アメリカ不動産価格はどこへ行く？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

2021年6月時点のアメリカ不動産市場を俯瞰しながら、少し先の未来を

Eviction Moratorium（強制退去禁止）の失効

金利上昇の可能性

物件価格が下がる可能性

の観点から俯瞰しています。

今の時期にとりわけ新しいお問い合わせの中で多いのは

「パンデミックの影響で家賃が払えないテナントを抱えています」

「家賃支援プログラムに申し込んでいるといいますが、どこまで進んでいるのか不透明です」

「7月からは強制退去が可能なのでしょうか？」

というEviction Moratorium（強制退去禁止）に関する内容です。

アメリカ不動産市場に激震！強制退去禁止に取り消し命令が下される

でお伝えしたとおり、本年5月に連邦地方裁判所が

「Eviction Moratorium（エヴィクション・モラトリアム：強制退去禁止）は違法」

とする判断を下し、バイデン政権により6月30日まで延長とされていたEviction Moratorium（エヴィクション・モラトリアム）はそれ以上延長できない状態となりました。

バイデン政権は控訴の構えでしたが本日までにその後の進展は報道されておらず、目にするのは

「Eviction Moratorium（エヴィクション・モラトリアム）の失効後、800万以上の世帯が物件差し押さえもしくは強制退去に」

という論調のニュースのみです。

とはいえ、連邦政府レベルではEviction Moratorium（エヴィクション・モラトリアム）が失効となりますが

County（郡）

City（市）

の単位ではEviction Moratorium（エヴィクション・モラトリアム）が延長される可能性は残されています。

いずれにせよ2021年夏、アメリカ不動産市場は大きな局面を迎えることになりそうです。

本日も続けます。

3つの市場タイプで考える

そこで私たちが最も気になるトピックとして、

「アメリカ不動産市場の物件価格はどう動くか？」

について考察しておきましょう。

この点はパンデミック以降、様々な政策がとられる中で状況は刻一刻と変化してきました。

一言でいえば、ここに現れたのは人為的な捜査による資産バブルです。

昨年2月以降に不動産価格が大きく下がった瞬間を狙い10件以上まとめて物件を購入した投資家も数多くいますが、その後は

• 量的緩和政策
• ゼロ金利政策

等により不動産市場に勢いが出て劇的に回復。

奇妙なほどに例年を上回る実績で全米各地の不動産価格は過熱しています。

そこでより正確に市場を理解するうえで「不動産市場は地域市場の塊」という観点から掘り下げてみます。

米国不動産市場を解釈するとき、私(佐藤)はその市場タイプを

キャッシュフロー市場

キャピタルゲイン市場

ハイブリッド市場

の3つに分けて捉えています。

キャッシュフロー市場

キャッシュフロー市場とは主にアメリカ中西部を中心とする、地方都市の不動産市場です。

このあたりの地域はさほど全米規模のニュースになることはなく、どちらかといえば地味な地域です。

その都市名を聞いても

「それはどこですか？」

との反応がほとんどですし、面白みがあるかないかといえば、全く面白みのない田舎町とも言えます。

けれども、私(佐藤)自身は米国での不動産事業において最も力を入れているのはこのキャッシュフロー市場です。

確かにこれら地方都市の成長はキャピタルゲイン市場に比べると非常に地味かもしれませんが、その地味さにこそ高いキャッシュフローの秘密があります。

着々と、じりじりと、ボディーブローのように確実に成績を上げていける不動産事業の本質にぴったりとマッチした市場です。

キャピタルゲイン市場

それに対しキャピタルゲイン市場は主に東西海岸沿いあるいは沿岸からやや内側に入った地域です。

サンフランシスコ

ラスベガス

ロサンゼルス

マイアミ

等、その都市名を聞くと大抵の人々が知っています。

人口の桁が違うだけにニュースでも話題になるのは常にこれらのキャピタルゲイン市場です。

そしてその人口と都市の伸び具合に応じて世界中から人々が集まるため、賃貸需要にも事欠くことがありません。

同時に賃貸のみならず物件購入意欲のある人々の絶対数が多く、全体的な需要の多さから物件価格は大きく伸びていく傾向があります。

けれどもこれらの地域で最も大きな問題は固定資産税です。

固定資産税は物件価値に応じて査定されることになり、高い需要から価値がぐんぐん伸びていくといえば聞こえはよいのですが、実際にはそこには

「高額な固定資産税」

というおまけがついてくることになります。

そして固定資産税は固定費ですから、年間キャッシュフロー成績は確実に下がることになるのです。

幸いなのはこれらキャピタルゲイン市場では家賃もそれなりに高額ですから、然るべき賃貸価格を保てる物件であれば昨今のインフレと共に家賃上昇も進み、各固定費・変動費も吸収できる可能性はあります。

けれどもキャップレートでいえばよくても3%～4%が限度であり、物件価格が上昇している今ではこのキャップレートはどの地域でも概ね下がる傾向にあるはずです（物件価値上昇率が家賃上昇率を上回っているため）。

現在これらのキャピタルゲイン市場では家賃値上げが叶わない場合はその運営がどんどん厳しくなっており、

LTV(Loan to Value ratio：物件価値に対する借入の割合)

が高ければ高いほどその運用は苦しく、ネガティブキャッシュフローなっている物件も多いと思います。

明日に続けます。