売主が今の時期に取るべき戦略とは

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

2021年の真夏に向かうと同時に、アメリカ不動産市場もいよいよ本年のピークタイムを迎え始めています。

今の時期に全米各地のブローカーたちと話をする中で共通に聞くのは、

「物件在庫がかなり少ない」

ということです。

ほとんどの市場では

⇒ 市場に出てくる物件絶対数が少ない

⇒ けれども需要が高い

という状況から物件価格は上昇の一途。

キャピタルゲイン市場ならまだしも、キャッシュフロー市場ですら現在の資産バブルの勢いに煽られて価格が上昇し続けています。

下記のグラフは典型的なとあるキャピタルゲイン市場の手堅いキャッシュフロー投資に向いた物件価格の推移です。

昨年のパンデミック以降の価格変化が全てを物語っているのではないでしょうか。

もっぱら、それでは

「今はアメリカ不動産投資は控えるべきなのか」

といえば「真の答えは常に大衆の後ろにある」です。

もちろん下手なロケーションの下手な物件に手をだすわけにはいきませんが、とりわけ今の時期に融資を受けてアメリカ賃貸物件を購入する人々は

「無料で融資を受けるも同然」

の状態が続いています。

かくいう私(佐藤)自身もたった今も物件取得に動いていますが、同時に佐藤が最も羨ましいく見ているのは日本国内で米国よりも遥かに低い金利で融資を受けている方々です。

アメリカ国内でも空前の低金利でインフレとの差で無料同然に融資を受けられる状態が続いていますが、日本在住の方であれば佐藤が享受する利益の3倍も有利な条件。

「こっそり日本に住民票を入れようかな」

とちらっと思ってしまうほど日本国内から世界への投資は有利ですし、ここから先に円高に振れた日にはこれ以上ない環境が整うと思います。

日本国内在住の日本人が海外に投資する真価を見出せるのはいよいよここからです。

売主が見逃せない戦略：Bonus Depreciation（ボーナス・ディプリシエイション）

かくも活況なアメリカ不動産市場の中で、今の時期にはとりわけ売主側の方からもご質問を受けることがよくあります。

誰の目からみても今は「売り手市場」であり、近年

「売却して整理しようかな」

と考えていた方々にとっては絶好の好機であることは間違いありません。

先日は

1031 Exchange（テンサーティーワン エクスチェンジ）制度の部分的終了を考察してみる

でも税制改正案についてもご紹介しましたが、少なくとも耳に入ってくる不動産各社の声では

「今年は1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）が相当多い」

とのこと。

実際に1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）の需要が激増しているのは

⇒ かつてない売り手市場だからなのか

⇒ 税法改正の可能性が出てきたからなのか

は今の段階でははっきりと分かりませんが、少なくとも近年売却を検討していた方々にとって本年は絶好の機会であるこは間違いありませんから、機を逃さずに行動を起こすことが推奨されます。

そして今の時期に物件を手放すにあたり見落とさないように気を付けておきたいのは

Bonus Depreciation（ボーナス・ディプリシエイション）

についてです。

この点は

Cost Segregation（コストセグリゲーション）とは

でもお伝えしたCost segregation（コスト・セグリゲーション）と掛け合わせて実行する必要があります。

【免責】

実際にBonus Depreciation（ボーナス・ディプリシエイション）を適用する方を弊社の方で支援できるのはCost segregation（コスト・セグリゲーション）の部分のみです。

各項目の償却数字の帳簿への適用については公認会計士、税理士にお尋ねください。

そこでBonus Depreciation（ボーナス・ディプリシエイション）についてですが、まず

Depreciation（ディプリシエイション）

そのものは日本語で言う減価償却の意味で、時間の経過とその使用により

「資産価値が減少してくる」

という概念です。

時間と共に価値が減少してくるということは

価値が失われた = 手元からなくなった

ですから、帳簿上ではその価値が失われた分のみ当年に「費用計上」することになります。

そこでアメリカ不動産物件の場合は建物もまたDepreciation（ディプリシエイション）の対象となり

住居用物件 ⇒ 27.5年

商業物件 ⇒ 39年

の年数でそれぞれ「価値がゼロになる」と定められています。

すなわち住居物件であれば、

（物件価値） / 27.5年

を1年間の

価値が失われた = 手元から価値あるものがなくなった = 費用計上

として計上することになるわけです。

ところがここで、前トランプ大統領が施行した大型減税の一環として通常よりも償却を加速できる

Bonus Depreciation（ボーナス・ディプリシエイション）

が不動産事業の背中を押してくれることになります。

明日に続けます。