こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
世の中に
「錬金術（れんきんじゅつ）」
と呼ばれる技術（とされる）ものがあります。
元々はエジプトで紀元前に存在した、卑金属から貴金属を化学的に精錬しようとする試みのことです。
精練を試みる貴金属の中でもその一番の目的はもちろん金（ゴールド）の精練です。
金（ゴールド）ははるか昔からその価値が認められ、現代でいう「お金（物々交換の媒体）」として使われてきました。
⇒ 太陽のように美しく輝き
⇒ 腐食することはなく
⇒ 精練技術がなくてもすぐに使える
そんな特徴から人類は金（ゴールド）に魅了され、
「地球上でもっとも価値の高い鉱物」
として重宝され、現代で言うお金の役割を果たしてきたわけです。
現代史では1971年までたいていの国の通貨が一定量の金（ゴールド）の価値に裏付けられる体制が保たれていたのは、それだけ人類が長い歴史に渡り金（ゴールド）に信頼をおいていたことに他なりませんし、だからこそ
「この金（ゴールド）を自分で精練することが出来たら。。」
紀元前の人々がそんな風に考えたのも自然の流れかもしれません。
当時は現代よりも迷信的な信念や技術は世のあちこちにあった中で、
「どこどこの誰誰は金（ゴールド）を精練することに成功した」
そんな話は各国を駆け巡ることになったはず。
かくしてエジプトから始まった錬金術はイスラム圏、ヨーロッパ、インドへとそのまことしやかな伝授法が世界を駆け巡ったのでした。
そこで錬金術（れんきんじゅつ）とは狭義には卑金属から貴金属を精錬する試みですが、広義に「富を生み出す技術」と定義づけた場合はどうでしょうか。
人々が錬金術を通して目指したのは金（ゴールド）の精練ですが、当時の人々が夢見たのは本質的に
「金（ゴールド）が欲しい」
ではなく
「金（ゴールド）がもたらす購買力が欲しい」
であったように思います。
もちろん金（ゴールド）そのものも美しく、保有するだけでも見た目と同時に富の象徴になりますが、大衆を魅了した力の本質は
「自分と家族の衣食住を確保できる」
という生命の生存に関わる問題に無意識にも連動させていたように思うのです（佐藤個人の意見です）。
そして人類が金（ゴールド）に魅了され始めて5000～6000年以上経ったと言われる現代、
「私は錬金術で金（ゴールド）が精練できます」
そんな話はついぞ聞かず、さしずめ本物の金（ゴールド）が資産保有の手段として活用されている程度（＊ゴールドの生成そのものは現代技術では可能とされています）。
けれども
「金（ゴールド）を精練する」
ではなくとも錬金術の本質であるはずの
「衣食住をもたらす購買力を精練する」
という話であれば「現代の錬金術」なるものは確かに存在します。
その錬金術の一つは間違いなく「不動産」です。
不動産事業に見る現代の錬金術
なぜ不動産が現代の錬金術の一つと言えるのかといえば、不動産物件というハコモノが先の定義でいう
「衣食住をもたらす購買力を生成できる」
からです。
購買力は世界各国においてその国の貨幣が持つ「モノやサービスを購入できる力」ということになりますが、米国の場合はその購買力を持つ貨幣は言わずもがな米ドルであり、日本であれば日本円ということになります。
金（ゴールド）の場合は
- 太陽のように美しく
- 腐食することはない
という部分に価値が発生しますが、住居用物件の場合は
「衣食住の一つ、住環境を提供する」
という部分に価値が出てきます。
そして単純に考えても
⇒ 家賃収入
⇒ 減価償却費の計上による節税（お金が手元に残る）
⇒ 利息による節税（お金が手元に残る）
等で富が生み出され、かつ
⇒ 物件価値そのものの上昇
⇒ 元金返済によるエクイティの部分的上昇
等で含み益も出現します。
そうすると
- 立地条件
- 物件状態
- 賃貸力
等の要素をもってきちんと借入額をコントロールできるのなら、借り入れをもってレバレッジをかければかけるほど
「少ない資金で購買力を生み出す」
という力が顕現するのです。
例えば
物件価格：$100,000
頭金：$25,000（25%）
家賃：$1,000
月間キャッシュフロー：$400
という条件と結果で運用していた場合、
初年度：$4,800（$400 × 12か月）
2年目：$9,600（$4,800× 2年）
3年目：$14,400（$4,800× 3年）
と購買力の元となるキャッシュが次々と精練され、元金を差し引いた金額が手元に残ることになります。
もちろん事業である以上
「不労所得でラクチン」
などという幻想はそこにありませんが、然るべき管理技術を身につければ現代の錬金術を体感することは間違いありません。
ただし、細かいことを言えば
「頭金に$25,000を自己資金から出している」
という意味では完全な錬金術とは言えないのかも。
古代の錬金術も全くのゼロから金（ゴールド）を精練する試みが出来たわけではないでしょうし、かつ現代技術で金（ゴールド）を人工的に作り出すことは理論上は可能であってもとても採算がとれないのだとか。
その意味では歴史が語る錬金術よりも不動産事業を通した錬金術はよほど自然界に密着した手堅いものといえるでしょうし、欲を言えばこの例でいうところの
「頭金$25,000」
すら自己資金をゼロにしたいものです。
それが実現するならばいよいよ手元資金を使わない錬金術ということになりますが、実はこの自己資金を使わない方法、結構な頻度でクライアントの皆様から質問を頂戴しています。
実際にそれは可能ですし、ここが根本的に株式投資とは違う特徴ともいえると思います。
そこで本シリーズでは現代の錬金術の完成形について、その一部を見ていきましょう。
明日に続けます。
