Accredited Investor（適格投資家）について知る

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

投資案件を手にした際の案内の見方から続いて

SEC（U.S. Securities and Exchange Commission：米国証券取引委員会）

の概要についてお伝えしています。

昨日はSECに付随して

「アメリカの証券市場では9割以上がSECに未登録」

「未登録の場合、Unregistered securities（未登録証券）の区分に基づいて運用される必要がある」

「公に広告が出せない理由のほどんどはSEC未登録で活動が制限される為」

という点に触れました。

そこで不動産市場においても投資案件が自分の目の前に現れて

「投資家としてこの不動産事業に参加しないか」

と誘われるのであれば、それがホンモノかニセモノかを見破るには

「SECに登録されているのか」

「SECに未登録なら、適用除外のどの区分を遵守しているのか」

を確認すればよいことになります。

それが契約書にも明記されていない或いは運用者がそもそもまともに説明できないようであれば、その案件は確実にパスしなくてはなりません。

このようにSECがアメリカ国内の証券市場において

Registered securities（登録済証券）

Unregistered securities（未登録証券）

の二種類に区分しつつ、かつ未登録証券においてもその活動に細かく制限をかけている理由はもちろん、SECの活動基準である

Protect investors：投資家を保護すること

Maintain fair, orderly, and efficient markets：公正、秩序、効率性のある市場を維持すること

Facilitate capital formation：資本組みの支援

に基づて投資家を守ることに目的があります。

特に未登録証券については登録不要という逃げ道を用意しつつ、それでも

Overview of Exemptions

で細かく区分してその活動を規制しているわけです。

そして

Registered securities（登録済証券）

Unregistered securities（未登録証券）

これら二つを比較した場合、

「未登録証券の場合はリスクが高い」

ということは確実に言えます。

以前お伝えしたように未登録でも真っ当な案件は多いものの、それでも全ては「自己責任」になりますし、最悪の場合はお金をだまし取られてしまいかねないわけです。

そこでこの点はSEC（米国証券取引委員会）も特に注意を促しており、原則として

「未登録証券に投資出来るのは特定の投資家のみ」

と定めているのです（あくまで原則であり例外はあり）。

それがSECが定義する

Accredited Investor（適格投資家）

に区分される投資家です。

Accredited Investor（適格投資家）という定義

Accredited Investor（適格投資家）はSECにより定義された一定の条件を満たす投資家を指し、その基準は下記の定義で定められています。

高所得であること

過去2年間の年間個人所得が$200,000（もしくは夫婦の所得が$300,000）以上あり、かつ本年も同等の所得を見込んでいること

純資産が$1,000,000を超えていること

独身もしくは既婚であるに関わらず、自分が暮らす住居物件の資産価値を除外した純資産が$1,000,000以上あること

有資格ブローカー、投資アドバイザー

未登録証券を取り扱うに卓越した知識と実務経験があることを証明できるブローカーや投資アドバイザー

これらのいずれかの条件に合う投資家は「Accredited Investor（適格投資家）」としての資格がある、とされています。

（補足：2020年8月に条件に修正が加えられています）

そして前述のように、原則として

「Unregistered securities（未登録証券）の類の案件に投資出来るのはAccredited Investor（適格投資家）のみ」

です。

またAccredited Investor（適格投資家）の概念は個人のみならず法人にも適用されており、法人の場合は

• 資産が$5,000,000以上あること
• 法人のエクイティ所有者そのものが個人としてのAccredited Investor（適格投資家）の条件を備えていること
• 法人の設立目的が証券購入のみでないこと

等の条件があれば、法人としてAccredited Investor（適格投資家）として認めらえることになります。

Accredited Investor（適格投資家）を定義する目的

SECとしてはなぜAccredited Investor（適格投資家）という定義を使うのかと言えば、ここにはそもそもの証券市場の存在意義に真因があります。

すなわち、証券市場の存在意義は紛れもなく

「経済の活性化」

です。

経済を元気に回していくにはスモールビジネスを中心にビジネス現場が元気に動き回らなくてはならず、元気に動き回るには手元にある以上の資金を必要とする場合が多分にしてあります。

広く言えばスモールビジネスが元気に動くことはその国の活力になるわけですから、SECの仕事として

「投資を推奨」

することが大前提なのです。

ここは重要なポイントですが、SECとしては

「人を騙す輩を捕まえる」

ことを主体にしているというよりも、三つの行動基準の中でも

「Facilitate capital formation：資本組みの支援」

この資本が十分に整う環境を推進したいわけです。

けれども健全な証券市場を実現する為には、残り二つの行動基準にあるとおり

「Maintain fair, orderly, and efficient markets：公正、秩序、効率性のある市場を維持すること」

をして

「Protect investors：投資家を保護すること」

が必要になります。

その枠組みの一つとして、原則としてUnregistered securities（未登録証券）に対しては

「十分な資金があり、かつ十分な金融リテラシーを備えている（はずの）Accredited Investor（適格投資家）のみが投資行為を行える」

と原則を定めていることになります。

そこで自分が目にする投資案件の中でも

「対象はAccredited Investor（適格投資家）のみ」

と明記されている案内もよくありますが、この場合は自分がAccredited Investor（適格投資家）としての条件を満たしている必要があることになるのです。

。。。

本シリーズを通して投資案内を吟味するポイントについてお伝えしました。

自分の手元に案件が届く場合、これらのポイントをもって健全性を検証するとよいと思います。