1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）はどう実行する？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

インフレ対策としての不動産投資に始まり、久しぶりに1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）ネタで項を続けてきました。

このような過去からの不動産価格の推移を見ていると、アメリカの物件価格そのものは昔と比べて着実にに高くなりつつあることが分かります。

これはモノの価値が定まる需要と供給の関係もさることながら、

「不動産価格もまたインフレに影響される」

という関係があるためです。

すなわち不動産業界で言えば

• 物件の資材
• 運搬時の燃料
• 関係者への工賃・給与

等、物件価格に跳ね返ってくる要素は数多くあります。

物件というハコモノもまた「モノ」ですから、インフレの影響を受けないはずがないのです。

そして需要の意味では

このような米国の人口増加の推移とインフレを合わせて考えると、価格の推移がよく説明出来ます。

厳密にはアメリカ不動産もまた地域市場の塊ですから細かい事情は各地域により違ってくることになりますが、いずれにせよ相対的にはアメリカ不動産は投資する地域市場を適切にきちんと押さえれば、資産形成は着実に進められる確立が高い国なのです。

本日も続けます。

【免責】
本稿の内容に資産運用アドバイスの意図はありません。あくまでも佐藤個人の見解を伝えるものであり、本稿の内容をもってのいかなる投資行為にも責任を負えませんことを予めご了承ください。
佐藤は公認会計士の資格は有しておらず、1031 Exchangeをご自身の不動産投資に適用させる前には必ず公認会計士にご相談ください。

1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）を実行するには

数日間、1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）に関して実際に頂戴する質問へのお答えを紹介する形で進めてきました。

たった今もクライアントの方々が1031 Exchangeが絡む不動産取引を進めておられますが、買主がオファーする対象物件は

純粋にオーナーの住居用として使われてきた物件

投資家が所有する賃貸用物件

のいずれかになります。

そして対象が後者である場合は十中八九、売主は

「この物件を売却して他の物件と交換する」

という1031 Exchangeのパターンですし、アメリカ人投資家は常識のレベルで1031 Exchangeを活用しているものです。

ここに、80年代に年金を諦めた国で暮らす人々の資産形成に対する貪欲さを見ることが出来ると思います。

現実にはアメリカ人投資家もまた

「ガッツリ儲けてやるぜ」

というよりも

「老後の生活資金は自分で準備する」

という心がけのもとに実行している方々がほとんどです。

Intermediary（インターミディアリィ）に注意

そこでアメリカの不動産投資では当たり前のように使われている1031 Exchangeですが、実際に実行する場合は数日前にお伝えしたように自分が持つ物件を売却してから交換する候補物件を上げることになります。

順番としては

１．物件を売却

２．売却後、45日以内に候補物件をあげる（200%ルールに引っかからないように3つまでにした方がよい）

３．180日以内にクローズする

というルールです。

この時、1031 Exchangeをもって「１」から「２」の段階に入る前にはすでに

Intermediary（インターミディアリィ）

がいなくてはなりません。

Intermediary（インターミディアリィ）とは1031 Exchangeを実行するにあたり

物件A ⇛ 物件B

の式で物件から物件に渡り移る際の仲介人の立場ですが、物件の仲介ではなくこの場合は「お金の仲介人」です。

いわゆる

「1031 Exchangeが税法に則ってきちんと実行されるかの監査役」

とも言えますが、自分が1031 Exchangeを実行するのであれば所有する物件を売却した直後に売却益は自分の手元には来ず、Intermediary（インターミディアリィ）の口座に送金されることになるのです。

そして前述の順番で物件を選んで次の物件を購入する際に、その資金は

Intermediary（インターミディアリィ）が預かっている資金

に加えて

融資資金

自分が出す追加資金

のいずれか、或いは両方となります。

その為、1031 Exchangeを実行するのであれば売却する物件を市場に出す前にはIntermediary（インターミディアリィ）は選んでおくことが必須です。

ただしここで注意が必要なのは、困ったことに本項の時点で米国の税法では

「Intermediary（インターミディアリィ）はほぼ誰でもなれる」

ことになっています。

厳密には

「1031 ExchangeのIntermediary（インターミディアリィ）は誰でもよい」

と定められているわけではなく、

「自分に親しい者（自分が雇っている公認会計士等）はIntermediary（インターミディアリィ）になれない」

等のNGルールはあります。

けれどもIntermediary（インターミディアリィ）になる為の規定は「極めて緩い」というのが現状です。

Intermediary（インターミディアリィ）の仕事としては預かるお金を専門の口座に入れて他のお金と混ぜてはいけない等の細かいルールがあるのですが、実際はやり方がよく分かっていないIntermediary（インターミディアリィ）業者も少なくありません。

大事なお金を預かってもらう = 相手はお金に対し細かくしっかりしている

であってほしいものですが、現実はそうではないのです。

Intermediary（インターミディアリィ）の気が利かない（あるいはインターミディアリィ自身が良く分かっていない）仕事の為に1031 Exchangeが不可と判断されてはかないませんから、1031 Exchangeを実行する際には大手の専門業者に委託するようにしましょう。

明日に続けます。