こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
本年の投資指針を整える意味で、全ての市場の大元となるアメリカの経済全体を俯瞰しています。
昨日まではFED（連邦準備制度）そのものがパンデミック発生後、すぐに大きく投資に動き始めた事実についてお伝えしました。
現時点までにそのAssets（資産）は700兆円を超えており、今回のパンデミックが収束するまでに1000兆円を超えることが見込まれています。
まさに今、アメリカ経済は中央銀行が支える比率がどんどん大きくなっている最中です。
もちろん中央銀行はお札を刷る本人ですから、中央銀行そのものが崩壊するようなシナリオはまず考えらえません。
それどころか今後もここからコロナウイルスの影響がさらに深刻化する状況の中において、その倒産のインパクトがあまりにも大きいと判断される民間企業に対しては、まず今回も間違いなく公的資金が注入されることになるだろうと思います。
前回の2008年以降の世界金融危機で最も多くの公的資金を注入されたのはCITI Bank(シティ銀行)でしたし、そのようなケースはここから再び起こると思うのです。
結果として、構図としてはアメリカ経済において中央銀行の支配力がどんどん大きくなる方向に向かっています。
これが故に
「アメリカは共産主義の方向に向かっている」
「生き方そのものがコントロールされ、自由がどんどん奪われていく」
と感じる人々が、元トランプ大統領を熱烈に支持していたわけです。
いずれにせよFED（連邦準備制度）のAssets（資産）がどこまで増加していくのか、またそれがどのように影響してくるのかは、本年を通してよく観察しておく必要がありそうです。
今の時点でも確かなことは、この期間を通して中央銀行がドル札を刷り続けて量的緩和政策を押し通した分、それは
お札の総量が増える = $1の価値が下がる
ですから、相対的にはここから物価が大きく上昇していくことはほぼ間違いないと思います。
不動産物件価格も需要のみならず、$1の価値が下がるために高くなることが考えられます。
そこでこのFED（連邦準備制度）の動きに伴って注意しておきたいもう一つの要素として、今日は「金利」についても押さえておきましょう。
低金利は2023年の最後まで続く見込み
前回の2008年以降の経験から、FED（連邦準備制度）は似たような事態が発生すれば間髪入れずにゼロ金利政策を開始するシナリオをすでに用意していたと思います。
そして昨年コロナウイルスが大きく拡大し始めて以降、実質ゼロ金利政策が実行に移されました。
その結果として、不動産業界においてもモーゲージの金利がどんどん下がり始め、現在は平均2%台という空前の低金利に突入しています。
この影響により不動産市場では
- ファイナンス
- リファイナンス
の双方が活発になり、融資の窓口となるモーゲージブローカー・オフィサー達は春を謳歌しています。
実際にこの低金利を利用しない手はありませんし、コロナウイルス期にあったとしても人々は経済的に得をする方向に活発に動く傾向があることが改めて証明されていると思うのです。
この空前の低金利のおかげで、昨年は4月から5月にかけて急激に冷え込んだアメリカ不動産市場も低金利の力強い後押しで急回復し、そこから今日までアメリカ不動産市場の快進撃は続いています。
ここはFED（連邦準備制度）の思惑通り、もしくはそれ以上の成果で事が進んでいるようです。
かつ、昨日お伝えしたようにFED（連邦準備制度）はMortgage-backed securities（不動産担保証券）も大量に購入しており、
- 上からは低金利で
- 下からは不動産担保証券で
これら双方で不動産市場を挟み込むことで、不動産市場を盤石の状態に事を進めていることが分かります。
そこで、この実質ゼロ金利はいつまで続くいのでしょうか。
このことについて、 ＦＲＢ（米連邦準備理事会）のパウエル議長は昨年の段階で
「ゼロ金利政策は最低でも2023年の末まで継続させる」
と発表しています。
すなわち、この金利は少なくとも残り３年近く継続する可能性が高いということです。
不動産市場にとっては吉報であり、これにより不動産市場は盛り上がり続ける公算が高いことになります。
おそらく本年から物件在庫は若干増える傾向が出てくるはずですが、それでも
- アメリカ不動産市場全体のエクイティが近年大幅に上昇していること（多少価値が下がっても損失を十分に吸収できる）
- 低金利が不動産売買を活発にし続けること（需要が続く）
という点から、仮に物件供給量の増加に伴い価格が下がる傾向が見えたとしても、2008年のようなレベルで暴落する可能性は極めて低いように思われます。
ターゲットはインフレ2%
そこで ＦＲＢ（米連邦準備理事会）の方針としていつまでゼロ金利政策を続けるのかといえば、この部分の目安ははっきりと定められています。
その目安とは「インフレ率2%」です。
Historical Inflation Rates: 1914-2020
上記のリンク先に1914年以降の米国のインフレ率が一覧で紹介されています。
これによると先月の2020年12月の段階で1.2%と目標の2%には大きく及んでいませんから、しばらくは低金利をもってインフレの上昇を狙うことになります。
これが反対に急激なインフレが起こるようであれば、その時点から金利を上げてくるはずですが、たった今の時点では
「目標の2%前後には全く及ばない。さらに長期間必要。」
との見解が出されており、結果として不動産市場にとっては有利な状態がしばらく続くことになりそうです。
明日に続けます。
