とはいえ、Change of property type（物件種類の変更）は行うべき？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日まで不動産事業の中でもリターンの大きいChange of property type（物件種類の変更）についてお伝えしてきました。

当ブログの趣旨からもリターンの規模感を掴む上で数字から見ていきましたが、今回の事例では6ユニットでも

販売合計額 $3,210,000

となり、最終利益は$1,127,000でミリオン超えですから数字的には十分魅力のある事業になります。

実際には6ユニットどころか規模感でいえば利益が数十億になるプロジェクトはザラにあり、このあたりは人口が増え続ける米国においてはかなりダイナミックなChange of property type（物件種類の変更）が全米各地で行われています。

そこでかくも大きなリターンが見込めるChange of property type（物件種類の変更）ですが、それでは

「Change of property type（物件種類の変更）は行うべきか否か」

といえば、それは全く違う次元の話。

ここまでChange of property type（物件種類の変更）についてお伝えしておきながらこのようにお伝えするのもなんですが、

「不動産事業で短期的に大きく利益を上げられるモデル」

「不動産事業で中長期的に安定して利益を上げるモデル」

は別物として考察されるべきでしょうし、ここはビジネスモデルそのものにも影響してくる話です。

そして私(佐藤)自身はどうかと言えば、

「Change of property type（物件種類の変更）はあり」

「けれども原則として転換しても売らない方がよい」

と考えています。

ビジネスモデルの主軸はどこなのか

この点は後にも先にも自分（法人）としてのビジネスモデルが基軸になる発想ですが、基本的に私(佐藤)自身は

「過去の成果物を積み上げていきたい」

「積み上げの累積から中長期的に利益を大きくしていきたい」

と考えるタイプです。

何より、不動産事業の大きな魅力の一つは過去に費やした時間と労力を積み上げられることにあると考えています。

分かりやすく「商品」という目線で考えれば、世の中には大きく分けて

⇛ 一度しか利益を生まない商品

⇛ 何度でも繰り返し利益を生み出す商品

の2種類があるものです。

例えば私(佐藤)が日本に一時帰国する際に結構な確率で食べる和食に「とんかつ」があります。

無難なところで美味しいと思うとんかつでは和幸でよく食べますし、初めて訪れる地域では「その地元で評判のとんかつ屋さん」を探すものです。

けれどもこの美味しいとんかつ。

残念ながら、「商品」として売上を立ててくれるのは一度きりです。

食されたとんかつは佐藤のお腹に入って消化されてしまいますから、お店側としては売り上げを立て続けるには新しいとんかつを次から次に揚げる必要があります。

これは至極当たり前のことですし、とりわけ質にこだわりのある評判のお店に対しては店主始め働く方々に敬意を払うものです。

けれども純粋に商売という観点でいえば、やはり私(佐藤)は一度仕上げたものから繰り返し利益が生まれる仕組みに魅力を感じてしまうのです。

不動産事業はその典型例であり、普通に賃貸物件として購入して保有し続けるだけでも毎月繰り返し家賃収入が入ってくることになります。

もしも「家賃は一カ月分しか懐に入らない」というのであれば誰も不動産に投資するはずがありませんし、継続的な収入として見込めるからこそ時間とお金を費やすわけです。

そしてこのことは本シリーズのChange of property type（物件種類の変更）でも同じことが言えます。

ここまでに見てきた概要だけでもChange of property type（物件種類の変更）に費やされる時間とお金は相当なものですし、今回の事例のように普通にミリオン単位のリターンは期待出来ますので費やした時間とお金は十分に報いられることになります。

けれども冷静に考えると、やはり

「売ったらそれで終わり」

なのです。

そのミリオン単位の利益を分配して自分の手元に入ったお金で

「一生暮らしていきます」

という方はそういないでしょうし、それはすなわち

「同じこと（もしくは類似のプロセス）を再びやらねばならない」

ことを意味します。

もちろんどんな事業でも腰を据えて一定期間取り組んで然るべきですが、ここでのポイントは

「その商品は売ったら終わりなのか（生まれる利益は一度きりなのか）」

「その商品は繰り返し利益を生んでくれるのか」

この違いは時が経てば経つほどあまりにも大きなものがあります。

今回の事例では

ユニット１販売価格 $560,000
ユニット２販売価格 $540,000
ユニット３販売価格 $520,000
ユニット４販売価格 $530,000
ユニット５販売価格 $520,000
ユニット６販売価格 $540,000

これらのコンドミニアム物件が仕上がっているわけですが、少なくとも私(佐藤)にとってはこれら6ユニットを売り切ってしまうよりも

「ホールドし続ける（家賃収入を入れ続ける）」

方が理に適うのです。

上記物件の場合、その家賃はユニット毎におよそ

$3,800 〜 $4,800 / 月

で推移し、新品のコンドミニアムばりに仕上がったこれらの物件は周囲の人口増加や平均所得を考えると賃貸需要に事欠くことがありません。

それならば毎月約$26,000、年間で約$312,000の収入をもって

• 固定費
• 投資家への分配
• メンテナンス費
• モーゲージ

等を支払いながら自分の懐に利益を残し続けた方が理に叶います。

そしてそれこそ今現在見られる資産バブルのような波が遠い将来に再び起こるとすれば、その時までに上昇しているだろう物件価値に加えて更に上乗せで売却する出口戦略も考えられるのです。

Change of property type（物件種類の変更）で売却ありきにしても決して焦らず、利益を出し続ける商品は少しでも手元に残した方が有利になるのではないでしょうか。