でも、デフレの場合はどうなるの？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「自分インフレ戦略」

と称して、インフレの最中にも利益を出し続ける方法についてお伝えしています。

インフレは過去から継続的に続いており、それに伴って物価は上昇し続けていくことは間違いありません。

アメリカではハイパーインフレレベルの物価上昇が起こったことが過去に何度かあります。

最近はアメリカ各地で生活必需品の値上がりが確認されており、いつもはこのあたりの変化に鈍感な私(佐藤)ですらモノの値上がり強く実感しているほどです。

昨年のパンデミック以降にあらゆるビジネスが苦戦を強いられる中、

「ロックダウンの影響で一時閉店」

のはずが

• 売り上げが見込めない
• 再開の目処が立たない

という理由で撤退し暖簾をおろすビジネスが続出しています。

その影響は日常生活にも決して小さくない影響を及ぼしており、量的緩和政策の副作用も手伝って将来はいよいよ物価が上昇してくるのではないでしょうか。

過去のハイパーインフレレベルにまで至るのかは不確かですが、それなりの物価上昇は起こる前提で将来に向けた対策を立てた方が良さそうです。

そこで来たるインフレに対抗する自分インフレ戦略と称して、

「30年固定金利で物件を購入する」

方法を中心に詳細をお伝えしています。

本日も続けます。

キャッシュフローはプラスにこだわる

昨日までは

「インフレが継続した場合」

を前提に、30年固定金利を使って初年度から30年目まで物価が上昇した際に

３０年間のインフレ率 > 固定金利

この式が成り立つ時、その差がそのまま自分の購買力維持につながることをお伝えしました。

固定金利はその名の通り金利が固定されていますから毎月の返済額が変化していくことはありません。

そのためインフレが続く中では

「債権者である金融機関はインフレが進むほど損をしてしまう」

一方で、

「債務者である一般消費者はインフレが進むほど得をする」

という現象が起こるのです。

長期視点で損をしたくない金融機関が債権をセカンダリーマーケットに卸す理由の一つはそこにあります。

ところが、この理屈はあくまでもインフレが続いた場合の話です。

もしもインフレの反対である「デフレ」が起こり、

３０年間のインフレ率 < 固定金利

となった場合はどうでしょうか。

この時は反対に借金は重くなっていきます。

ともすると、少し先では1929年直後のように激しいデフレが襲ってくることもあるかもしれません。

そうすると

「この自分インフレ戦略はデフレ期間には全く効かないどころか、大損してしまうのでは？」

と疑問が湧いてきます。

けれども実はそんなことはなく、デフレであったとしても資産形成は順調に進むはずです。

先に答えを言えば、その方法は

「30年固定金利でキャッシュフローが十分プラスになる物件を購入すること」

になります。

不動産投資をキャッシュフローの観点で見るときに

• キャッシュフローが十分プラスになる投資
• キャッシュフローがほぼイーブンになる投資
• キャッシュフローがマイナスにある投資

の3種類があります。

事実、2008年以前の不動産バブルに乗じた人々の中にはキャッシュフローがイーブンもしくはマイナスの人々が多くいました。

理由は、これらの人々は押し並べてキャピタルゲイン市場において

「エクイティの上昇」

を期待していたからです。

当時は激しく物件価値が上がり続け、増加したエクイティを持って資産を大きく膨らませていく手法が注目を浴びていました。

数ヶ月とせずに数千どころか数万ドル単位で価値が上昇していく場合もありましたから、乗り遅れるなとばかりに細かい計算もせずに物件購入を急ぐ人々が多くいたのです。

そのため、特に変動金利で購入していた人々はひとたまりも無く物件を手放す羽目に陥ったのでした。

同様にキャッシュフローが十分ではない物件に投資していた場合、デフレが始まると運用は苦しくなってきます。

なぜなら、

「家賃収入はインフレに比例する」

という性質があるからです。

インフレ下では家賃も上昇して然るべきであり、自分が高い購買力を保てるのは借金の金利は固定される中で収入となる家賃は上昇を続けていくからでもあります。

ところがデフレの場合は反対に家賃は下がってくる可能性が高く、固定金利であることが反対に重しとなり借金が徐々に重くなってくるものです。

そこで先の大幅な物価上昇を前提とした自分インフレ戦略の中では

「極力潤沢なキャッシュフローを実現する物件」

への投資が推奨されます。

手元に残るキャッシュが多ければ多いほど、デフレに耐えられる資産設計の構図になるというわけです。

けれどもこれだけを考えると、

「なんだ、デフレの中ではやっぱりキャッシュは少なくなるのか」

と思えてしまいますが、決してそうとは言い切れません。

なぜなら、正に過去30年の日本がそうであったようにデフレの中では

「金利が大きく下がる可能性が高い」

からです。

今のアメリカ不動産市場ではかつてない空前の低金利が実現しています。

結果として

「このようなチャンスはない」

とばかりにリファイナンスを試みる人々が昨年はかなりの数に及びました。

けれどもここから先にデフレが進む場合、

「今以上に金利が下がる」

という公算は決して小さくないと思います。

すなわち家賃収入がどんどん下がってキャッシュフローを圧迫してきたとしても、同時にモーゲージ金利が今以上に下がることが予想されるのです。

もしも力学に金利が下がるとすれば、

「金利が下がった段階でリファイナンスし、固定金利そのものを低くする」

という手法が可能になります。

そうすると金利が下がる分インフレ時と同様のキャッシュフローが得られる可能性が高く、結果としてインフレの状況下と同じレベルの購買力が保てる可能性が高いことになります。

固定金利で物件を購入するとはかくも強力な手法なのです。

明日に続けます。