こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカで住居用物件を購入する際の前知識についてお伝えしています。
昨日は買主である自分が関わる登場人物について
- バイヤーエージェント
- レンダー
- エスクロー会社
の主な三者、またその他として
- 物件調査専門家
- ホーム・インシュランス（Home Insurance：保険）
- ホーム・ワランティ(Home Warranty：保証)
について触れました。
主要な登場人物については売買取引で確実に接することになりますが、その他については少なくとも法律上の義務はありません。
とはいえ、その他の中でも専門家に依頼する物件調査だけは不動産ファームによってはファームの方針で
「クライアント（買主）に物件調査を実施させることは必須」
「バイヤーエージェントへのコミッション（報酬）を受け取るには物件調査レポートの提出が必須」
と定めているところもあります。
本質的に不動産売買では売主よりも買主の方が立場が不利なわけですから、このような半ば強制的に物件調査を支援する体制はありがたいものです。
けれどもこれとは反対に
ホーム・インシュランス（Home Insurance：保険）
ホーム・ワランティ(Home Warranty：保証)
の2つについてはホーム・ワランティこそ契約書上にも触れられており
「売主が$600以下のホーム・ワランティをつけること」
等の交渉がなされることもありますが、特に現金購入の場合はホーム・インシュランスについてはほぼスルーされてしまいます。
そこでアメリカで特に現金で不動産物件を購入した場合は
「購入時の取引でホーム・ワランティをつけてもらった」
「なので物件に大きなダメージがあっても『保険』が適用できる」
と勘違いしてしまう場合もあるかもしれませんが、あくまでも
ホーム・インシュランス（Home Insurance：保険）
ホーム・ワランティ(Home Warranty：保証)
の2つは違い、
「物件そのものに大きなダメージがあった場合の為に保険が欲しい」
という場合は
ホーム・インシュランス（Home Insurance：保険）
の見積もりを取る必要があるので注意です。
融資を受けて購入するのであればレンダーにより
「ホーム・インシュランスは強制加入」
とされていますのでいずれにせよ保険見積もりを取る流れになりますが、現金購入の場合は自分でホーム・インシュランスについては意識しておく必要があるのです。
そしてここまでにお伝えした
主要関係者
その他
に加えて、あと2つほど意識しておきたい項目があります。
これらもまた大抵はバイヤーエージェントが（悪気なく）面倒を見てくれない部分であり、自分で意識して動く必要がある部分です。
水道光熱
物件購入後に必須の契約として
- 電気
- 水道
- ガス
があります。
これらは生活インフラそのものであり、ガスについては不要な物件もありますが少なくとも電気・水道は必須です。
加えて契約対象としては
- ケーブルテレビ
- インターネット
- 電話
等の生活インフラ以外のオプションでしょうか。
そこで生活インフラである水道光熱については必須アイテムとして準備しなくてはなりませんが、こちらもまた
「不動産物件購入取引に自動的に契約が世話してもらえる」
ということはありませんので注意が必要です。
この点も昨日までにお伝えしたように現地のバイヤーエージェントの場合、大抵は（悪気なく）水道光熱の手配に言及してくることはないものです。
中にはバイヤーエージェント個人、あるいはその不動産ファームから
「水道光熱の契約はお済みですか？」
と気を利かせてリマインドしてくれる場合もありますが、基本的に水道光熱の契約支援はバイヤーエージェントの仕事ではない為に
「自分から聞かないと教えてくれない」
ということがおいおいにしてあります。
そこで自分で準備する手順としては生活インフラの中では
「水道がHOA料金に含まれている物件」
「ガスは使用しない物件」
等がありますので、水道光熱の類で何の契約が必要（不要）なのかをバイヤーエージェントに確認するようにしましょう。
またこれら生活ライフラインとなる水道光熱をそれぞれ契約するにしても、物件が立地する場所により
電気会社
水道会社
ガス会社
は「同じ市内なのに取り扱う会社が違う」ということもあります。
そこでホームページで地元の水道会社を探して連絡しても
「実際は物件が立地する地域の水道会社ではなかった」
ということもあり得ますので、どこと契約を交わすべきかはバイヤーエージェントに自分から確認するようにしましょう。
その後のHOA
また自分できちんと確認するべき点として
「その後のHOA支払いの手続き」
があります。
物件にはHOA（ホームオーナーズ・アソシエーション）への加入が必須となる場合があり、個人的には住居用物件であれば
「HOA加入が必要な物件の方が良い」
と思います。
HOA料金が発生することにはなりますが、
「お金を支払う分、周囲の環境をきちんとメンテナンスしてくれる」
からです。
とりわけ近所がきちんと定期的に手入れされているされていないでは物件価値にも関わってきますし、またHOAを支払う物件の方がセキュリティ上も理があるものです。
細かいHOA規定に面倒さを感じることも事実ですが、こと住居用物件については利点が多いと思います。
そしてここでも気をつけておきたいのは、
「HOA料金の支払い手続きについて誰も教えてくれない」
ということはよくあります。
意識せずとも「HOAから料金支払いの知らせが届く」という場合は全く問題ありませんが、HOAのシステムはあくまでもホームオーナーの組織であり政府が関わっているわけではありませんから、中には
「物件を購入しても通知が届かない」
という場合もあり得るのです。
HOAを支払い忘れていると最悪の場合、物件を没収される憂き目に会うことも規定上は起こり得ますから、物件購入後には必ず自分からHOAの受付に電話をしてその後のHOA料金支払いについての手順は確認するようにしましょう。
明日に続けます。
