こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
先だって、
「FHAローンをアメリカ不動産投資の出発点にする方法」
についてシリーズでお伝えしました。
こちらはもっぱら
- 米国内に居住
- 米国で就労(過去2年分のW-2がある)
- 毎月の収入が安定しており、一軒目から融資を引きたい
という条件を満たす方々を対象としたお伝えでした。
厳密にはFHAローンを申請するには初買いである必要はなく、すでにアメリカで物件を所有してコンベンショナルローンを組んでいる方々でも次の物件でFHAローンを組むことは可能です。
或いはたった今FHAローンが残っているのであれば、そのモーゲージローンを組んだ時の金利は今の金利よりも高かったはずです。
そこでもしも諸々の手数料を勘定しても割に合う場合、今の安い金利でリファイナンスしてFHAローンを完済することも考えられます。
大統領選挙はもう間もなくです。大統領選挙後に金利が
上に向くのか
変わらないのか
下を向くのか
は今のところ分かりません。
パウエルFRB議長は
「しばらくは低金利のままで据え置く」
と発言しており、このことは大統領選挙には関わらず低金利が続くことを示唆しているようにも思えますが、結局のところ
「その時はそういう考えだったが、今は状況が変わった」
とは官民に関わらずどこの世界でも日常茶飯事ですし、金利もどうなるか分からないものです。
そんな低金利の機会をもってFHAをリファイナンスして通常のコンベンショナルローンに切り替えた場合、次の物件はFHAローンを組んで3.5%の低金利でスタートしてもよいと思うのです。
。。。
という風に、FHAローンをアメリカ不動産投資のスタートダッシュに活用する方法をお伝えしましたが、そこで私(佐藤)は例外にも触れていました。
それは
「新卒の場合、過去2年間の在学期間がそのまま就業期間に置き換えて判断される」
「就職後の初月給の給与明細がFHAローン審査の資料に使われる」
という融資審査ルールです。
そうしたところ、米国の大学に在籍する方から
「
ブログで新卒がFHAローンを組む方法について読みました。
もしも可能なら実践してみたいと考えますが、物件はやはりシングルファミリーの2ベッドルーム物件が良いのでしょうか？
」
という趣旨のご質問を頂きました。
大学卒業後に早速不動産投資の第一歩を踏み出したい、という考えです。
新卒から早速不動産投資を実行したいという姿勢。これはすごくいいです。
また近々項を改めてお伝えしたいと思いますが、不動産投資もまた開始は早ければ早いほうがよいと思います。
その理由は、不動産投資もまた
「資産が複利式に膨れ上がっていく投資」
だからです。
このあたりの細かい数字は近い将来の項に譲りますが、今回は上記の質問にお答えしてみたいと思います。
もしも佐藤が今大学4年生なら、
「卒業後に、ほぼ間違いなくこれを実行する」
という方法です。
支出の項目から「地代家賃」を消す
残念ながら、私(佐藤)自身は当初この知識がありませんでしたので全く気づきませんでしたが、もしも佐藤が米国の大学を卒業したての新卒であれば
「フォープレックス物件をFHAローンで購入し、自分はその1戸に暮らす」
という方法を取ります。
ここは30代以上の方々とは戦略が大きく違うべきで、新卒はじめ20代の方々は
「生活の基盤」
そのものを確立するべき時期です。
社会経験を積んでいくことはもとより、同時に家を出て独り立ちするのなら生活そのものを成り立たせる基盤を手堅くしていくことが最優先でしょう。
新卒が自活していく上で、毎月の出費で一番大きなものは「家賃」です。
実際には新卒のみならず、住居物件であれ賃貸物件であれ誰にとっても一ヶ月の支出で最も大きいのは「居住費」であることは間違いありません。
ところが、ここでもしも
「毎月の家賃は支払う必要がない」
となればどうでしょうか。
会社勤めで給与をもらい始める中、住宅ローンもしくは家賃に対する出費が全くのゼロであれば毎月の生活は随分と楽になります。
仮に家賃がシェアハウスで月に5万円程度だったとしても、年間60万は相当な節約です。
そしてフォープレックス物件を所有することの利点は家賃を節約できるどころか、
- オン・ザ・ジョブ・トレーニング式に不動産投資が学べる
- 実際に家賃収入が入る
という点も踏まえると、実行しない手はないと思うのです。
このことを数字でみてみましょう。
地域市場にもよりますが、
フォープレックス物件：$250,000
家賃一戸あたり：$800
キャップレート：8%
このレベルのフォープレックス物件は普通にあります。
定義としては
「シングルファミリー物件」 〜 「フォープレックス物件」
この範囲の物件は「住居物件」と定義されており、5戸以上になると「商業物件」です。
ということは、
「フォープレックス物件までならFHAローンを組める」
ということになるのです。
FHAローンを組めるということは
「3.5%の頭金で物件を購入出来る」
ということであり、最初の時点で自分が出すべき資金は極小額で済むことになります。
そしてここで大切なのは
「4戸の中の1戸に自分が暮らして、残り3戸を賃貸に出す」
という式で、家賃収入という名の
OPM（Other Poeple's Money：他人様のお金）
を使ってモーゲージローンを支払うことにあります。
すなわち、
- FHAローンを活用する
- 家賃収入でモーゲージローンを支払う
- 自分がオーナー権管理人になる
この3つを同時進行させることで
「住への支出ゼロで暮らしつつ、実践を通して金融リテラシーを高められる」
という、究極のオン・ザ・ジョブ・トレーニングが可能になるのです。
明日に続けます。
