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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨年からお問い合わせ全体の中でもアメリカ国内に在住の方々からのお問い合わせ数が増えている旨をお伝えしました。
FED（連邦準備制度）によるゼロ金利政策を受けてモーゲージローンが空前の低金利となっている現在、米国内では多くの人々が前のめりに物件購入を検討しています。
同時に少し先に物件価格が下がってくる可能性も見える中で、自分が暮らす地域市場で物件が手ごろな価格まで落ちてきたら即購入に動かんと備える方々が増えているわけです。
かくして物件取得に対する想いが高まっている人々の割合は全米を通して相当高まっており、先だってお伝えした「影の需要」がはっきりと見えています。
当ブログを通して米国内で暮らす方々からのお問い合わせが増えている理由も
- 低金利
- 物件が下がる可能性
を受けてのものである場合がほとんどですし、とりわけ今の低金利の好機を逃す理由がありません。
本シリーズではそんな、米国内に暮らす方々から共通に頂戴する類の質問についてご紹介しています。
本日も続けます。
購入を待った方がよいのでしょうか？
米国内に暮らす方々からそれなりに頂く質問の中に
「今はまだ購入を待つべきなのか」
「それとも購入した方がよいのか」
という趣旨のものがあります。
昨年のコロナウイルスに端を発する混乱から、たった今はFED（連邦準備制度）の政策により物件価格上昇が続いていることは間違いありません。
「低金利の好機を捉えて物件を購入したい」
そう思いつつも
「けれどもこの先に物件価格が下がるとすればどうなのか」
「今は下手に動かずに時節を待った方がよいのではないか」
との懸念から判断がつかず、佐藤に見解を求めてこられる方々が多いわけです。
結論のみ先にいえば、この質問とお答えは
- 狙う地域市場の状況（先の展望）
- 自分自身の目標と計画
により変わってくるものだろうと思います。
例えば私(佐藤)自身はどうでしょうか。
この先に物件価格が下がることがあるかと言えば、全米平均で見た時に物件価格が下がる時期が訪れる可能性は極めて高いと考えています。
ただし、価格が下がり始めるとはいえその下げの期間は前回よりは長くないかもしれません。
2008年の暴落時には2008年から2012年までのほぼ4年間、物件価格は下がり続けました。
この間に現在と同様に量的緩和政策が導入され、ほぼゼロ金利の中で景気回復を抜け出す施策がとられたのです。
それでも当時は不動産価格が上向き始めるのに4年かかったということは、サブプライムによる膿を出し切るのにそれだけの時間がかかったということです。
けれども今回の場合はすでに空前の低金利状態にあり、前のめりに今か今かと機会を待つ人々が多い状況です。
恐らく
- このまま低金利が続く
- デリバティブの崩壊は起こらない（FEDが起こさせない）
という条件下であれば、価格が下がる期間は前回よりも随分短くなるように思います。
反対に今年はここから更に各国の経済悪化が懸念されていますが、もしもデリバティブ市場の大暴落のような事態が起これば、アメリカ不動産市場への余波は2008年の時のそれ、もしくはそれ以上になることもあり得ると考えています。
そこで改めて私(佐藤)自身の戦略の一部で語れば、つい先日
で触れたように全く動いていないかといえばその正反対で、着々と取得の準備を進めています。
今の条件だからこそ支払いの繰り延べを利用して
- 価格がまだ安い
- 低金利
という今のタイミングを逃さずに購入し、その資産を長期保有で寝かせる考えです。
誤解のないように補足を兼ねると、本来私(佐藤)自身はキャッシュフローを重要視するタイプです。
ここから先は安定したキャッシュを生み出せるキャッシュフロー型の物件で身を固めたいと考えていますし、その為にキャッシュフロー型の物件をよく探しています。
けれどもキャッシュフロー重視とはいえ、それならば含み益部分のエクイティに焦点を置かないかといえばそんなこともありません。
今回のように
「コロナウイルス前であれば考えなかったけれども、今のタイミングだからこそ長期に寝かせる買い方をする」
という考え方で将来のエクイティを重視して動く場合もあります。
今回は自己資金を使わないことを原則としていますが、もしも自己資金を使う場合は
⇒ 預金口座にドルを寝かせたまま
⇒ 預金をハコモノ（の頭金）に転換して寝かせる
この両者には30年後に圧倒的な差がでることになります。
もちろんここでお伝えするのはあくまでも佐藤個人の考え方であり、
「今の時期は様子を見る」
という考え方もあると思いますし
「価格が下がって安くなった時に参入を試みる」
という考え方も真っ当です。
けれども現実には
「価格がどれだけ下がってくるかは不透明」
であることと、もう一つは
「いざ大きく価格が下がったとしても、影の需要が一斉に表に出てくるので競争が激しくなる」
とは安易に予想出来ます。
その鍵を握るのはあくまでも金利政策ですが、もしも今の低金利が続いているのであれば、物件価格が下がってくるのを今か今かと待っている影の需要とほぼ間違いなくバッティングすることは避けられません。
良質の物件であれば1件に対して数十件のオファーが入ることはざらに出てきますし、そうすると結局は相当数のオファーの中で物件を取るにはオファーする価格を大きく上げるしかなく、結果としては今の時期に購入するのとさほど変わらない、もしくは高くすらなる可能性も考えられるのです。
結論としては
「今は時節を待つべきか、それとも購入に動くべきか」
と問えばあくまでも
- 狙う地域市場の状況（先の展望）
- 自分自身の目標と計画
で変わってくると同時に、自分が不動産投資にどんな意味付けをするのかでも答えは大きく変わってくると思うのです。
低金利や先のインフレを考えると理論上は
「早ければ早いほどよい」
と言えますが、まずは自分自身のアメリカ不動産投資に求める目的から検証していかれるとよいと思います。
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