アメリカ不動産投資に向いているのはズバリこんな人 ～ ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

性格占いの意図はありませんが、

「性格的にアメリカ不動産投資が向いている人」

についてお伝えしています。

免責の意味を兼ねるとここには何の科学的根拠はなく、ハッキリいえば私(佐藤)の独断と偏見でしかないのですが、それでも長年投資家の方々を見てきた立場からすれば

「アメリカ不動産投資に向いている性格」

これはあると思います。

そこで昨日お伝えした第一の性格条件は

「貯金が大好きな人」

です。

貯金が大好きな人々は得てして

「貯めるという行為に安心する」

傾向があります。

お金を口座に貯め続けることで

「何かあってもいざという時に大丈夫」

「老後の安心度が高まっていく」

そんな心理がお金が貯まれば貯まるほど強くなり、更に貯金が大好きになるのです。

もちろんこのことを何らマイナスに揶揄する意図はなく、それどころか貯金が大好きな方々は

「整理整頓が上手」

という傾向があると思います（これも佐藤の独断と偏見です）。

そして整理整頓が上手な人々にピタリとハマるのが、

「新築に近い小奇麗かつ小ぶりな物件」

なのです。

なぜなら、

「貯金が大好き（整理整頓が上手）」

な人々は反対に

「お金を失うことが怖い」

という恐怖感が常に心にあります。

恐怖を除くためにお金を一生懸命貯める一方で、多額のお金を失う羽目になると心のショックが大きいのです。

ここがもう一つの壁になり

「不動産物件を所有すると修繕費がかさむんですよね？」

「大きい修繕費がいきなりドカンと目の前に現れるのは精神的に苦痛です」

そんな心理が不動産投資の実践の大きな障壁となって立ちはだかります。

だからこそお薦めなのは修繕発生率が極小の

「新築に近い小奇麗かつ小ぶりな物件」

なのです。

そしてここに、アメリカ不動産投資に向いたもう一つの性格が見えてきます。

本日も続けます。

慌ただしく動きたくない

アメリカ不動産投資向きのもう一つの性格は

「物事に対して常日頃から慌ただしく動きたくない」

人です。

「直前にバタバタするのは好きではない」

「何に動くにしても準備をしっかりしたい」

「焦らず、果報は寝て待ちたい」

そんな人はアメリカ不動産投資にピッタリです。

せかせかしたくないこの手の性格の方々は価格の乱高下が激しい株はさほど性に合いません。

朝晩と株価をチェックして、世の動きと同時に度々慌てて売り買いに走らなければならない株はなかなか心落ち着けてというわけにはいきませんから、実行しても1年もせずに

「株は自分に合わない」

と気づくのです。

そこで分かりやすく、昨日お伝えした

「最低の頭金を貯めて15万ドルの新築に近い小奇麗な小ぶり物件を購入」

した場合と

「貯蓄型保険」

を比較してみます。

この双方に共通するのはコツコツとお金を積み立てる行為ですが、その矛先は

⇒ 頭金を貯める

⇒ 保険積立を続ける

に分かれることになります。

ここでコツコツ貯めた貯金の中で4万ドルを頭金とクロージングに使ったとしましょう。

他人様（金融機関）のお金を拝借して25%の頭金で15万ドルの物件を購入したとすると、

頭金$37,500（$150,000 × 25%）

以外の

$112,500（$150,000 - $37,500）

を借入れることになります。

ここでの鉄則は「30年固定金利でモーゲージを組む」ことです。

変動金利は市場の動きでどのように変化するか分かりませんから、あくまでも固定金利でモーゲージは組むことが推奨されます。

また通常のモーゲージでは「前倒し返済」が禁止されていることはなく、自分が望むのであればどんどん前倒し返済することが可能です。

前倒し返済とは一括である必要はなく、例えばある程度まとまった金額を定期的に返済するのでも問題ありません。

詳細は自分を担当するローン・オフィサーに確認して頂く必要がありますが、まずもって真っ当なローンプログラムであれば前倒し返済にペナルティはないと思います（＊ここでいうモーゲージは住居用物件に対する個人への融資の場合です）。

そして最も大切なポイントはここですが、

「金融機関から借入れた$112,500の借金」

これを返済するのは誰でしょうか？

投資用の賃貸物件である場合、この$112,500を返済するのは他人様（テナント）なのです。

「他人様（金融機関）から借りたお金を他人様（テナント）に返済して頂く」

ここに不動産投資の魅力の一つがあります。

言い換えるなら、

「貯金が大好きな私に、借入れた借金を肩代わりしてくれる他人様が現れた」

これが不動産投資の本質なのです。

例えば欲張ることなく新築に近い物件をそのまま30年間保有して賃貸を続けたとしましょう。

$112,500の借金を30年間かけて返済するのは自分ではなく他人様です。

30年後には$112,500のエクイティが出ているわけですから

「ゼロから$112,500が生まれた」

「$37,500の頭金が$112,500を生み出して、合計$150,000になった」

これが結果論としての現実であり、借金は全て他人様が返済してくれたあげくにエクイティがたっぷり高まった物件価値はそのまま自分が引き継ぐことになるのです。

しかもより正確にいえば、場所を間違えなければこの物件が30年後に15万ドルのままであり続けることは極めて難しいと思います。

ここではより現実味を持たせる為、保守的に3%で計算してみましょう。

15万ドルの物件が30年間で平均3%でその価値が上昇し続けた場合、30年後の価値は

$353,485

です。

そうするとより厳密には

「$37,500の頭金が$315,985を生み出して、合計$353,485になった」

が正しいことになります。

正に

「果報は寝て待て」

であり、

「堅実に老後に備えたい」

というのであればアメリカ不動産投資を通して「2000万円問題」は軽く解決してしまうのです。

そして貯金好きの人々はスタートが早ければ早いほど、頭金に十分な資金をどんどん貯めていきます。

複数のハコモノに転換して

「果報は寝て待て」

式でいく場合、老後に億単位の資産を有しない可能性の方が低いことになります。

しかも30年待つ間にも、実際にはキャッシュフローが毎日の暮らしを楽にしてくれるのです。

恐らく確率という言葉を使うのであればこの方式は株やビットコインよりも成功率が高いでしょうし、

「貯金が大好き」

「慌ただしく動きたくない（果報は寝て待て式でよい）」

という方であれば、銀行口座にお金を寝かせ続けることで確実に起こる貨幣価値の減少に甘んじるよりも、頭金をしてハコモノに転換させることで積立保険よりも遥かに安心な老後が実現できると思います。