Eviction Moratorium（エヴィクション・モラトリアム）の期限が切れた後は？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨年内にアメリカ国会で可決された法案により、

「Eviction Moratorium（エヴィクション・モラトリアム）を2021年1月31日まで延長する」

と定められました。

エヴィクション・モラトリアムはコロナウイルスの影響により家賃が支払えなくなったテナントの強制退去を禁じる法律です。

エヴィクション・モラトリアムの期限はすでに何度も延長されていますが、今回は

2020年12月31日

までの期限だったものが、改めて今月末まで延長されることとなりました。

これにより家賃未払が続いているテナントはもう一カ月滞在が許されることになります。

このもう一カ月というのが早いのか遅いのかは議論が分かれるところですが、注目するべきは過去とは違い、

「延長しても一カ月だけ」

とされている点です。

普通に考えればさらに延長がなされるとしても、今回は一カ月延期だったものが次は数カ月間延期される、となることは考えにくいように思います。

厳密にはこの2021年1月31日までの延期は連邦政府からの打ち出しであり、この日に合わせるか、もしくはそれ以上に延長するかは各州の判断に委ねられています。

いずれにせよ、全体的な空気としては

「これ以上の延期は厳しい」

という中で揺れ動いているのが今のアメリカ賃貸事情です。

そしてこの背景を受け、米国内での不動産投資を支援させて頂いている方々から時折

「エヴィクション・モラトリアムが終了した後に、もしも自分の物件に対象者がいる場合はどのように対応するべきでしょうか？」

というご質問を頂戴します。

ここは非常に難しい問題です。

事情としては、今回のコロナウイルスの影響により収入がなくなった人々が家賃を滞納しているはずです。

倫理的な観点からいえば、

「そんな、収入がない人を外に追い出すのか」

けれども物件オーナーにしてみれば

「収入が入らないと物件を維持していけない」

という、対局の切実な事情があります。ここはどのように対応するべきでしょうか。

私(佐藤)個人としては、この件は下記のように考えています。

期限が切れたら粛々と退去手続きを

エヴィクション・モラトリアムの期限が切れた後はどうすべきかといえば、オーナーとしては

「粛々と強制退去手続きを進める」

これが最も良いと考えています。

「そんな、佐藤はなんて人情に欠けた人なんだ！」

そんな風に思われるかもしれません。

けれども強制退去に関する見解は過去の項でも触れましたが、

「物件にいつまでも居座らせることは、本当の優しさではない」

そんな風に考えています。

「でも、強制退去させてしまうと、その人はホームレスになりますよね？」

そう思われるでしょうか。

もちろん家を失うことになる方がいることも事実です。

けれども少なくとも私(佐藤)が見てきた事実としては、退去する方々のほとんどは

• 住居をダウンサイジングする
• 身内・知人に身を寄せる

のいずれかに落ち着くものです。

⇒ 一戸建てに暮らしていた人はアパートへ

⇒ 2ベッドルームのアパートに暮らしていた夫婦は1ベッドルームへ

等、支払える家賃に応じて引っ越していきます。

または本当に収入がない場合、家族や友人・知人の家にしばらく身を寄せることになります。

そこから、現状を打開せんと動き始める人々がほとんどです。

もちろん家賃を滞納している方々の全員がだらけて何もしていないという意味ではなく、必死になんとかしようと試みる人々も多いものです。

けれども、それでも家賃支払いが厳しいのであればダウンサイジングなり家族・友人の家に身を寄せるのが最善です。

また、現実には仕事を探して立て直そうにも出来ない事情の人々はいます。これらの方々に必要なのは特別な政府支援であり、そこまでは私たち投資家の役割ではありません。

このあたりの考えは自分で商売する場合と全く同じで、個人の場合でも収入に合わない支出(この場合は家賃)があるのなら、出血を止める(引っ越す)ことが先決のはず。

それをいつまでも居座らせてあげることの方が、テナントに対して気の毒な結果を与えることになります。

なんなら、強制退去の対象となるテナントがブラックリストに載らないように配慮するだけで十分でしょうし、そのテナントが転居先として申し込んだ次の賃貸物件の管理会社から

「このテナントはどんな様子でしたか？コロナウイルスの影響で家賃が滞納していたのでは？」

と確認電話が入った時には

「支払いが遅れそうでも努力するよいテナントでしたよ。」

とでも言ってあげればよいでしょうし、オーナーからの応援としてはそれで十分です。

それをズルズルと長居させては、テナントとオーナーの双方が不幸になります。

ただし今回の場合、一つ考慮しなくてはならないのはコロナウイルス感染の影響です。

もしもテナントがコロナウイルスの陽性であった場合、その時は流石に強制退去を執行するわけにはいかないかと思います。

この場合はテナントはほぼ確実に（退去出来ない理由として） 陽性申告してきますから、行政が定める対応方法と陰性証明をもって問題なしと判断されてから、引っ越しを促した方がよいと思います。

現時点で米国政府がエヴィクション・モラトリアムを繰り返す理由は、一つにはコロナウイルスを今以上に拡めたくない思惑もあります。

それは然るべき判断でしょうし、それだけに一口に強制退去といっても今回の場合は各方面への配慮が必要となりますが、オーナーとしての社会的責任の意味では陰性判断が確実となってから退去を促した方がよいかと思います。

それ以外の場合、テナントの将来を本当に想うのなら心を鬼にして強制退去の手続きは行われて然るべきだと思います。

もしくは家賃収入がなくともしばらくは運営上は問題ないのであれば、テナントとの次の賃貸契約更新は行わない（賃貸契約が切れた際に退去頂く）のが最も穏便に事が収まる方法かと思います。