荒ぶる変数をコントロールしてみる ～ Deliquency（ディリンクェンシー）

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

多分私(佐藤)だけではなく世の男性の多くがそうだと思うのですが、20代のころは結構スピードを出してドライブするタイプでした。

日本でもアメリカでも交通事故率が最も高いのは

• 男性
• 18歳 ～ 25歳

です。

免許取りたての頃から

• 東京のど真ん中
• 大阪のど真ん中
• ニューヨークのど真ん中

と、縁あって運転は常に都会のど真ん中にならざるを得ない状況があり、若かりし佐藤も血気盛んでしたから、横に並ぶ車とムキになって競い合っていたものです(思い出すと普通に恥ずかしい。。)。

ニュージャージー州側からマンハッタン島に入る時に使うリンカーントンネルというトンネルがあるのですが、トンネルの入り口に向けて進むと複数車線から車線数がどんどん少なくなり、トンネルに入る手前ではクラクションを鳴らしながら相当なせめぎ合いで車間距離を2～3センチに先を奪い合うこともしばしば（というか毎回）でした。

ある意味、血気盛んな若気の至りに加えて周りのいそがしい空気に流されていた部分があったのかもしれません。

けれども年月が過ぎてすっかり落ち着いた（はずの）今では無茶なドライブは全くしなくなりました。

むしろかなり安全運転な方だと思いますし、ドライブを楽しみながらの安全な運転にこそ「粋」を感じるものです。

。。。

上記は私(佐藤)個人の若い頃と今を比較した運転話ですが、一面、投資においても同じようなことが言えると思います。

• ハイリスクを好んで興奮しながら攻めまくる自分
• ローリスク・ミドルリターンで悦に入りながらゆっくり事を進める自分

もしも投資目的を「老後に備えた自分基金の構築」とするのであれば、その目的を達成する確率が高いのは後者だろうと考えています。

もちろんハイリスクで攻めまくって数年で相当な額を稼ぐ人々がいることも事実ですし、にわか資産バブルの様相を呈している昨今、佐藤の周りにも一気に飛躍した若者たちもいます。

けれどもわざわざ好んでリスクを取る必要もないでしょうし、

ローリスク・ミドルリターン

で長期的に資産形成を進める方が安全かつ誰にでもチャンスがあると思うのです。

変数をコントロールする

とはいえ、それではローリスク・ミドルリターンと思われるものであれば何をいかようにも進めてもいいかと言えばそんなことはなく、車でいうところの「安全運転の技術」は確実に必要です。

不動産投資とは言いつつもその正体は「不動産事業」に他ならず、考え方としてはビジネスと全く同じで然るべき。

そこでビジネスとしての成功率を高めるとすれば、ここで必須になるのは

「変数のコントロール」

になるだろうと考えています。

事業として前に前にと進める中で、今回のパンデミックのように世界経済の土俵そのものが大きくぐらつく場面はこの先も起こり得ることは間違いありません。

そんな外的要素の煽りを受けて状況が変わる変数はどんなビジネスモデルにもあり、だけれども変数を上手にコントロールする安全運転の技術を身に着けていればこそ、どんな状況下でも生き抜いていける確率が高まるものではないでしょうか。

いわば

卓越した商売人になる = 変数コントロールの達人になる

でしょうし、この考えは不動産事業にも全く同じことが言えます。

そこで不動産投資を事業として見た時に、今のパンデミック下で物件オーナーがしっかりとコントロールしておくべき変数は多々ありますが、たった今の時期に最もコントロールするべき変数の代表と言えるものが

「Deliquency（ディリンクェンシー）」

です。

不動産用語でDeliquency（ディリンクェンシー）と出てくる場合、ニュアンスとして最も近い日本語は「債務不履行」かと思います。

すなわちここでいうDeliquency（ディリンクェンシー）とは

「モーゲージローンの支払いが期限までに出来ていない状態」

です。

この債務不履行件数こそが商業物件・住居物件を問わず、全ての国の不動産物件オーナーが今の時期にコントロールするべき変数だろうと思います。

その市場にリスクはどれだけあるのか

そこでDeliquency（ディリンクェンシー）という変数を捉える時に言い方を変えると

変数のコントロール = リスクコントロール

であり、安全に運転を進めていく上で前方確認や後方確認を怠らないように、あらゆる角度からリスクをコントロールしていく必要があります。

そこでこの変数を理解するスタートは

マクロ視点のDeliquency（ディリンクェンシー）... 全米・州

ミクロ視点のDeliquency（ディリンクェンシー） ... 郡・市・ジップコード(郵便番号)

という二つの切り口をスタートとして、素因数レベルでは

今現在発生しているDeliquency（ディリンクェンシー）⇒ Mitigation（状況緩和）

未来に発生し得るDeliquency（ディリンクェンシー） ⇒ Prevention（予防）

の実体を凝視してそれぞれをコントロールしていくことになりますが、本シリーズでは前者の

「今現在発生しているDeliquency（ディリンクェンシー）」

をミクロ視点で検証し、そこから

「この市場（地域）で投資物件を購入するべきか」

の判断を的確に行う手法を見ていきます。

このような各種変数のコントロールは今のようなパンデミックの状況下でなくとも常日頃からモニタリングしておく必要がありますが、とりわけ今の市場ではDeliquency（ディリンクェンシー）は非常に大切な因数です。

とりわけ不動産投資に初めて参入する方々の場合は

「どんな物件がいいのか」

という物件そのものの良し悪しに最初から意識がいってしまいがちですが、現実には

市場と物件、どちらが先か

でお伝えしたとおり、物件よりも先に市場ありきです。

そして今現在発生しているDeliquency（ディリンクェンシー）とはズバリ、

「この市場にDeliquency（ディリンクェンシー）はどれだけあるのか」

「その割合は増えているのか、減っているのか」

という視点で市場を素因数分解していくことで分かりますが、因数としてのDeliquency（ディリンクェンシー）のコントロールと市場の健全性を同時に検証する意味で

テキサス州オースティン市場

を例にあげて具体的にみていきましょう。

明日に続けます。