不動産投資は利益が出ないですよね？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

過去に不動産投資そのものに対して懐疑的な質問を頂くことが何度かありました。

その代表的な質問として、

「実際のところ、不動産投資は利益が出ないですよね？」

「修繕費用ばかり発生して、黒字はほんの少ししか残りませんよね。」

そんな、不動産投資からのリターンそのものに魅力を見い出せない質問です。

この質問をくださる方の場合、その多くは

不動産投資からのリターン = 家賃収入のみ

という認識を持たれていることが多く、

「購入した物件に投下した資金に対し、支出を差し引いて手元にどれだけの現金が入るのか」

ここのみに意識をおかれています。

けれども不動産投資の全体像を見てみると、その利益は正に

上のように一つの木（物件）から

「ボトッ」

「ボトッ」

と利益が複数の枝から自然と落ちてくるようなものです。

以前、知人の公認会計士が

「多くの人は利益が『収入』からのみ上がるものとばかり思い込んでいる。」

「利益は節約・節税して支払わずに済む『手元に残るお金』からも上がることに気づいていない。」

「手元に残るお金を『利益』と見れるかどうかが商売の明暗を分ける。」

と、やや厳しい見解を話してくれたことがあります。

この公認会計士は不動産事業に限らない経営者視点で話してくれたのですが、実際のところこの考え方は不動産事業にこそ大切だと思います。

彼の言う通りで、不動産投資で利益として分かりやすい「家賃収入」は不動産投資からの一部に過ぎません。

アメリカでは

Cap rate（キャップレート）

という指標が最も一般的ですが、ここに出てくるのは

家賃収入 – 支出 / 物件価格

で算出される割合です。

そこで

不動産投資からの利益 = Cap rate（キャップレート）が指標

だけで解釈してしまうと利益は家賃収入からのみとなりますから

「不動産投資は儲からない」

という解釈になりかねないのです。

実際には不動産投資からのリターンは家賃収入のみならず、前述の公認会計士の言う「手元に残るお金」が利益全体を押し上げてくることになります。

単純に

• 減価償却費
• 融資額に対する利息

これら経費計上が可能となる2点だけを加味しても圧倒的に手元にお金が残るものです。

この「手元に残るお金」の式は物件の規模が大きければ大きいほど有利となり、実際の支出（代金の支払い）は発生していないのに、経費計上により節税された分お金が手元に残ることになります。

かつ不動産物件の場合、場所を間違わずに適切なロケーションに購入する場合は物件価値そのものが上昇してエクイティが発生してくるものです。

いわゆるキャピタルゲインという名の含み益が発生しますから、この点がリターンに大きくすることになります。

結果として、ロケーションをしっかりと押さえればアメリカ不動産投資は保守的にみても

10% 〜 15%

の投資リターンを実現できる可能性があるものです。

かくして

「不動産投資は利益が出ない」

どころか、実際には一つの物件の軌跡を

損益計算書

貸借対照表

の2つで見ていくと

「極めてリターンの大きい投資対象」

であることが分かるのです。

リターンの向こう側へ

それと同時に、私(佐藤)自身は不動産投資が自分の肌に合っているなと考える理由は

「不動産事業の成長は自然界（実体経済）に密着している」

からであり、

「不動産投資の利益は経年式で現れる」

からです。

一言で言えば

「あくせくする必要のない」

投資であり、90年代のドラマタイトルのように

「振り返れば『利益』がある」

ものであり、

「盆栽を育てるよりも手間いらず」

と言っても過言ではありません。

個人的には日常的に株価チャートを見て株価を追いかけ続けるのはちょっと無理。

それよりも大局観で

• 経済の流れ
• 人の流れ

を見て、然るべき地域の然るべきスポットにそっと資金を投じ、あとはたまに適切に水を注ぐだけの方が肌に合っています。

そして実を言えば、不動産投資の究極のリターンは

「保守的に見て10%〜15%」

はおろか

「不動産投資は利益が出ない」

とは決して口に出来ないレベルのリターンをすら実現する可能性があるものです。

先の例でいえば、木から自然におちてくる

「ボトッ」

はここで終わらず、自分が望むのならこの「ボトッ」は

「ボトボトッ」

果ては

「ボトボトボトッ」

と加速していきます。

その利益の向こう側を実現してくれるのが

「Add Value（アドバリュー：価値を高める）」

と呼ばれる手法です。

物件を所有すると誰にでも発生し得る

１．家賃収入を得た

２．減価償却費を経費する

３．年間の利息合計を経費計上する

４．物件価値が上昇した

この流れに今度は自ら動いて物件の価値を高めていくAdd Value（アドバリュー）にこそ、ゼロ発進の投資家達が不動産事業で十分な富を築いてきた秘訣があります。

これからの時代は老後の自分と家族を守るための自分基金の構築は誰にでも必須のはず。

その自分基金の構築には理論上不動産投資は不可欠になると思いますし、そのリターンを最大化させる奥の手は知っておいてもよいと思うのです。

そこでパンデミック以降に不動産投資に取り組む方々が増えている今のタイミングで、不動産投資によるリターンを最大化させる方法について触れておきたいと思います。

明日に続けます。