こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカでの物件購入を融資を受けて実行する場合、相手側に
「融資を受けられる証拠」
として提示出来るものに
- Pre-Qualification（プリ・クオリティケーション）レター
- Pre-Approval（プリ・アプルーバル）レター
の２種類があります。
このどちらも売主に対して
「この通り。私はすでに融資を受けられる資格がありますよ。」
とアピールするものです。
けれども実をいうと、
Pre-Qualification（プリ・クオリティケーション）レター
の方は
Pre-Approval（プリ・アプルーバル）レター
よりも信用度が低く、そのことを理解している売主からは結構な確率でスルーされてしまうことになります。
この点は昨日触れたクレジットカードと似ており、クレジットカード会社から広告戦略でPre-Qualification（プリ・クオリティケーション）レターが届いたことに気をよくして申し込んでも
「審査に落ちました」
とあっさり返されてしまうことがあるように、モーゲージでもPre-Qualification（プリ・クオリティケーション）レターを金融機関からもらったとしていざ契約期間に入ったとしても、契約期間中の審査であっさりと落とされてしまうパターンが結構多いのです。
このことは売主にとっても時間の無駄になりますから、結果としてPre-Qualification（プリ・クオリティケーション）レターではオファーを受け入れてくれない売主が多いことになります。
本日も続けます。
Pre-QualificationとPre-Approvalの違い
そこで、なぜ
Pre-Qualification（プリ・クオリティケーション）レター
は
Pre-Approval（プリ・アプルーバル）レター
よりも信用度が低いかといえば、Pre-Qualification（プリ・クオリティケーション）レターは申請者からの情報のみを頼りに発行されているからです。
例えば申請者が
「私の年収は$◯◯◯◯です。」
とする時、金融機関はその申請者が伝える情報をそのまま信じて
「それならば融資を受ける資格は十分ですね。」
とPre-Qualification（プリ・クオリティケーション）レターを発行してくれます。
けれども実際に売買が始まった後の融資審査で本格的に調査すると
「当初の自己申告と実情が違う」
と、審査に落とされてしまうことになります。
その一方で
Pre-Approval（プリ・アプルーバル）レター
の場合はなぜ信用度が高いのかと言えば、発行する金融機関は申込者のクレジット履歴を確認してからレターを発行しているからです。
このクレジット履歴は本人の申告ではなく、例によって
- エクィファクス (Equifax)
- エクスペリアン (Experian)
- トランスユニオン (TransUnion)
等に照会した、信用ある第三者からの情報を元に事前に調べられています。
その上で金融機関としては
「第三者の機関に照会したけれども問題なし」
との前提で事前承認レターを発行していますから、自己申告のみで出されるPre-Qualification（プリ・クオリティケーション）よりは信用があるのです。
その意味ではPre-Qualification（プリ・クオリティケーション）レターはほぼ
「役に立たない」
と考えて良いですし、自分と売主の双方の時間を大切にする意味でも融資を引いての購入を検討する際は
Pre-Approval（プリ・アプルーバル）レター
のみを取得するので良いと思います。
そして情報は正確に
そこで融資をもって物件を購入する際は、法律上の決まりではなくとも
Pre-Approval（プリ・アプルーバル）レター
を取得してオファーと一緒に売主に渡すことは常識と考えておく必要があります。
そのPre-Approval（プリ・アプルーバル）レターの申請にあたり必要な情報は各モーゲージ会社により違いがありますが、第三者機関への照会がなされるとはいえ「現在の収入」等の自己申告の情報もあります。
そこでPre-Approval（プリ・アプルーバル）レターを申し込む際はこれらの情報は極めて正確に伝えておかなくてはいけません。
そして申請時に伝える最も大切な数字は
「購入物件の見込み価格」
です。
Pre-Approval（プリ・アプルーバル）レターは
「◯◯◯（氏名）は融資を受けて$◯◯◯◯◯の物件を購入出来る見込みがある」
ことを証明するものであり、この
「$◯◯◯◯◯」
の価格部分を自分で指定する必要があります。
例えば
「 $200,000あたりの物件を購入したい」
という場合、Pre-Approval（プリ・アプルーバル）レターの申し込み上では
「物件価格$250,000」
あたりにしておくとよいと思います。
なぜなら物件価格をギリギリ「$200,000」としてしまうと、実際に自分の条件にぴったりを合う物件が出てきても
「$205,000」
等のわずかに高い金額の物件だとせっかく出したPre-Approval（プリ・アプルーバル）レターが使えない場合も考えられるからです。
そこで実際には申請した物件見込み価格上限を使う必要はなくともある程度余裕を見た数字で入れておくことで、予算を多少上回ったとしても慌てる必要はないことになります。
また実際の希望売却価格よりも数万ドル上のレターを見せると売主から見ても
「このオファーは十分な金額でPre-Approval（プリ・アプルーバル）が出ている」
となれば
「これだけ余裕があるなら、実際の契約期間中の融資審査ではまず不合格にはならないだろう」
と安心してもらえるのです。
そこで融資を受けての物件購入準備としては
１．事前にPre-Approval（プリ・アプルーバル）を申請する
２．自己申告の数字も正確に伝える
３．想定物件価格は余裕をもった金額で申請
の３つのポイントを押さえるようにしましょう。
明日に続けます。
