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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「現代の錬金術としての不動産投資」
についてお伝えしています。
錬金術の元々の語源の意味は
錬金術 ⇒ 各種貴金属の精錬
ですから、価値あるものを生み出すという意味では錬金術にはある種の欲深さが垣間見えるものです。
けれども本項で例える錬金術とは
「私腹を肥やす」
とはまるで正反対で、
「将来の自分（すなわち老後）を助ける術」
との意図で使ってその言葉を拝借しています。
つい先日もさっと目を通してドキッとする記事がありました。
日本語では下記のヤフージャパンにも掲載されています。
この記事の本質について詳細を書くと数日使ってしまいますので割愛しますが、例えるならば
「目隠しをされながら大きなシャボン玉の上を歩いている」
これが現代に生きる人々の姿でしょうし、
「自分の将来を会社や政府は保障してくれない」
これはほぼ確実。
欲深さで投資を実践する余裕などあるはずもなく、全く見えない将来に自力で備えることが大切だとすれば
「自分と大切な人々の将来を守るべく、現代の錬金術を身につけんと努力する」
ここに罪はないはずです。
行動を起こすか否かは自分次第ですが、私たちは行動を起こし続ける側であり続けましょう。
本日も続けます。
HELOC（Home Equity Line of Credit：ホームエクイティ信用限度額）を活用する
そこで不動産を現代の錬金術に例えるとき、
「自己資金をどこまで極小化できるか」
ここに錬金術の完成度は高まってきます。
ちなみに折に触れてお伝えしていますが、当ブログで書く内容には断じて法人・個人に借入を薦める意図はなく、あくまでも現代の金融資本主義の真髄ともいえる部分の入り口を紹介するだけのものです。
免責の意味も含めて生々しい部分は控えているつもりですし、その意味でこの
HELOC（ホームエクイティ信用限度額）
についても実際にプロの不動産投資家が使っている手法の一つとして無難な表面部分のみでお伝えしています。
そこで免責としてより具体的に書けば、ここから先に書く内容は
⇒ レンダーに認められる十分な収入があること
⇒ 多額の不定期収入が度々発生すること
これら2つの条件を満たす方には有効だと思いますが、もしも収入元が一つの固定給のみとなる場合は控えておいた方がよい手法であることは、先に明記しておきます。
そこでHELOC（ホームエクイティ信用限度額）についは一言でいえば
「物件価値を担保に借入出来る制度」
であり、より厳密にいえば
「保有する物件のエクイティを担保にする借入する」
のことです。
HELOC（ホームエクイティ信用限度額）に関する細かい規約は各融資機関により違いがありますが、通常は
「エクイティの80%～90%」
あたりまで借入が可能とされています。
例えば先日も触れた
- 自己資金ゼロで購入
- 現在のエクイティがミリオン超え
の男性の場合は切りよく物件価値が
$1,000,000
だとすると、80%～90%の範囲で借入が可能だとすれば
「最大$900,000までの借入が可能」
という計算になります。
ただし、ここでネックになるのは金利です。
先に
⇒ レンダーに認められる十分な収入があること
⇒ 多額の不定期収入が度々発生すること
この2つの条件が揃っている場合のみHELOC（ホームエクイティ信用限度額）が検討できる、という理由はここにあります。
単純に、HELOC（ホームエクイティ信用限度額）の金利は高いのです。
もっぱらゼロ金利実施中の今はHELOC（ホームエクイティ信用限度額）の金利はパンデミック以前よりも下がってはいますが、基本的に
「賃貸物件のモーゲージ金利以上」
を標準と考えておくと大過ないと思います。
そこでこのHELOC（ホームエクイティ信用限度額）はもちろん賃貸用物件であっても適用が可能です。
例えば自己資金30%で$100,000の物件を購入した場合、
頭金：$30,000
融資額：$70,000
がスタートとなりますが、その後にモーゲージ返済を継続して融資残高が
$30,000
までに減少していたとしましょう。
かつ、その時点で物件価値が
$140,000
にまで上昇していたとします。
この場合は融資残高を差し引くと
$110,000（$140,000 - $30,000）
がエクイティですから、例えばHELOC（ホームエクイティ信用限度額）を活用して80%の融資を引くのであれば
$88,000（$110,000 × 80%）
の借入となります。
このうち$58,000（$88,000 - $30,000）は自己資金ではなく、例えばこの資金の30%を頭金とするのであれば
$293,333（$88,000 / 30%）
で約30万ドルの物件を追加資金なしで購入できる理屈になります。
ただし、本シリーズで語るテーマはあくまでも
「錬金術の精度を上げること」
です。
前述のように単純にHELOC（ホームエクイティ信用限度額）を活用するだけでも効果はありますが、富のスノーボールを加速させる上ではワンランク上の活用方法を検討したいもの。
そこで昨日お伝えしたFHAローンからのスタートが肝となるのです。
ここから、具体的に数字でワンランク上の錬金術を見ていきましょう。
明日に続けます。
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