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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
ここ一週間程、アメリカ経済の現状とこの先に見えている
影の需要（Shadow Demand）
影の供給（Shadow Supply）
についてお伝えしてきました。
この点は本当に意外でしたが、今回のシリーズは
- アクセス数
- 閲覧時間
のどちら見てもその推移は過去最高のレベルにあります。
単独記事の瞬間風速的なものではなく本シリーズ中はこの傾向が続いていますので、特に今の時期には行く末に関心を寄せられる方々が多いということではないでしょうか。
正直に告白すると、記事を書いている私(佐藤)自身も当初は
「こんな経済の話、普通につまらないよね」
「ほぼスルーされる項になるのでは」
と思いつつ項を上げていましたので、真逆の反応に驚いた次第。
そこで予定を変更して、軽く触れるのみならずやや深堀して影の需要と供給にまで言及したところです。
このあたりは今後も柔軟性をもって、当ブログをお読みの方々の興味に合わせて内容に幅を持たせて頂きたいと思います。
いつもお読みくださる皆さま、改めましてありがとうございます。
今の時期に考えられる打ち手とは
そこで今の時期に不動産投資を検討する場合はどのように進めるべきでしょうか。
まずその大前提は昨日お伝えしたように
「間違いのない市場」
の中の
「間違いのないスポット」
で勝つべくして勝つことだと考えています。
好む好まないに関わらずここからインフレは進んでいく可能性が高いでしょうし、それは一過性のものではなく、年々生活に苦しさを感じるようになるはずです。
老後の為のゴールデンパラシュートは自分自身で準備しなくてはなりませんし、現金は口座の中に寝かせておいても価値が減り続ける一方ですから
- 毎月の生活に必要な資金
- 緊急時の準備金
以外はどんどん資産運用に回すべきです（あくまで佐藤個人の意見です）。
もちろんこの辺りは煽り記事のような論調になってはいけませんし、私(佐藤)はどなたの資産運用にも責任を持つことは出来ませんから、当ブログをお読みの方々にも最終的にはご自身で判断して頂かなくてはなりません。
もう少しいえば、不動産投資については
でもお伝えした「第一領域」と定義される中にある安全投資の一つとしてお薦めはするものの、当然ながら投資である以上はリスクはゼロではありません。
このあたりは結構真面目な話として明日の項で改めたいと思いますが、現物である不動産物件も天災で失ってしまうリスクもあります。
それでも先を見据えて前に進むためには、やはりどんな種類の投資でも共通する概念だろう
- 小さく始める
- 分散する
という原則を鉄則として貫くべきしょうし、それが唯一手堅く前進できる方法だと思うのです。
そして、現状の中で私(佐藤)が「自分トレンド」としてたった今動いているのが昨日末尾に触れた新築物件の購入です。
新築物件を購入するパターンとしては厳密には
- 完成したての新築物件
- 完成間近の物件
- 工事が始まる直前の物件
の三種類があります。
この中でも自分トレンドとして注目しているは
工事が始まる直前の物件
です。
たった今、購入を検討している物件に近い写真を上げてみます。
上記は検討中の物件に近いイメージ画像ですが、やっぱり綺麗な空間は気持ちがいいですし心からワクワクしてしまうものです。
この物件を各種手数料を含めて8万ドルを目安に購入するべく準備を進めており、搬出する8万ドルも自分の資金は使わないよう動いています。
そこで不動産投資への入り方はいくらでもありますが、その中でもなぜ
工事が始まる直前の物件
にしているのかといえば、そこには大きく分けて下記のような三つの理由があります。
購入価格がロックされる
まず一番の理由は購入価格がロックされるからです。
前提として、この手の工事が始まる前の設計段階の物件では
⇒ 今後も成長すると分かりきっている市場
⇒ 新しく開発されているコニュニティー
⇒ その周囲も人気が集まると分かりきっているコミュニティー
であることが推奨されます。
このあたりはやや信じてもらえないかもしれませんが、佐藤個人の理論としてはビットコインにお金を入れている理由と全く同じなのです。
「将来は価値が上がると分かりきっている」
というスポットに
「30年くらいの長期視点」
でチップを置く考え方です。
そして現実には建設工事が進む間も周囲の物件は着々と価格が上昇していきます。
けれども建設が開始される前の物件に購入契約を交わしておけば後出しで価格が変更されることはありませんし、クロージングの時には周囲の物件（周囲のコミュニティー）に価格が引っ張り上げられる形となる可能性が高いものです。
今すぐ資金の搬出は必要ない
そして二つ目のポイントとして、時間軸を味方につけた優位性があります。
この手の物件の完成までには早くとも1年弱かかることになります。
もちろん購入契約を交わす際にはEarnest Money（手付金のようなもの）は必要になりますが、それ以外のクロージング時に支払われるべき残金の送金が必要になるのはクロージングの時（完成後）であり、前払いで全額支払うことはありません。
また物件価格はロックしたとしても、クロージングしていない以上はモーゲージ支払いも発生しないのです。
今の時期に手元資金に余裕を持たせておくことは決して間違った考え方ではありませんし、資金を手元に残したからといって、クロージング時に支払う残金が割高になるわけでもありません（価格はロックされているので）。
この時間差を利用した資金の搬出方法は、全く合法に行える支払いの繰り延べ方法なのです（というかそれが取引ルール）。
完成後も負担が極端に少ない
そして新築の利点については
これらの項に譲りますが、新築物件の場合は引き渡し後は新品ピカピカですので修繕箇所は極端に少ないものです。
また賃貸マーケティングそのものも物件の形が見えてきた時点で開始しておけば、引き渡しと同時にテナントが入る可能性は高くなります。
それは「テナント付の新築物件」とも言えるもので、テナント付の中古物件と全く同じ条件で運用開始後からいきなり家賃収入が入る可能性が高いのです。
新品ピカピカですので本音ではまず自分が最初に数ヵ月暮らしたいところですが、その暮らし染めは最初のテナントに譲り、その代わりに家賃を少し高めに設定することで心の中で自分と手打ちとします。
ちなみに一番最初のテナントはある意味「モニタリング役」のようなもので、新築とはいえども暮らす中で不具合が発見されるようであれば知らせてもらい、修繕そのものはデベロッパーに保証の範囲で手直ししてもらうことが出来ます。
ここにかかる負担は通常は「Labor（工賃）」のみですし、一年を通してほぼ完全に不具合のない物件に仕上がるはずです。
そしてこの物件を新しいコミュニティーの中で向こう20年、30年と保有することでハコモノとして資産を寝かせることになります。
想定通りであれば2～30年後には周囲のコミュニティーの完成度は高まっており、モーゲージの大半をインフレが潰してくれ、周囲の物件と共に価値は十分に高くなっているはずなのです。
。。。
このような設計段階の新築を狙う手法は数ある不動産投資方法の一つに過ぎませんが、少なくとも今の時期には有効な手法の一つであるように思います。
少し先にこの方法が有効かは不確かなのですが、私たちは常にその時にベストと思われる打ち手を実践していきましょう。
【免責】
本稿の内容は資産運用アドバイスの意図はありません。あくまでも佐藤個人の理解と見解を伝えるものであり、個人の投資に対しては責任を負えませんことを予めご了承ください。
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