こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産のファイナンシングについてお伝えしています。
融資を受けて不動産物件を購入する場合、
１．事前にPre-Approval（プリ・アプルーバル）を申請する
２．申請時の自己申告の数字は正確に伝える
３．想定物件価格は余裕をもった金額で申請
の手順が大切である旨をお伝えしました。
Pre-Approval（プリ・アプルーバル）レターそのものはきちんとしたレンダーであれば早ければ即日、遅くとも翌日にはその結果を返してくれるものです。
特に独立系のMortgage Loan Officer（モーゲージ・ローン・オフィサー）達は概ね「物件価格の2%程度」が自分の報酬となる上で、とりわけ今のような低金利に背中を押されてファイナンシングが活況な時期には一つでも多くの案件を取らんと必死です。
モーゲージ申請をする買主側としては複数のモーゲージ会社を比較しているだろうことはMortgage Loan Officer（モーゲージ・ローン・オフィサー）も承知しており、Pre-Approval（プリ・アプルーバル）レターを発行したところで
・実際に契約が開始されるか分からない
・買主は別のモーゲージ会社を使うかもしれない
・契約が始まっても正式な融資審査を通過するか分からない
という多くの壁がありますから、スピード感をもって次々とPre-Approval（プリ・アプルーバル）レターを発行することが大切だと理解しています。
その一方で、自分がPre-Approval（プリ・アプルーバル）レターを求める立場であればどのような手順で申請を進めるべきなのでしょうか。
今日は、買主目線でPre-Approval（プリ・アプルーバル）レターを申請する際のポイントを見ていきましょう。
どこの誰を探すのか
まずはPre-Approval（プリ・アプルーバル）レターを発行してもらうにあたり、
「誰に問い合わせればよいのか？」
ですが、基本的にPre-Approval（プリ・アプルーバル）レターを発行してもらう融資元は
「該当物件が位置する州のレンダー」
である必要があります。
その理由は、アメリカという国は連邦政府制度を採用しており職業上に必要なライセンスの効力範囲は州毎の縦割りになっているからです。
すなわちモーゲージを手配するレンダーはその州のライセンスを所有している必要がありますから、例えば
「ジョージア州アトランタ市の物件を購入したい」
というのであれば、ジョージア州のライセンスを有するレンダーに問い合わせる必要があります。
ちなみに少し大きな銀行になってくると必ずしも物件が位置する州のレンダーに問い合わせる必要はない場合もあります。
例えば私(佐藤)がよく情報をもらうレンダーは州をまたいで活動しており、彼自身はニューヨーク州にいるのですが
- アラスカ州
- ウェストバージニア州
以外は全て網羅しているツワモノです。
このパターンは
⇛ レンダー自身が複数の州のライセンスを有している
⇛ レンダーが他の州のライセンスを有する社内の者と連携している
のいずれか、もしくはその両方で申請者をサポートしており、この場合は毎回州ごとに違うレンダーを探す必要がないという利便性はあります。
その一方で小さなモーゲージ会社の場合は州をまたいでいることはほぼなく、結果として地元密着型のモーゲージ会社を使いたい場合は物件が位置する州のレンダーに依頼するしかありません。
地元レンダーか、ナショナルレンダーか
そこで
同州しか担当できない地元レンダー
州をまたいで動ける大手のレンダー
のどちらが有利かといえば、実は一長一短有る中でも
「地元レンダーの方が有利」
と思える側面があります。
有利になるとは厳密には、
「地元のエージェントに地元のレンダーを紹介してもらう時」
或いはその反対で
「地元のレンダーに地元のエージェントを紹介してもらう時」
です。
あくまでも私(佐藤)の経験上から思う確率論に過ぎませんが、
⇛ 優秀なエージェントは優秀なレンダーを連れてくる
⇛ 優秀なレンダーは優秀なエージェントを連れてくる
この相互関係はほぼ成り立つように思います。
そして大抵の場合彼らはパートナーシップで動いていますから、融資を引いての取引の際に全体的なやりとりがかなりスムーズなのです。
また彼らが地元に特化した情報に明るいのも当然の話で、他州のことが分からないナショナルレンダーには及ばない有利さが出てきます。
そこでもしも単発的に他州の物件を融資をもって購入する場合、そのスタートは
⇛ 優秀なエージェントを探す
⇛ 優秀なレンダーを探す
このどちらからのスタートでも良いと思います。
選りすぐりの人材をその案件のチームメンバーとし、
優秀なエージェントから ⇛ 当地で取引する場合のオファーのコツ
優秀なレンダーから ⇛ 本番の審査を通りやすくするコツ
に関する指導を仰ぎ、自分の取引を有利に展開していくと良いと思うのです。
複数の州にまたぐ場合も同様で「ナショナルレンダーに一括して依頼する」というパターンも考えられますが、いつでも有利に展開出来る構造を構築する意味では
「各州の各地域に専任のエージェントとレンダーを持つ」
という方法が最も有効かもしれません。
明日に続けます。
