スクリーニング技術の例

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

中途戦略を進めるキモとして

主 … 物件オーナー

従 … プロパティマネージャー（オーナーの代行手続き者）

の関係を理解し、従業員（に見立てるプロパティマネージャー）に期待するべき仕事についてお伝えしています。

不動産投資はすなわちそのまま不動産事業であり、物件オーナーは

自己管理

他者管理

のいずれであれ、経営者として数字を見ていかなくてはなりません。

そして数字のみならず、プロパティマネージャーとのやりとりはあたかも自分が社長として従業員に接する時のそれとほぼ変わりがありませんから、相手の仕事に最大限のリスペクトを払いつつ、最高のパフォーマンスを出してもらえるようにコミュニケーションを密にする必要があります。

人種を問わず人は感情で動く生き物であることは変わりませんし、アメリカ人プロパティマネージャーに対しても相手の立場と能力を深く理解しつつ、所有する物件の中途戦略を成功させる為に大いに貢献頂くわけです。

そこで経営をごくシンプルに

「出る（出費）を抑えて入る（収入）を増やす」

として見た時に、双方の中で

「入る（収入）を増やす」

に注目する上ではプロパティマネージャーの仕事を通して収入を最大化させていく必要があります。

そしてここで述べる収入を最大化させるとは収入の高の意味ではなく、

「家賃を支払い続けられるテナント」

のことです。

すなわち、プロパティマネージャーに最初に期待したいのは

「賃貸申込者をスクリーニングする能力」

であり、もしもスクリーニングのステップを飛ばして目隠しにテナントを入れて初月から家賃不履行となった日には家賃収入がゼロとなるのみならず

⇒ ターンオーバーにかかるコスト（修繕・清掃等）

⇒ マーケティングコスト

が再びかかってしまい、出だしの4～5カ月はマイナスの運用成績ともなりかねません。

家賃そのものは市場平均賃料を見据えた上で適切に設定すればよいとしても、まずは何よりも賃貸申込者の支払い能力を見抜く技術が大切になるのです。

そこでスクリーニング技術のいくつかを見ていきましょう。

クレジットスコアとレポート

まずはごく基本的な部分ですが、真っ当なテナント候補であれば確実に「Social Security Number（SSN：社会保障番号）」を所有しています。

このSSNは個人の経済的信用度を測る目安としても活用されており、近年日本でも開始されたマイナンバーのそれと似ています。

まずはこのSSNを使い、確実に申込者の

• クレジットスコア
• クレジットレポート

の双方をチェックする必要があります。

クレジットスコアは

入居者審査のツボとは 〜 クレジットスコア

でもお伝えした数字評価ですが、通常はクレジットスコアが600以上であれば問題ありません。

そしてクレジットレポートには今現在の

• 借金項目（毎月返済義務がある項目）
• 借金額

等が全て記載されており、車購入や治療費の返済額等、現在抱えている分割払いの項目がここに出てきます。

現在の収入

そして最も大切なのは「現在の収入」です。

少なくとも現代では家賃支払いの方法は現金払いしかないはずですから、そのテナントがきちんと安定した収入があるかはクレジットスコア以上に重要ともいえます。

いくらクレジットスコアが良好で借金がなかったとしても、今の収入が安定していなければその結果は目に見えています。

そこで家賃収入の目安としては

「毎月の総収入が家賃の3倍以上」

を最低線としておくのが最善です。

月収が家賃の3倍以下だと危険水準と言えますから、この場合は残念ながらお断りする必要があります。

また逆に家賃が$2,000だとして月収が$10,000以上であるならば、クレジットスコアが多少悪くとも許容してもよいものです。

そしてここではその申告収入額が本当であるかを

• 給与明細の提出を求める
• 勤め先に電話をかける（どれくらいの期間、勤務しているかも確認）

等で証明するプロセスも必要であり、その収入が間違いなければ問題ありません。

「クレジットスコアが低く心配だ」

という場合、Cashier's Check（キャッシャーズチェック：銀行窓口で発行される小切手）で

「クレジットスコアが低い為、〇カ月分先払いをお願いしたい」

とすることも有効だと思います。

犯罪歴

このあたりから管理会社により大きく差が出てきますが、犯罪歴があるか否かを調べることもポイントです。

先だって

「テナント申込者のスクリーニングは法律上の義務ではない」

とお伝えしたとおり、言い方を変えるとそれは

「スクリーニングの方法も法律では定められていない」

ということになります。

そうするとこの犯罪歴を調べるか否かもまた法律上に定められたものではありませんから、どこまで調べるかは完全にオーナー（管理会社）の裁量に委ねられることになります。

ここでは犯罪歴に

• 性犯罪
• テロリスト

の意も含めておきたいと思いますが、とりわけ犯罪歴を確認することが推奨されるのはマルチファミリー物件の場合です。

例えば12戸が入っているマルチファミリー物件を所有していたとしましょう。

この時にもしも1戸でも犯罪歴のある者が入居していた場合、その犯罪の度合いにもよりますが

「知らぬ間に噂が広がって住人が次々と出ていく」

というのは実際に起こり得えることです。

オーナーとしては自分の利益よりも以前にテナントの安全を第一に考えるべきですから、この場合は

「誰もが安心して暮らせる環境を保つ」

という物件オーナーとしての責任の趣旨で、テナントスクリーニングに犯罪歴の確認も含めることが推奨されるわけです。

。。。

本項ではテナントスクリーニング技術のほんの一部をご紹介しましたが、私(佐藤)が知る限り優良と呼べるレベルのプロパティマネージャーはスクリーニング項目として軽く10項目以上は用意しています。

不動産経営はボランティアで行うわけにはいきませんし、経営を成り立たせる上では収入を安定させる意味でスクリーニング技術とその履行はとても大切なのです。