランスの期限切れが物件価格に影響するレベルをよく観察する必要があろうかと存じます。
最後にやや不動産市場からは話が外れますが、個人的には現在の（コロナウイルスの影響による）状況が世界のデリバティブ商品のメルトダウンにつながらないか、ハラハラして見ております。
デリバティブのメルトダウンが起こる場合はその影響は2008年の比ではないものと理解しており、その時はアメリカ不動産はより長期的に価格が下がるものと予想致します。
どうぞよろしくお願い致します。
～ 返信内容ここまで ～
今日の項は、あるクライアント様への返信をもって今のアメリカ市場のまとめの項とさせて頂きました。
