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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産事業の過程を
入口戦略 ⇒ 物件購入時の戦略
中途戦略 ⇒ 物件運用時の戦略
出口戦略 ⇒ 物件売却時の戦略
の3つに分け、その重要度の割合を
入口戦略：中途戦略 = 8：2
としてお伝えしています（＊注：出口戦略はほぼ無縁の佐藤の場合です） 。
購入時のテクニックについては様々なものがありますが、私(佐藤)自身が重要する最後の要素に「感覚的な相性」があります。
どの物件を購入するかを検討する際に、その判断基準に私(佐藤)の場合は
- 論理
- 感性
の2つを適用していますが、その割合は
論理：感性 = 8：2
あたりです。
まずはあらゆる条件と数字で裏打ちされた、自分が自信を持てる物件であることが大前提。
けれども最後の2割はやはり間取りやデザインといった感性面でも自分がピンとくるかを大切にしています。
実際のところ
「この物件で暮らしたい！」
と思える素晴らしい物件は市場にいくらでもあるものですが、価格を始めその他の数字が「投資」として割に合わないのであればどれだけ見た目がよくとも避けておくべきです。
反対にあらゆる数字と条件が投資として適正と判断されたのならば、その最後には感性をもって判断するのが吉と出るように思います。
この最後で感性で決める前にお膳立てされるべき「論理8割」が入口戦略の意味であり、最初の入り口戦略で定めた部分が後に長く続く物件管理期間の中途戦略に大きく影響してくることになります。
そこで入口戦略を論理と感性の双方にハマる形で完了させたとしたら、その次は中途戦略に引き継ぐこととなります。
その中途戦略では昨日お伝えした「他者管理」を選ぶべきでしょうし、他者管理とはすなわち地元の優良な管理会社を選ぶステップから始まります。
本日も続けます。
中途戦略のパートナーを選ぶ
中途戦略において長きに渡り物件を管理する上で必要不可欠なのは地元で経験のある管理会社です。
「不動産物件管理」
と一言でいっても、その管理具合は各管理会社により結構な差があります。
そこで自分にとって初めての市場である場合、不動産管理会社はどのようにして選ぶべきでしょうか。
ここはあくまでも一つの参考話になりますが、私(佐藤)が新しい土地で管理会社を選ぶときは
- 評価
- レスポンスの早さ
- システムの深さ
を重要視しています。
それぞれのポイントは次の通りです。
評価
ここは情報化社会の利点と言えますが、その管理会社の評価はネット上で確実に分かります。
中には良い仕事をするけれどもネット上にはその評判が反映されていないという管理会社も少なからずあるものですが、少なくとも知らない土地でスタートする上では検索上で確認できる各管理会社の評価範囲から選定するので十分です。
その調査対象としては
Google評価
Yelp評価
等何でもよいのですが、十分な評価数とその評価内容は参考になります。
ただし自社サイトで評価を出している場合、外部評価サイトから自動取り込みで見せている場合でない限りはさほどあてにはなりません。
そして当地の市場の中で最も評判が良いだろうと判断される管理会社に問い合わせると、結構な確率で順調なスタートを切ることが出来ると思います。
ただし一つ注意しておきたいのは「その管理会社のオフィスの場所」です。
ここは語るのもややグレーですが、特にキャッシュフロー市場においては投資物件を持つことは避けておきたい地域はあります。
もしもその管理会社のオフィスが投資そのものを避けたい地域に立地していた場合、恐らくスルーした方が無難です。
レスポンスの早さ
評価の次はレスポンスの早さを重要視します。
初期の問い合わせとしてはメールで十分であり、「お問い合わせはこちら」から入れても
「24時間経っても返信がこない」
という場合、その管理会社は避けた方が良いと思います。
もちろん何らかの理由でたまたま返信が来なかったことも考えられますが、少なくとも初めての問い合わせを後回しにする姿勢ではその後の仕事は期待できないものです。
反対に最初だけ勢いよく返信してくるものの、一度契約するとその後の仕事は全く進まないというパターンも無きにしも非ずですが
- 評価
- レスポンスの早さ
この2つがハマっていれば大きな選択の失敗は結構な確率で防げるものです。
システムの深さ
そして最後に私(佐藤)が重要視しているのが、その管理会社そのものの「管理システムの深さ」です。
ここでいうシステムの深さとはそのまま管理会社が提供できるサービスによりますが、その判断基準は
- ウェブサイト上の情報
- パンフレット上の情報
- 契約書
の3つで大方スクリーニングすることが出来ます。
賢い管理会社はウェブサイト上で自社の方針を始めとする大方の情報をウェブサイト上に出していますが、その管理システムと約束事が最も顕著に現れてくるのはやなり「物件管理契約書」です。
この契約書には
「弊社は〇〇のサービスを提供します」
という約束事が全て網羅されているはずであり、反対にいえばその管理契約書に記載されていること以外はサービスとして提供されないことになります。
そして管理契約書にはその管理会社の考え方が網羅されており、特に
- サービス内容
- 各料金
にはその管理会社としての経験値が反映されているものです。
そこで管理契約書を深く読み込んでいくと、
「ああ、この管理会社は任せても大丈夫だな」
と大方の中途戦略が見えてくることになります。
そこで管理会社を定める判断基準としたい、そのサービス内容の一部について見ていきましょう。
明日に続けます。
