こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産事業をして利益を大きく生み出す手法の一つ、Change of property type（物件種類の変更）についてお伝えしています。
今回取り上げているのはコンドミニアムへのChange of property type（物件種類の変更）後のユニット販売価格が
$560,000 〜 $560,000
あたりのコンドミニアムです。
このユニット価格帯であればおよそ海岸沿いの都市で見られるChange of property type（物件種類の変更）後の販売価格ですが、実際にはChange of property type（物件種類の変更）そのものは全米各地で見られます。
ラスベガスや中西部各地でもChange of property type（物件種類の変更）後の物件販売をよく見ますし、テキサス州に至っては区画規定の自由度が高い為に古い物件をピカピカにしてChange of property type（物件種類の変更）式でユニット販売する手法も多く見られるものです。
そこでChange of property type（物件種類の変更）の段取りとしては
１．行政規約、土地区画の精査（コンドミニアムへの転換が許されるのか）
２．HOAの設立（もしくは加入）に必要な手続きと流れ（HOAの設立と運用は現実的なのか）
３．コンドミニアム物件としてユニットが完売した後はどれくらいの利益が見込めるのか（数字でリターンを検証）
の順番に行われるべき中で昨日までは「３」を先に見てきましたが、ここから時間を戻して「１」の事前調査について見ていきましょう。
本日も続けます。
不動産弁護士を尋ねる
Change of property type（物件種類の変更）にあたり一番最初に雇うべきは間違いなく
不動産弁護士
です。
Change of property type（物件種類の変更）を行う場合、その水先案内人はプロジェクトの対象となる地域市場に精通している不動産弁護士である必要があります。
初回のコンサルティングが無料か有料かは弁護士により違いがあると思いますが、いずれにせよこの時に
- Change of property type（物件種類の変更）が可能なのか
- それぞれの手続きはどのように進めるべきなのか
等のアドバイスをもらいます。
より的確な答えを得るには目ぼしい物件を見つけた時点で相談する方がより的を得ると思いますが、大抵の不動産弁護士はその地域のZoning（ゾーニング：区画定義）をよく理解しているはずですので、受けた質問から更に深堀りして役所に問い合わせる等の手続きをもってより現実的な目線に落とし込んでくれます。
Zoning（ゾーニング：区画定義）そのものは大抵の場合ネット検索で調べることが出来、
「住居物件建設可能」
或いは
「住居物件のみの指摘区域」
とされていることが確認出来ればほぼ問題はないはずです。
特にテキサス州のようなZoning（ゾーニング：区画定義）がかなり緩い地域では比較的Change of property type（物件種類の変更）は容易に行うことが出来ます。
また本シリーズのChange of property type（物件種類の変更）ではアパート物件をコンドミニアムに転換する事例ですが、そもそもがアパートである時点で居住物件建設可能地域にあるわけで
「住居物件建設可能」
はクリアしているはずです。
ところが、それでもここではあえて
- 住居物件建設可能区域であることは間違いないか
- コンドミニアムへの転換は問題ないか
は確認することが強く推奨されます（そのまさかがあり得る為）。
かくしてコンドミニアムへの転換が可能と正式に判断されたら、それに付随して必要な書類手続きを全て確認しておく必要がありますが、この書類手続きに関してもそのまま不動産弁護士に依頼するのが最も無難です。
実際にはアメリカの役所仕事は日本のようにきちんと段取りがなされていない場合が多くあります。
書類手続きの不備や書類不足（必要書類を渡されない）などは頻繁に起こりますし、それが為に余計な時間がかかってしまうこともしばしばです。
また弁護士にしても「懇切丁寧な水先案内人」であることを期待したいものですが、現実には弁護士とはいえどもその案内はかなり大雑把であることはよくありますので、ある程度手続きが煩雑になるだろうことは覚悟しておかなくてはなりません。
役所を含めて書類手続きがスムーズにいかないパターンもしばしばあるからこそ、不動産弁護士を雇って時にはお尻を叩いて動いてもらうことが肝要です。
地元の規約に注意
そして事前調査で最も気を付けたいのはZoning（ゾーニング：区画定義）も去ることながら、
「その地域独自のChange of property type（物件種類の変更）に対する規制」
です。
このChange of property type（物件種類の変更）に対するルールは州・郡・市で違いがありますので特に注意が必要になります。
例えば
「Change of property type（物件種類の変更）が可能なのは◯ユニットまで」
と物件転換が可能なユニット数に限度が設けられていたり、或いは
「転換を可能とするには現在のアパートユニットのテナントに選択権を与えること（テナントの承諾なしには賃貸契約し続ける間は転換できない）」
「テナントを退去させる場合、テナントの引越し先を保証すること」
等の規定もあり得るのです。
そうかと思えば反対にサンフランシスコ市のようにコンドミニアムへの転換を積極的に支援するプログラムが整えられている場合もあり、このあたりは全米津々浦々で事情は全く変わってきますので不動産弁護士を通じて詳細をよく調べる必要があります。
かくして、このあたりは事前調査の段階から自分自身も能動的に動くことが必須です。
「弁護士がやってくれるから任せておけばいいや」
ではなく、中には気が利かない弁護士も多くいますので考えられる可能性は全て上げて弁護士に確認することが大切かと思います。
そしてChange of property type（物件種類の変更）の可否とその手続きの道筋が見えてきたら、ようやくハコモノそのものを調べる段階となります。
明日に続けます。
