こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
Change of property type（物件種類の変更）で
アパート ⇛ コンドミニアム
の転換についてお伝えしています。
本シリーズで使っている事例は6ユニットのアパート物件をコンドミニアム物件に転換した場合のパターンで、6ユニット全てを売却して$1,127,000の最終利益となった例でした。
そこで昨日は数字を推し量る以前にChange of property type（物件種類の変更）そのものが可能かを調べるべく不動産弁護士を雇うところからスタートする趣旨でお伝えしましたが、弁護士を雇う費用は開発投資費用の
物件取得費用 $740,000.00
ソフトコスト $77,000.00
ハードコスト $900,000.00
ファイナンシング $110,000.00
これらの中でも2番目のソフトコストに含まれることになります。
投資事業として利益を見込む上で、そのプロセスにおいて完成に行き着くことが可能なのかは不動産弁護士を使って最初に下調べをする必要があります。
自分自身でも概ね転換が可能かの予想は見立てられるものの、最終的には不動産弁護士を通してしっかりと地盤を固める必要があり、その意味では一番最初の弁護士費用は自分（企画チーム）による持ち出しにならざるを得ません。
そうして「物件の転換は可能」と判断された時に初めて数字による試算を本格的に行えることになります。
この数字については結果を先にお伝えしましたが、
ユニット１販売価格 $560,000
ユニット２販売価格 $540,000
ユニット３販売価格 $520,000
ユニット４販売価格 $530,000
ユニット５販売価格 $520,000
ユニット６販売価格 $540,000
このユニット販売価格の目安を立てるのは不動産ブローカーの役目です。
その時の市場の状況と類似物件の比較からおおよその価値を見立て、かつそのレベルに仕上げるのに現状のアパートにはどれくらいのリモデリングが必要なのかを見定める必要があります。
そして
- 物件取得費用
- ソフトコスト
- ハードコスト
- ファイナンシング
の中で残りの項目の数字を出し、数字上「いける」と判断されるようであれば投資家から募る資金総額も含めて最終的に出口までのシュミレーションが完成することになります。
そこで実際にアパート物件を取得したとして、いざ各種規定をクリアして物件をコンドミニアムに転換する段階に入った場合はどこから手をつけるべきでしょうか。
本シリーズの仕上げとして、Change of property type（物件種類の変更）の実行にあたり必要な要素を押さえていきましょう。
本日も続けます。
Building Survey（建物調査）を行う
アパート物件をコンドミニアム物件に転換する時、一番最初に行うべきはリモデリングにかかるコストの見積もりではありません。
先だって
でもお伝えしたように通常の一戸建て物件の価値を高める場合は業者を呼んでいきなり見積もりを取るのでも問題ありませんが、Change of property type（物件種類の変更）の場合は名称のまま用途変更になる為に事はそう簡単には運ばないのです。
すなわちこの場合は各種リモデリングの見積もり以前に
Building Survey（建物調査）
を行う必要があります。
Building Survey（建物調査）を行う理由は
アパート物件
コンドミニアム物件
はそれぞれ役所に登録されるべきコンポーネントレベルの区分に違いがあること、またいずれにせよ転換する上で最新情報を役所に登録する必要がある為です。
具体的には、専門業者がBuilding Survey（建物調査）を行いその結果をもって不動産弁護士が
Remapping（リマッピング）
と呼ばれる作業を行う必要があり、この書類には各ユニットの
- 面積
- 内部構造
等が網羅されることになります。
またRemapping（リマッピング）においてアパート物件とコンドミニアム物件で大きな違いが出てくるのは
Common areas（コモンエリア：共有エリア）
です。
アパート物件の場合は所有者が1人（1つの法人）であり、そこに暮らすテナント達は暮らす空間を専有する占有権を一定期間所有するだけです。
ところがコンドミニアム物件の場合はそのユニットの所有権を購入者に譲渡することになります。
するとユニットそのものは当然ながら購入者が所有することになり、6ユニットであれば6名もしくはそれ以上の所有者（1ユニットを複数で所有する場合）が出てくることになります。
そして物件構造として階段があるのなら、この階段は
「各ユニットの所有者が共同所有している」
という体で整えられる必要があり、このような同アパート物件の土地内にある場所で共同所有となる部分が
Common areas（コモンエリア：共有エリア）
となるわけです。
そうするとRemapping（リマッピング）作業を通していよいよこのようなCommon areas（コモンエリア）を含む場所まで明確にする必要がありますから、
「リモデリングの見積もり以前にBuilding Survey（建物調査）が必要になる」
という理由がよく分かるのではないでしょうか。
またBuilding Survey（建物調査）で明確にされたCommon areas（コモンエリア）については、そのRemapping（リマッピング）後の情報が後に設計士にも引き継がれてCommon areas（コモンエリア）に設ける設備（屋外用の椅子等）にも活かされると同時に、建物そのものの外観の設計見直しにも使われることになるのです。
かくしてここまでのBuilding Survey（建物調査）を通して下準備が整い、いよいよ本格的にリモデリングの見積もりに入ることになります。
。。。
ここまで見ただけでもChange of property type（物件種類の変更）には時間と労力がかかることが分かると思いますが、だからこそChange of property type（物件種類の変更）は不動産事業の中でも「リターンが極めて大きい」部類の一つとなります。
明日に続けます。
