家賃と物件価格に働く力学の違いとは

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日からアメリカ不動産とインフレの関係についてお伝えしています。

従来がエンジニアの為にこのような発想になってしまうのですが、物事の本質を見極める上では

１．影響する全ての力学を素因数分解する

２．その根幹の力学はどこなのかを理解する

という順番が良いように思います。

関わる事象をこれ以上ないくらいにバラバラにして、その一つひとつの作用を理解し、適正解に組み直すという方法です。

そして

「インフレが不動産に与える影響」

というテーマで考えた時に、数ある因数の中で最も注目するべきは

CPI（Consumer Price Index：消費者物価指数）

です。

このことは何も不動産分野に限った話ではなく、とりわけ不安定な経済状況が続く今のような時期にこそ投資家はCPIの変化に注目しています。

そこで

「不動産はインフレに強いか（インフレが追い風になるか）」

といえば、全般的に言えば答えは「強い」といえますが厳密には

内的要因（オーナーがその時に備えている条件）

外的要因（市場の条件）

によって各人が享受する利益・不利益には違いが出てくる為、一概に語ることは出来ません。

けれども原則的には

「不動産資産は適正なインフレの下であれば健全に殖える」

と捉えておいてよいと思います。

そこで昨日はインフレが不動産に影響する分かり易い例として「家賃」を上げてみました。

アメリカの消費者物価指数を使えば、20年前に

2000年 … $717

だった家賃は

2020年 … $1,400

と、約2倍に上昇していても不思議ではありません。

よくありがちなのは、同じ賃貸物件に長年暮らしている方は

• 今年は大家が値上げを控えてくれた
• 長年暮らしていることから配慮され家賃上昇率が低い

等の理由で、自分が現在支払っている家賃と市場賃貸価格との差が知らぬ間に大きくなっていることがあります。

そこである年に

「流石に家賃が高くなってきたな。長年暮らしているけれども、そろそろ引っ越そうかな。」

と思って近所の賃貸物件を検索しても市場賃貸価格が相当高くなっており、一度退去してから後で戻りたいとなっても一気に家賃が引き上げれてしまうことから、結局は引越しを断念する人々も多くいます。

この点、家主にしてみればインフレと共に家賃が上昇していくことは一つの安心材料です。

もっぱら、

物件価値上昇による固定資産税の増額

材料費の上昇

人件費の上昇

という要素から、家賃が倍になったからといってそのまま上昇分の家賃が利益につながるということはありません。

けれども上昇分まるまるではなかったとしても結果としてリターンが大きくなることは事実ですから、家賃の観点でいえば

「不動産投資はインフレが追い風になる」

という理屈は間違いありません。

物件価格に注目してみる

そこで家賃の次に今度は物件価格に注目してみましょう。

家賃と同様に

「物件価格に対してもインフレは追い風になる」

と言えるのでしょうか。

まず理解しておきたいのは、

「物件価格の上げ下げはインフレとは比例しない」

ということです。

物件価格が定まる時そこには根本的に次元の違う因数が働いており、家賃のように

「インフレと共に上昇する」

という式にはなりません。

この点、にわかアメリカ不動産物件は年々上昇していく傾向にありますので

「物件価格はインフレに比例して上昇する」

と捉えている方もありますが、

家賃上昇

物件価格上昇

これらには全く違う力学が働いていることを理解しておきましょう。

別の例でいえば、現在の日本の不動産価格を考えるとよく分かります。

今の日本で不動産価格が上昇し続けているのはごく限られた地域のはずです。

本年からはコロナウイルスの影響もあり地方でも面白い地域が出始めているようですが、全般的にいえば日本の不動産が今のアメリカ不動産のように住居物件が普通に毎年10%上昇していく、という現象はほとんど見られないのではないでしょうか。

これはなぜかと言えば、不動産の中でも住居物件に関しては

「周囲の同類物件の売却価格の実績に影響される」

という性質があるからです。

簡単にいえば、住居物件の市場価格は目安として過去半年以内の周辺地域に立地する同類物件の売却価格をいくつか並べて判断がなされます。

ということは、周囲の売却価格が上昇していくのならば当該物件の市場価格も上昇して然りですし、反対に周囲の売却価格が下降してくるのならば市場価格も下がってくる式になるのです。

とどのつまり、売却価格は最終的に何で判断されるのかといえばここはモノの価値が判断される大元の基準、

「需要と供給」

の関係になります。

そして需要と供給を更に突き詰めて大元をたどれば、需要と供給の根底には

「消費者の心理」

があります。これを遠慮なく言えば、

「住居物件の価値は消費者の感情で決まる」

ということです。

その為、住居物件の価値の変動はインフレには直接関係がないことになりますし、あえて物件価格とインフレの関係を言葉に落とすのなら

「物件価格はインフレに間接的に影響を受ける」

という定義が適切です。

この点をもう少し深堀してみましょう。

明日に続けます。