昨年以来、米ドルで資産運用を志す方々からのコンサルティング依頼が急増しています。
弊社ではアメリカ不動産コンサルティングに加え、州規制当局に登録されるRegistered Investment Advisor (RIA)としてアメリカ国内での資産運用全般のコンサルティングも提供しており、内容は不動産投資以外となりますが、初心者の方々からのご質問を総括する意図で株や債券に関するまとめ記事を1月7日から期間限定であげさせて頂きます。
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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
物件購入にあたり融資を条件とする場合、物件を探し始める前に整えておくべき段取りがあります。
少なくとも物件を融資を条件に購入するのであれば事前に用意しておくべきは
Pre-Approval（プリ・アプルーバル）
です。
Pre-Approval（プリ・アプルーバル）とは
「◯◯◯（氏名）は融資を受けて$◯◯◯◯◯の物件を購入出来る見込みがある」
と、融資審査を通る可能性があることを伝える証明書です。
例えば売主の前に
１．現金で購入したいと資金証明を持ってくるオファー
２．融資を受けて購入したいとPre-Approval（プリ・アプルーバル）レターを持ってくるオファー
３．融資を受けて購入したいとするけれどもPre-Approval（プリ・アプルーバル）レターのないオファー
この３者が現れた場合、恐らく売主が好む優先順位はそのまま上記の順番です。
「３」に至っては購入したいとオファーを出してきても融資審査に通る見込みを証明するものがないのでは、売主にとっては時間を無駄にしてしまいかねません。
そこで現金購入ではなく融資を引く場合、オファーの際にPre-Approval（プリ・アプルーバル）レターを提出することは必須であることは覚えておきましょう。
そしてこのPre-Approval（プリ・アプルーバル）レターを取得するには一定の守っておきたいルールがありますが、その前に、Pre-Approval（プリ・アプルーバル）レターと誤解を招きやすいものに
Pre-Qualification（プリ・クオリティケーション）
があります。
Pre-Qualification（プリ・クオリティケーション）もまた証明書の一つには違いませんが、Pre-Approval（プリ・アプルーバル）レターとは明らかな違いがあります。
初動に間違いがないよう、まずはPre-Qualification（プリ・クオリティケーション）について見ていきましょう。
Pre-Qualification（プリ・クオリティケーション）
アメリカはクレジットカード社会であることはよく知られています。
およそ2000年代よりも以前からカード社会として確立されており、当時から
「大学生になったらクレジットカードをつくるもの」
という風潮がすでにあったように思います。
近年は電子マネーの導入としては中国に勢いがあるようですが、いずれにせよキャッシュレスの傾向は米国には昔からあったのです。
そしてアメリカに駐在経験のある方々は体験していると思いますが、面白いことに
「クレジットカードを作るにはクレジット（信用）がなければならない」
という仕組みになっています。
構造的にカード社会のアメリカでは
１．クレジットカードで買い物や支払いをする
２．その借金を期限通りに返済することでクレジット（信用）が積み上げられる
となり、そのクレジット（信用）の度合いが以前
でお伝えしたフェア・アイザック（FICO）のスコアリングシステムに記録され、個人の信用度を確認する上では
- 車をローンで購入する時
- 家をローンで購入する時
にはそれぞれの金融機関・部署が照会して調べることになります。
言い換えれば、クレジット（信用）がない場合は車でも家でも現金で購入するしかないのです。
その為、アメリカ社会で暮らしていくためには上記の流れでクレジットカードを日常的に使用することでクレジット（信用）を積み上げていくことになります。
けれども
「クレジットカードを作るにはクレジット（信用）がなければならない」
という仕組みになっていますから、
「じゃあ、自分は最初にどうやってクレジットカードを作ればいいんだ？」
という話で、このスタートが
「Secure Card（セキュアカード）」
と呼ばれるもので、引き出すことの許されない自分で入金する一定額を銀行に預けておくことで、その預けた金額を上限としてクレジットカードに準ずるSecure Card（セキュアカード）を使い始め、信用を徐々に作り上げていくことになります。
そうしてSecure Card（セキュアカード）を使い続けていると、やがて本当のクレジットカード会社から案内が届き始めます。
前述のクレジット履歴を保有する機関を中心に情報が出回り、見込みの有るものにクレジットカードをつくる案内が届くわけです。
そして話の要点はここですが、このクレジットカード案内をよく見てみると
「You are pre-qualified」
と書かれてある場合がよくあります。
いわゆる新規カスタマーを獲得するための広告戦略に過ぎないのですが、この言葉で惹きつけてクレジットカード申込み書に記入してもらう魂胆です。
ところが興味深いことに、とりわけクレジット履歴が浅い人々は
「You are pre-qualified」
と書かれた案内ももらったにも関わらず実際に申し込んでみると
「あなたは審査を通りませんでした。」
との審査で跳ね返されてしまうことがよくあります。
期待しながらも申し込んだ人々は苦い想いをする瞬間です。
そして不動産金融の場合はモーゲージ会社から
「You are pre-qualified」
と送られてくることはさほど多くないのですが、通常は自分から
「Pre-Qualificationレターが欲しい」
と申し込むことになります。
例えば四大銀行の一つ、Wells Fargo（ウェルス・ファーゴ）の場合は
上記のリンク先のページから申し込むことになります。
けれども実は、融資を受けて物件を購入する場合は十中八九このPre-Qualificationレターを取得する手続きは省いてよいものです。
Pre-Approval（プリ・アプルーバル）との違いについて、ここから深堀りしていきましょう。
明日に続けます。
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