こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
米国不動産に投資を試みる際の物件の探し方についてお伝えしています。
フリップ業者から仕上がり済みの物件を購入するのであれば話は別ですが、もしも通常の売買を通して市場に出ている生ものの物件を取得するのであれば
- 物件の見た目（間取りと詳細）
- 物件価格
は最初に見る部分ではないこと、また物件の取得は
ロケーション（州）
ロケーション（市）
ロケーション（スイートスポット）
と上から下に絞り込んでロケーション（スイートスポット）に現れた良質な物件に絞り込む手法についてお伝えしました。
ちなみに本シリーズでお伝えしているのはあくまでも「佐藤の場合はこうしています」という話です。
自分のスタイルが絶対解とは微塵も思いませんし、私以上に優れた方法で良質な物件を取得し続けている方々は数多くいると思います。
また私自身この方法にこだわっているわけでもなく、あくまでも基本的な概念として大過はないだろう手法です。
正直に告白すると、私(佐藤)自身は根っこが
「ああ、この物件のこの空間はなんて美しいんだ。。」
と見た目に流されてしまう部分がありますので、佐藤のような性格のものは「判断基準」をきちんと確立しておかないと危険ですらあります。
「ああ、この物件もいい」
「いや、こっちの物件もいいのでは」
そんな風に見た目に囚われてフラフラしてしまうからこそ、不動産事業に対する目的と目標に沿った自分基準を確立しておいて、
「基準にハマらない物件は全てスルー」
と決めておけば心理的にも負担がありませんし、成功率も格段に上がると思うのです。
言い換えると不動産投資の第一歩は
「自分流儀にピタリとハマる基準を確立する」
ことが第一歩になるでしょうし、その
「自分流儀と相性の合うロケーション（スイートスポット）」
を全米に散りばめていくことが大切なように思います。
その自分流儀を確立して米国市場を見続けていくと、誰でも時間をかけずに投資物件を決めることが出来るようになれるはずです。
本日も続けます。
有利な契約の展開を
そこで投資対象とする物件そのものは自分基準で定めた
ロケーション（スイートスポット）
に出てきたものだけにしておくとよいと思いますが、それと同時に先を見据えた上で契約そのものを少しでも有利に展開させることが推奨されます。
言葉を選ばずにいえば、その方法とは
「インサイダー取引」
です。
ここでいうインサイダー取引とはもちろん違法行為として問題になる株取引のインサイダー取引のような類ではなく、全く合法なインサイダー取引のことです。
この点は米国のみならず日本でもそうですが、不動産売買では市場に出てこない売買取引はいくらでも存在しています。
この手の表に出てこない取引は第三者は知りようがなく、
- 売り手
- 買い手
の二者間でのみやりとりが行われることになります。
私(佐藤)自身もこのパンデミック下でも（合法な）インサイダー取引の仲立ちをしましたし、自分自身も（合法な）インサイダー取引で物件取得に動きました。
そしてここが大切なポイントですが、コネがなければ（合法な）インサイダー取引は全く不可能かといえば決してそんなことはありません。
むしろ
１．（合法な）インサイダー取引を自分で展開する
２．その（合法な）インサイダー取引をバネに同市場で将来さらに有利に展開する
そんな流れは誰にでも創り出せるのです。
その最も簡単な方法は、数日前にもちらっと触れましたが世界中の誰もが使えるMLS上で
「Coming soon（近日販売開始）の物件を狙う」
ことです。
誰にでも可能な3つのステップ
MLS上には「Coming soon（近日販売開始）」の物件は頻繁に出てきますが、実は案外、この「Coming soon（近日販売開始）」の物件を見ている人々は少ないものです。
そしてここは誰がやっても同じ成果が出せる話ですが、「Coming soon（近日販売開始）」の物件を狙うと有利になる理由は
⇒ 時間が稼げる
⇒ 交渉の材料が十分に揃えられる
⇒ 単発チームを発足させることが出来る
という3点にあります。
時間が稼げる
まず「Coming soon（近日販売開始）」を狙うと有利な理由に、時間が稼げるという点が挙げられます。
投資家として不動産事業の成功率を高める上では
「ディールな物件をいかに安値で購入するか」
に大きくかかってきます。
フリップで仕上げえれた物件にも素晴らしいディールは数多くありますが、利益率を考えるので張れば
「市場にあるディール物件を自分自身で取引して購入する」
これに叶うものはありません。
けれども当然ながらディール物件を購入したい人々はごまんといますし、ディールな物件ほど競争相手は多いものです。
そしてディール物件を
１．検証する
２．交渉内容を整える
という流れで取るにはどうしてもある程度の時間は欲しいところ。
昨日までにお伝えしたように
「この物件に投資する」
という基準そのものは誰でも確立でき、かつ投資判断を10分で出来るようになるものですが、それと交渉内容を考案することはまた別の話です。
ディール物件を上手に購入するにはやはり根回しを含む準備時間が欲しいところですし、そうすると物件が市場に出て世界中の人々の目に晒されてからでは時間がなさすぎることになります。
その意味で今だ市場には出ておらず、交渉方法の考案にある程度余裕がもてる「Coming soon（近日販売開始）」の物件の方が有利になりやすいのです。
この「Coming soon（近日販売開始）」の物件を絞り込む機能はzillow.comを始めとする一般MLSに搭載されていますので、ぜひ物件の絞り込みに活用しましょう。
明日に続けます。
