昨年以来、米ドルで資産運用を志す方々からのコンサルティング依頼が急増しています。
弊社ではアメリカ不動産コンサルティングに加え、州規制当局に登録されるRegistered Investment Advisor (RIA)としてアメリカ国内での資産運用全般のコンサルティングも提供しており、内容は不動産投資以外となりますが、初心者の方々からのご質問を総括する意図で株や債券に関するまとめ記事を1月7日から期間限定であげさせて頂きます。
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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
最近は日本の記事でも頻繁に
「資産バブル」
という言葉を見かけるようになりました。
興味深いことに
「現状は資産バブルなどではない」
「この資産バブル崩壊間近だ」
そんな正反対の論調が同時に出ており、どちらが正しいのか、にわか混乱の様相を呈しているようです。
私(佐藤)自身は当ブログでお伝えしているとおり
「アメリカ経済は資産バブルの中にある」
と考えていますし、
「ここから更に、年々物価上昇が激しくなる」
と見ています（佐藤個人の考えです）。
実際には正反対に大きくデフレに動く場合もあるかもしれませんし、反対にモノの値段が下がって貨幣の購買力が上がる結果も出てくるかもしれません。
あくまでも最終的に判断するのは自分自身でなくてはなりませんし、当ブログでお伝えする内容も判断要素の一つとして読んで頂ければ幸いですが、一つだけ明確に言えるのは
「例えクラッシュが起こっても、それは人類史の終わりではない」
ということではないでしょうか。
戦後の日本を見ても分かるとおり、混乱の後には必ず新しい芽が出てきます。
どん底に中にこそ新しい時代が始まるものですし、クラッシュの中にこそチャンスがあることは繰り返す歴史が証明するとおりです。
私たちは目先の変化に備え、常にその変化の先頭に立てるように日々備えを進めていきましょう。
クラッシュが起こるタイミングはいつでしょうか？
そこで今回のシリーズでは米国内にお住いの方々から、個別コンサルティングの中でそれなりに共通して頂く質問に絞ってお伝えしています。
私(佐藤)もアメリカに暮らす者として同じ立場ですのであえて言いますが、米国で暮らす方々は待ったなしに自分基金の構築を進める必要があります。
移民の立場であり、この国で生涯を終えるという方はなおさらです。
アメリカ経済が示すベクトルの先はいよいよ明るいとは言い難い方向を指していますし、米国政府や勤める会社からの福利厚生や年金の類は当てにせずに行動を開始するべきでしょう。
そして今の時期に米国内から個別コンサルティングにお越しになられる方々の多くが懸念されているのは、
「クラッシュはいつ起こるのか？」
という点です。
ここでいうクラッシュとはもちろん不動産市場の話で、言い換えると「アメリカ不動産価格が下がり始める時」です。
厳密には爆弾は不動産市場のみならず世界経済のあちこちに存在しており、そのどれか一つが爆発すると連鎖してアメリカ不動産市場を含む地球上の経済活動に深刻な影響を与え得ることは周知の通りです。
不動産市場もまた世の人々の経済活動を始めとしてその他の分野と密接な関係がありますから、どの分野のクラッシュであれその影響が限定的になることはまず考えられません。
ここでお伝えするクラッシュの意味はひとまず
「アメリカの不動産価格が下がり始める時」
で限定してみたいと思いますが、アメリカ不動産市場で観察した時にその価格が相対的に下げに転じるのは
でもお伝えした要素と合わせて、
- 金利が上昇し始める時
- Eviction Moratorium（エヴィクション・モラトリアム）が失効した時
- Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）が失効した時
これらいずれか、もしくは複数が起こった時になるものと考えています。
金利については
でもお伝えしたとおり、今の時点では2023年末まで低金利を続けるとされていますから、そうすると今の時点ではまだ2年弱の期間がありすぐに金利が影響するとは考えにくそうです（先の公式発表が最後まで守られるのなら）。
そこで考えられるのは
Eviction Moratorium（エヴィクション・モラトリアム）
Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）
このどちらか、もしくは両方が失効となった時が考えらえます。
各州の発表に注目 - カリフォルニア州の場合
とはいえこの点はよくよく注意しておかねばなりませんが、実際にこれらパンデミック時に制定されたケアーズ法からのルールは厳密には各州によって違いがあります。
例えばテナントの強制退去を禁ずる
Eviction Moratorium（エヴィクション・モラトリアム）
に関しては
の中でも
「2021年３月31日まで延長された」
とお伝えしていましたが、実はカリフォルニア州では先月1月29日、
こちらのカリフォルニア州政府ホームページ上で公表されているとおり、他州に先駆けて新しい政策を打ち出しているのです。
上記リンク先のポイントを見ていきましょう。
Governor Gavin Newsom today signed legislation to extend the state’s landmark eviction moratorium through June 30, 2021
（佐藤意訳）ニューサム知事は本日、州の掲げるエヴィクション・モラトリアム（強制退去の禁止）を2021年6月30日まで延長する法案に署名した。
なんと、カリフォルニア州では3月末どころかさらに3ヵ月延長し、6月30日まで強制退去を禁止することが正式に決定しています。
そして上記ページの要旨には続きがあります。先を読むと
This law not only provides greatly needed support for tenants, but also provides relief to small property owners in need of assistance to pay for mortgages, thanks to $2.6 billion in federal stimulus funding.
（佐藤意訳）2.6ビリオン（100円換算で2,600億円）規模の連邦政府景気刺激資金のおかげをもって、この法案は最も助けを必要とするテナントのみならず、モーゲージ支払いに支援を必要とする小規模物件のオーナーに対しても援助を行うものとなる。
とのこと。
ついにこの時が来ました。。
単にテナントに物件に留まることを許可するのみならず、公的資金をもって物件オーナーへの支援が始まるのです。
明日に続けます。
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