成長市場に現れた「隙間」がある

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

例年アメリカでは1月2日の今日から仕事始めとなるものですが、本年は週末にかかった為に始動は4日からとなる人々がほとんどです。

けれども盆も正月も意識しない私(佐藤)にとってはいつもと変わらない日々。

正直に言えば、20代の若かりし頃に年末年始の連休に溺れて相当訛った頭と体で仕事始めに入り、散々な想いをした苦い経験があります。

あの時の苦い経験は今ではよい意味で原動力となり、完全にエンジンを切ることはあの時の感情を思い出すとちょっとした恐怖すら感じるのです。

そこで本年も昨日から(厳密にはいつもと変わらず)仕事を始めていますが、この年の初めに注目しておきたいのは「市場の隙間」です。

昨年はコロナウイルスの影響によりアメリカ不動産市場にも大きな変化がありました。

本年も引き続き米国政府主導で経済活動を後押しせんと継続されている政策の中でも

エヴィクション・モラトリアムの期限切れ

モーゲージ・フォーベアランスの期限切れ

パンデミック失業手当の期限切れ

等により、不動産市場も大きな影響を受けることになるかもしれません。

それぞれの政策については昨年内に不動産市場に大きくかかわってくる部分を当ブログでもお伝えしてきましたが、これらの政策に対し何度でも必要なだけ延長が繰り返される、ということもあり得るかもしれません。

けれども事実としては、これらの政策が全員を平等に救済することはあり得ないのです。

そのツケは必ず誰かが支払わればならず、それ以前にこのような救済法案のツケは他の誰でもない、アメリカ国民が今後長期に渡り支払うことになります。

いずれにせよ、

「コロナウイルスの終息が先か」

「アメリカ政府の救済措置の打ち切りが先か」

この問いに対し、本年はよりはっきりと答えが見えてくるのではないでしょうか。

「隙間」が現れ始めた

実際のところ、これら政府政策支援の打ち切りを待たずとも昨年から今までの中で不動産市場には特定の動きが見え始めています。

そこで今のタイミングで注目しておきたいのは市場の隙間です。

まずアメリカ不動産市場全体を俯瞰すると、コロナウイルスの影響で市場そのものが大きく冷え込み、長らく物件価格下落が続く傾向も予想されていました。

けれども蓋を開けてみると結果はその正反対で、アメリカ不動産市場は大きく成長し続けています。

空前の低金利が後押しとなり、全米多くの地域で前年を上回る市場が現れていることは昨年内にお伝えした通りです。

けれどもその不動産市場の成長の正体は、格差社会の拡がりに過ぎないこともお伝えしています。

自宅を購入する余裕のない人々はこの低金利でも動くことはできない一方で、自宅購入の時期を待っていた人々は今の低金利の時期にここぞとばかりに動き始めています。

この流れが昨年半ばから顕著に見え始め、購入できる資金のある人々の動きによりアメリカ不動産市場の昨年の勢いが形作られてきました。

その結果として

• 生活費の安い地域大企業が根付いて雇用が安定しやすい地域

これらの地域では人口流入が続き、それに伴って不動産市場も全体的に盛り上がっています。

ところがです。

この手の盛り上がっているはずの市場に興味深い現象が見え始めています。

それはまさに先に言及した「格差社会の拡がり」にヒントがありますが、

低金利の流れを受けて自宅を購入する人々

低金利でも自宅購入に動けない人々

この対極の二者がいる中で、前者の人々は当然ながらそのほとんどが

「物件価値が上昇すると半ば分かっている地域」

で物件を購入しています。

端的にいえば、勢いのある地域市場の中でも

• 物件が売れているエリア
• 物件が売れていないエリア

という対極が現れ始めているのです。

思い返せば、前回の2008年以降の不動産価格暴落では市場価格が全体として一様に下がっていきました。

あの時はいわゆるバブル現象でしたから、AクラスやBクラスの不動産物件を大きく借金をして購入した人々がとても多かったのです。

すると当然、Aクラスの物件が集中する地域でもバブル崩壊後は価格がどんどん下がっていきました。

けれどもたった今見えている状況はあの時とは明らかに違います。

今のアメリカ不動産市場の中に見える経済格差は同じ市場の中でも

• Aクラスの物件が集中する地域
• そうではない地域

この二者に大きな格差が生まれ、結果として後者の方は

「同じ勢いのある市場のはずなのに、物件価格が下がり続けている」

という現象が起こり始めているのです。

言い換えると、

「伸び続ける市場の中に、価格が下がり続けている隙間エリアが現れた」

と言えます。

補足すると、これら価格が下がり始めた地域はどこもおよそコロナウイルスの影響がもたらされる前までは健全に物件価値が上昇しつつありました。

それらのエリアの物件はB、Cクラスがほとんどですが、市場全体が伸び続ける中でコロナウイルス前は全体の価値の上昇に引っ張られて、これらB、Cクラスの物件価値も上昇していたのです。

ということはここから先のシナリオはどうなるのか、もう分かりますね。

これら隙間エリアの物件価値は、コロナウイルス終息後は再び上昇し始める可能性が高いということです。

明日に続けます。