モーゲージ保険はなぜ消えたのか？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

先だって、米国に暮らす日本人の方々を対象に

「FHAローンを活用して不動産投資を極小資金で開始する方法」

についてお伝えしました。

あくまでも佐藤の感覚ですが、日本人不動産投資家の方々は比較的

• 綺麗な物件
• 最高ランクの学校区
• デザイン性の高い物件

を好まれる方々が多いものです。

対して、アメリカ人不動産投資家の場合は

• 物件は汚くてよい（修繕するので）
• 学区のレベルはそこそこ
• デザイン性はさほど問わない（賃貸物件の為）

という人々の方が多いように思います。

ここはどちらが良いか悪いかの話ではなく、投資効率としては後者に軍配が上がるだろうものの、前者でもキャッシュボリュームは高い為に投資スタイルの違いと言えます。

そしてここは私(佐藤)の先入観が多分にありますが、日本人は非常にきれい好きで清潔感を大切にする方が多いように思います。

その意味で前者のレベルの物件に惹かれる人々が多いのも当然でしょうし、私(佐藤)自身も住居物件に関してはもちろん前者のレベルが大好きです。

そして、先だってご紹介したFHAローンを使った不動産投資はまさに

最高ランクの学校区

このような地域に立地する物件でこそ真価を発揮することになります。

補足すると、賃貸物件である以上は実際は

物件の綺麗さ

デザイン性

は平均以下でもよいのです。

けれども学区が良いということは

「その一帯の需要は平均以上に高く、物件価値が早々は落ちない」

ことが半ば約束されているようなものです。

反対に数万ドルで購入できる物件に対しては、FHAローンを使ったとしても投資効率はそれほど高くないことになります。

一言でいえば、

「日本人好みのキャッシュボリューム投資にピタリとハマる」

のが、FHAローンを使ったスタートダッシュなのです。

ときに、FHAローンを活用しての不動産投資についてシリーズでお伝えしたところ、全く予想もせずに米国に暮らす日本人の方々からかなりの反響を頂きました。

私(佐藤)としては数ある投資手法の一つについてこぼした程度の認識でしたので、これだけの反響を頂戴したことに驚いています。

そしてお問い合わせ頂いた中に、

「毎月の支払いが$803にまで下がる」

の項について、

「結果としてモーゲージ保険がなくなったということでしょうか？」

「なぜリファイナンスするとモーゲージ保険を支払わなくてよくなるのでしょうか？」

という趣旨のご質問をいくつか頂戴しました。

この点は私(佐藤)のお伝えが不足していたことをお詫び申し上げます。

結論から言えば、

「リファイナンス後にモーゲージ保険は消える」

この認識は正しいです。

この点は同項に修正・加筆しようかとも思いましたが、FHAローンを使った不動産投資戦略のキモの一つですので一つの項としてここに上げておきたいと思います。

LTVが劇的に変化する

簡単におさらいしておきます。

先日の例では

本来の価値：$300,000

売り出し価格：$200,000

2ベッドルーム

の物件をFHAローンを組んで購入する、というものでした。

ここは

本来の価値：$400,000

売り出し価格：$300,000

でも

本来の価値：$600,000

売り出し価格：$400,000

でも良いのですが、最低条件は

「治安が良いこと」

です。

期待出来る成果としては、

頭金（3.5%）< 修繕後の価値

この両者の差が大きくなればなるほど、投資効率は良くなります。

そこで前回の例では

物件価格 $200,000

頭金 3.5%

30年固定金利 3%

毎月の返済額 $1,192

という条件でスタートしたものが、210日後以降にリファイナンスすることで毎月の支払いが$803にまで下がることとなりました。

この結果、毎月の支払いは

$389（$1,192 - $803）

下がることとなり、この中からはそれまで含まれていたモーゲージ保険は消えています。

なぜモーゲージ保険は消えるのかといえば、

LTV（Loan To Value ratio：物件価値に対する融資額の割合）

が下がったからです。

この点はルールとして、

「モーゲージ保険は頭金が20%以下（LTVが80%以上）の場合に義務となる」

ことを理解しておきましょう。

今回の例でいえば、出だしの頭金はFHAローンを活用した3.5%ですから、

$7,000（$200,000 × 3.5%）

であり、融資額は

$193,000（$200,000 × 96.5%）

となります。

LTVは96.5%にもなりますから、当然最初の段階ではモーゲージ保険がかかることになりるのです。

けれどもこの物件は修繕をかけた後、同地域の同類物件の価値である$300,000あたりにまで物件価値は上昇します。

実際は$300,000以上になるものですが、ここでは切りよく$300,000で考えてみます。

そしてFHAローンのリファイナンスが可能な210日後までには恐らく7回のモーゲージローン支払いがありますから、その7回分で

$2,420.56

の元金は返済しています。

そうすると、リファイナンスする時点での元金は

$190,579.44（$193,000 - $2,420.56）

まで下がっていることになります。

ここで$300,000の価値になっている物件に対して$190,579.44をリファイナンスするわけですから、

LTV = 63.5%（$190,579.44 / $300,000）

と、LTVは80%以下の63.5%まで下がりました。

結果として、

96.5% ⇒ 63.5%

となりますから、リファイナンスの時点でモーゲージ保険は外れることになるのです。

。。。

かくして、不動産投資では要所要所でこの手のマジックを働かせることになります。

今回の例では$30,000を予算上限として修繕をかけて$100,000のエクイティを生み出す場合の計算でしたが、

「そんなにうまくいく物件は出てくるのでしょうか？」

と聞かれれば、出てくるのです。

出てくるというより、厳密にはこのレベルの物件を「市場にあぶり出す」という表現が適切かもしれません。

いずれにせよ、FHAローンを使った不動産投資の手法では

「後にリファイナンスする」

「リファイナンスの時点でモーゲージ保険を外す」

これらが前提であることは理解しておきましょう。