Cost Segregation（コストセグリゲーション）で知っておきたい5つのポイント

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

新サービス、Cost Segregation（コストセグリゲーション）についてお伝えしています。

個人的な意見としては、Cost Segregation（コストセグリゲーション）の成果が最も大きく発揮されるのは

バイ・アンド・ホールド

1031 Exchange

等で死ぬまで物件を所有し続けることで、売却時に発生する譲渡税を最期まで繰延するパターンだと思います。

この場合、リビングトラスト等をもってスムーズな相続を準備しておくことが推奨されます。

IRS（アメリカ合衆国内国歳入庁）による税法の仕掛けは明らかにそのようになっていますし、特に1031 Exchangeなどは不動産業界を経済の原動力にさせ続ける為の税法であるといっても過言ではありません。

「複利で資産形成を図る」

といえば分かりやすいと思いますが、実際には生涯にわたり物件を所有し続けるのであれば、Cost Segregation（コストセグリゲーション）の部分のみを切り取ってうまく活用すれば複利以上の成果が出てくるものです。

Cost Segregation（コストセグリゲーション）により手元に多く残る現金を浪費することなく再投資していくことで、資産形成は加速していくことになります。

そこで今日はCost Segregation（コストセグリゲーション）に対する理解を含めるべく、5つのポイントをさらに押さえておきましょう。

【免責】
Cost Segregation（コストセグリゲーション）に関する本シリーズは節税を推奨するものではありません。
佐藤は公認会計士の資格は有しておらず、ご自身のタックスプランニングに適用される際は必ず公認会計士・税理士にご相談ください。特に、米国の技術者によるコストセグリゲーションレポートが日本の納税に通用するかは佐藤の方では確認できていませんので、日本国内の納税への適用を検討されたい方は必ず日本の税理士に事前にご相談ください。

ポイント１：費用は物件の条件で変わる

Cost Segregation（コストセグリゲーション）は専門家により実施される必要があります。

厳密には、自身の確定申告に反映させる上では

１．専門家によるCost Segregation（コストセグリゲーション）の実施とレポートの作成

２．「１」のレポートを公認会計士に提出

という流れが必要です。

そこで「１」を実施する上では有資格者によるCost Segregation（コストセグリゲーション）の適用が必要になりますが、その料金は

物件の種類

サイズ

使われるコンポネントの種類と数

等の要素で大きく変わってきます。

主に商業物件に適用されるCost Segregation（コストセグリゲーション）ですが、その価値が$250,000以上の前提であれば、技術者に依頼する費用は最も大きな住居物件から商業物件の範囲で加味しても

$2,000 ～ $200,000

あたりに落とし込まれます。

ポイント２：物件価値が高い方が結果は有利

今回の弊社による新サービスではCost Segregation（コストセグリゲーション）の対象は

住居物件

商業物件

の双方となります。

昨日は一例として

建物 種類	建物 コスト	初年度 効果	5年間 効果
オフィスコンドミニアム	$480,000	$12,783	$31,229
レストラン	$540,000	$9,934	$38,179
医療施設	$663,000	$6,962	$36,124
倉庫施設	$3,600,000	$57,540	$286,372
アパート物件	$15,000,000	$236,763	$570,288
ショッピングモール	$22,300,000	$379,796	$848,160

これらの料金を示しましたが、技術者を雇ってCost Segregation（コストセグリゲーション）を実施する場合の費用対効果の上でも上記料金目安と照らし合わせても分かるとおり、物件規模が大きい程有利になります。

ポイント３：最も費用対効果が大きいパターン

また物件価格とサービス料金の比較からの費用対効果と同時に、Cost Segregation（コストセグリゲーション）の費用対効果は他の要素にも大きく影響されます。

端的には

• 新築物件
• 購入したばかりの物件
• 長年商業利用されている物件

等の場合は償却率が高くなる傾向があり、かかる料金に対して費用対効果が高くなる結果となります。

ポイント４：短期償却の範囲は広い

Cost Segregation（コストセグリゲーション）の適用はIRS（アメリカ合衆国内国歳入庁）が定める

Detailed Engineering Approach from Actual Cost Records
（実際のコストを元にするエンジニアリング接近法）

Detailed Engineering Cost Estimate Approach
（見積もりコストを元にするエンジニアリング接近法）

Survey or Letter Approach
（調査/文面接近法）

Residual Estimation Approach
（残存見積もり接近法）

Sampling or Modeling Approach
（サンプル/モデリング接近法）

"Rule of Thumb" Approach
（大局観接近法）

の6つの手法のいずれかを選ぶことになります。

今回弊社で新サービスとしてご提供できるのは

Detailed Engineering Cost Estimate Approach
（見積もりコストを元にするエンジニアリング接近法）

となり、実質効果としては建物の25%～50%が短期償却の対象となり得ます。

ポイント５：監査の可能性を高める結果にはならない

Cost Segregation（コストセグリゲーション）を適用する際に、

「IRS（アメリカ合衆国内国歳入庁）による監査の可能性を高めてしまうのではないか。」

と懸念を持たれる場合があります。

この心配の背景にあるのは

「短期償却で現金を手元に多く残すことで、IRSから見ると納税額が小さくなる為に目をつけられてしまうのではないか。」

そんな、当年の納税額を少額にすることからの心配です。

特に米国では脱税はかなりの重罪であり、暴力的な犯罪よりもはるかに重い刑を課せられることがしばしばあります。

そのいずれもが結果だけをみると

「税法を逃れて手元に多く現金を残したから」

起こっていることは間違いありませんが、Cost Segregation（コストセグリゲーション）は脱税ではありません。

本シリーズの内容もまさにIRSのホームページに記載されている内容を大いに活用していますが、こちらにもあるとおり、IRS自身が正しいCost Segregation（コストセグリゲーション）の手法を公開しています。

脱税の方法をIRSが紹介するはずもなく、むしろ不動産業界を米国経済の原動力の一つとするために奨励されるものです。

そしてIRSに提出する上で専門の書式も存在しており、有資格者のエンジニアを雇って正しくCost Segregation（コストセグリゲーション）を行う上では監査の可能性を高めることにはなりません。

そこで明日は、アメリカの税法から見たCost Segregation（コストセグリゲーション）の詳細について理解を深めていきましょう。