この年末に注視しておきたい２つのポイント ～ ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

年の瀬も迫る今の時期に、特に注視しておきたい２つのポイントについてお伝えしています。

つい先日はアメリカの連邦政府機関そのものが閉鎖になりかねない危機にあったところ、ギリギリのタイミングでトランプ大統領が署名をして難を逃れる結果となりました。

来年度の予算を立てたところで、こうやってうまくいなかければ伝家の宝刀のように紙幣を刷りまくることでごまかしている意味では、政府運営そのものが茶番なのかもしれません。

本年は過去にないレベルで公的資金は注入され、それに伴いかなりのドル紙幣が刷られています。

それは紛れもなく、また一段と自分のお配布や銀行口座に入っているお札の価値が失われていくということです。

陰謀論は横に置いたとしても、もはや自分の将来を守る意味では資産の守り方は自分で学んでおく必要があるだろうことは間違いありません。

その前提で、まずは目の前の厳しい時期を乗り越えていかなくてはなりませんが、この年末にアメリカですぐ目の前にある難局の一つは

Pandemic Unemployment Compensation：パンデミック失業手当

の終了です。

CARES（ケアーズ法）の名のもとに、今回のコロナウイルスの影響で仕事を失った人々の多くがこの臨時に用意された政府の救済措置を受けています。

その受給者数は今の段階で約2,600万人です。

今の時点でこのパンデミック失業手当が更に延長されるか否かは決まっていませんが、もしも延長がなされない場合は相当数の人々が来月の家賃支払いが厳しくなると思います。

このことは賃貸物件の家主にとってマイナスというだけではなく、

• ホームレスになる人々の数の増加
• 治安悪化

に始まり、多岐にわたり社会情勢に対してマイナスの影響が出てくることが予想されます。

そしてこのパンデミック失業手当に加え、この12月に注目するべきもう一つの懸念事項は

Eviction Moratorium（エヴィクション・モラトリアム）

です。

本日も続けます。

どちらを守るべきか

米国政府は今、非常に難しい決断を迫られています。

前述のパンデミック失業手当の件もそうですが、それと同様に頭の痛い問題が

Eviction Moratorium（エヴィクション・モラトリアム）

です。

エヴィクション・モラトリアムについては過去の項でも触れていますが、端的には賃貸物件のオーナーによる

「テナントの強制退去を禁止する法律」

です。

この為に、コロナウイルスの影響で家賃が支払えない人々も直ちに退去を求められることはなく、賃貸物件に暮らし続けることが出来ています。

コロナウイルスの拡大以降、エヴィクション・モラトリアムは一番最初に2020年3月18日に公布されて以降

2020年6月30日まで

（延長）↓

2020年8月31日まで

（延長）↓

2020年12月31日まで

と２回延長されています。

この２回目の延長の期限が、今月の31日に迫っているのです。

もしも３度目の延長はないとされる場合、翌日の

2021年1月1日

以降、家賃を滞納し続けていたテナントをかかえる物件のオーナーは退去命令を出すことが出来るようになります。

アメリカは本来は日本のように緩い法律にはなっておらず、従来は家賃滞納が始まったらすぐに手続きを開始することが出来ていました。

けれどもエヴィクション・モラトリアムが施行されて以来、家賃収入が入らないままテナントに居座られている物件オーナーの数は確実に増えています。

その結果、賃貸物件の運営が家賃収入が入らないためにかなりキツイ思いをしている物件オーナーはかなり多くいます。

その為、もしもエヴィクション・モラトリアムが延長されない場合は多くのオーナーはためらわずに退去手続きに入ることが予想されます。

もしもエヴィクション・モラトリアムが延長されないとなると、アメリカ全土で実に400万人以上の人々が強制退去の憂き目に合うのです。

米国政府にとってはどちらに転んでも

延長する場合 ⇒ 物件オーナーを守れない

延長しない場合 ⇒ テナントを守れない

と、問題の引き金をひくことになります。

カリフォルニア州では延長の検討が

このことは、実質的にはその判断が州政府に委ねられることとなります。

事実、たった今カリフォルニア州においては

「2021年末までエヴィクション・モラトリアムを延長する」

という案が検討されています。

もしも本年どころか来年末までエヴィクション・モラトリアムが延長されたとしたら。。

もちろん住人にとってはありがたい話であることは間違いありません。

ちなみに州政府としては単に「州で暮らす人々の住を守る」という大義名分のみならず、

「大勢の人々が退去することは、即コロナウイルスのさらなる拡大につながり得る」

という点を懸念しており、ここは本当に難しい問題だと思います。

• 人々の住を守る
• コロナウイルスの拡大を防ぐ

この聞こえは良いのですが、

「では物件オーナーはどうなる？」

という疑問につながります。

すでに数カ月に渡り家賃が未納の物件オーナーもいる中、来年末まで家賃収入がないとすれば物件の維持ができないオーナーも増えてくることが予想されます。

それでなくともカリフォルニア州も固定資産税がそれなりに高いですから、無収入がもう一年続くというのはかなりキツイはずです。

結果として、エヴィクション・モラトリアムの延長の末には運営が持たずに物件を手はなし、供給が一気に増えてくる可能性も否めないと思います。

供給が増えるということは、大なり小なり物件価格の下落にもつながるということです。

。。。

これら、

• パンデミック失業手当
• エヴィクション・モラトリアム

の行方は、その采配によって来年のアメリカ不動産市場にもかなりのインパクトをもたらすことになります。

この年末にこれら２点をしっかりと注視していきましょう。