こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
米国不動産市場で投資物件を探す際のコツについてお伝えしています。
興味深いことに、
⇒ 不動産投資に関する本を読んでこれから始める初心者の方々
⇒ 不動産事業を極めて次々と物件を購入していく方々
この二者には明らかな違いがあります。
それは前者は物件を探す時に「物件そのものを最初に見る」のに対し、後者は物件を探す時には「物件状態は最後まで見ない」という違いです。
普通に考えれば、物件を購入するのであれば対象物件の
- 間取り
- 面積
- 内装
- 外装
- 屋根
- 庭
等、それぞれの個所を細かく検証しても良さそうなものです。
ところが熟練のプロになるとその物件の中で内覧をしている時ですら、物件そのものは見ない傾向があります。
どういうことかといえば、プロたちが見ているのは8～9割が「立地」なのです。
つまり、その物件の玄関をくぐる前から8割以上勝負は決めており、目の前の物件そのものはさらりと見る程度（物件瑕疵の具合を確認するくらい）。
その物件がもしもエッジディールのボロイ物件であれば彼らの興奮は最高潮に達します。
どう見ても子汚いトイレやバスルームのはずなのに、誰も住みたくないだろう空間を見ながら
「Wow, it is beautiful!（これは素晴らしい！）」
と目の前の物件を見ていないかのような反応をするのです。
そう話す彼らの頭の中には
「ここの立地はまず間違いない」
「目の前の汚い部屋たちは完璧に生まれ変わる」
という算段があり、修繕後に運用を開始する時の感覚がすでに思い描かれているわけです。
それくらい、不動産にとってロケーションは重要だということになります。
そこで私(佐藤)自身は3回唱えるロケーションを
ロケーション（州）
ロケーション（市）
ロケーション（スイートスポット）
と定義している旨をお伝えしました。
その時の米国経済の調子に合わせて旬な
⇒ ロケーション（州）
内に位置する
⇒ ロケーション（市）
の中でも
⇒ ロケーション（スイートスポット）
の範囲に自分基準を満たす物件が出てきた時に、それまで冷静に黙々と作業していた手がピタリと止まり、次の瞬間から全力でその物件の精査に入ります。
そして10分以内に数字を検証し、すぐに現地のブローカーに連絡を取ってオファーを入れる準備をします。
10分以内に購入を決めるのは正気の沙汰ではないように思われるかもしれませんが、それが出来るのはその時期のロケーション（スイートスポット）と自分基準を日頃から定めているからです。
そして10分以内に数字を検証する上で一番最初に見る数字があります。
それは「物件価格」と「市場平均家賃」です。
1%ルールでざっくりと見る
ロケーション（スイートスポット）に物件が出てきたとき、最も有利なのは
「Coming soon（近日販売開始）」
として市場に出てきた物件です。
ロケーション（スイートスポット）の範囲に
「間もなく市場に出しますよ。」
という合図でMLSに登場するこのComing soon物件が「1%ルール」を満たしているとき、その次にようやく物件の詳細を確認することになります。
「1%ルール」とはごく簡単に言えば、
1カ月の家賃 / 物件価格
この式で算出される割合が1%前後もしくはそれ以上だった時に
「投資対象として良好」
とされる基準です。
ただしより厳密にいえば、この「1%ルール」が適用できる物件はほとんどの場合
キャッシュフロー市場
に限定されるだろうと思います。
キャピタルゲイン市場との中間であるハイブリッド市場の場合は特に昨年のパンデミック以降の今では「1%ルール」が適用されるパターンはかなり少ないのではないでしょうか。
例えばキャッシュフロー市場で$110,000の物件が市場に出ていて平均家賃が$1,100だとすると、この物件は「1%ルール」を満たしていることになりますが、物件価格が上昇し続けている
ハイブリッド市場
キャピタルゲイン市場
において「1%ルール」を満たす良好な投資物件を探すのは極めて難しいと思います。
また誤解のないように補足すると、不動産投資対象とする物件は「1%ルール」を満たしている必要はありません。
むしろハイブリッド市場ではこの手の「1%ルール」を満たす物件を探すことはなかなか難しいでしょうし、それでも程よいキャッシュフローとキャピタルゲインが十分に慰めてくれるので問題はないのです。
反対にキャッシュフロー市場は前提としてエクイティを大きく期待できる市場ではない為、キャッシュフロー市場では「1%ルール」は最低ラインにしておかないと、とりわけ融資を受ける運用する場合はキツクなると思います。
そして
「けれども現在はキャッシュフロー市場といえども1%ルールは厳しいのでは？」
と問われると、決してそんなことはありません。
実際に先日ご紹介した、私(佐藤)がパンデミックの状況下に取引に動いたキャッシュフロー市場の
こちらの物件は、
1カ月の家賃 / 物件価格
の式で1.1%を超えていました。
そこで一番最初にざっくりと1%超えを確認した時点で、それ以上の物件詳細の精査に手をつけたのです。
そしてこの物件は10年落ちでコストパフォーマンスが最も良いレベル。
家賃と物件価格に始まり学区も含めてここまで条件が良いと購入しない理由がなく、プロジェクションで将来の数字を試算して結果が良好と見込まれた為にすぐに現地ブローカーとオファーの準備に入ったのです。
10分で決めることが出来た大前提はあくまでも
「ロケーション（スイートスポット）に出てきた物件」
であったことにつきます。
明日に続けます。
