アイダホ州ボイシ市への不動産投資を検証する ～ パンデミックの中で

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アイダホ州ボイシ市場についてお伝えしています。

昨日までは不動産需要の三大要素

• 人口
• 人口動態
• 賃金・雇用機会

に沿ってアイダホ州ボイシ市場を俯瞰してきました。

・人口は順調に増加している

・最低でも向こう15年に渡り市の経済が若い世代に牽引される

・ライフライン系の落ち着いた産業が根付いている

そんな様子から、将来も順調な成長を占うことが出来るのがボイシです。

ただし昨日までの統計は主に

2013年 ～ 2018年

の6年間のものでした。

そこで間近の過去2～3年はどのような変化になっているのでしょうか。

とりわけ昨年は世界がコロナウイルスによるパンデミックに振り回され、それはボイシでも例外ではありませんでした。

今日はボイシ市場を俯瞰する最後のポイントとして、とくに昨年を通しての変化を捉えておきましょう。

まずは失業率からみていきます。

パンデミック下の失業率

ボイシ市はアイダホ州の中で最も栄えている都市です。

多くの人が集まり、そこには安い生活費を十分に賄えるだけのしっかりとした産業が根付いています。

けれども雇用者数が多いということは、当然ながら失業が増える時期のインパクトもより大きいということです。

昨年までのボイシの失業率を見てみましょう。

上記のグラフはボイシの失業率の変化を示しています。

一定の割合で小刻みの波（年間周期）を打ちながら、上がり下がりを繰り返してきたことが分かります。

昨年2020年の統計に注目すると、昨年の失業率は

2020年1月 … 3.2%

2020年2月 … 2.7%

2020年3月 … 2.6%

2020年4月 … 12.3%

2020年5月 … 9.2%

2020年6月 … 5.8%

2020年7月 … 5.2%

2020年8月 … 4.1%

2020年9月 … 6.0%

2020年10月 … 5.4%

2020年11月 … 4.9%

このように推移してきました。

昨年3月までは失業率は順調に過去最低水準にまで下がってきていましたが、4月の時点では12.3%へと大きくジャンプアップしています。

前回のリーマンショックから始まった世界金融の最中にも失業率が上昇しており、この時の最高失業率は10.3%まで上昇していますが、それと比べると今回のパンデミックによる影響は2008年当時を大きく上回る影響だったことが分かります。

ただし今回は半ば強制的に経済が止められた形であった為、その翌月の５月からは雇用の急回復が始まっています。

そのまま順調に4%台に下がっていますが、これは明らかに同時期のアメリカ平均を大きく下回る失業率です。

年間周期の中で1月が最も失業率が高いということは、たった今（2021年1月）の失業率が6～7%あたりにあると予想されますが、それでも全米平均よりは随分落ち着いています。

ともすると、この点は昨日見たようにボイシ市の最大雇用主がライフラインに影響する職種であることが大きいのかもしれません。

強制的にロックダウンで街の経済を止められても、かくの如くすぐに通常に戻れる強さがあるということです。

このように昨年の傾向を見ると、改めてボイシという街は全米の都市の中でも打たれ強いということが言えそうです。

ボイシ市場の物件価格は今

そんな雇用の手堅さを確認したうえで、今度は物件価格の推移を見てみましょう。

いかがでしょうか。

過去にはITバブルの崩壊後、2005年あたりから全米の動きに大きく後れをとって不動産バブルが始まっていたことが分かります。

けれどもそれは長くは続かず、ボイシの場合は2年後の2007年から物件価格は下落に向かっています。

そこから2011年に底を打った後、再び大きく上昇してきたようです。

上のグラフの統計は2020年第3四半期までですが、少なくともパンデミックによるマイナスの影響は見られません。

このあたりは空前の低金利はもとより、それ以前からの人口流入が加速する中で不動産需要は増え続けてきたことが原因と思われます。

昨日はzillow.comの統計を使って物件価格を他の統計に合わせて2018年までお伝えしていましたが、最も新しい統計を含めると2018年からの物件価格は

2018年1月 … $266,000

2019年1月 … $306,000

2020年1月 … $335,000

2020年11月 … $391,000

となっており、相当な値上がりを記録しています。

バブルに近い、相当なペースで価格が上昇していることは間違いありません。

そしてこのことは昨日お伝えした通り、

「賃金上昇率が追い付かない以上、ボイシでは物件所有率が低調のままに推移する」

これはいよいよ間違いない傾向のようです。

「生活費は安いけれど、物件購入までは出来ない」

そんな地元住民が増え続けるだろう現状が垣間見えます。

そうすると、賃貸需要が多いことからボイシ市場での不動産投資は見込みが高いように思えます。

とはいえ今から参入するとなると平均物件価格が今年からは$400,000台であることを考えるとなかなか厳しそうです。

このような場合、確かにボイシのど真ん中では個人による不動産投資としては旬の時期は過ぎたとも言えます。

けれどもそれではボイシでの不動産投資はあきらめるべきかといえば、そんなことはありません。

このパターンは数年前にお伝えしたオースティン市場にも似たところがありますが、今の狙いはずばり「郊外」になるだろうと思います。

明日に続けます。