こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「金融知識を高めて将来に向けた準備を」
との下りから、
- （投資を兼ねた）住居用物件購入
- 投資用物件購入
の双方から頂戴する
「ファイナンシングのオプションについて教えてください」
とのご質問に
⇒ 投資に使えるファイナンシング
⇒ 投資には使えないファイナンシング
の双方の観点からお伝えしていきます。
同時に
「私は米国外に居住しています。」
「米国内に居住していないと融資は難しいのでしょうか？」
という質問を頂くことがありますが、率直に答えだけを言えば米国外に在住でもアメリカ不動産に対する融資は可能です。
厳密には然るべき手順やルールはありますが、米国外居住でも固定金利で融資を引くことはできます。
もちろん米国内に居住している方の方が有利であることは間違いありませんし
「駐在期間が終わる前に米国内で融資を引いてから日本に帰国します」
と賢明に考える方々もいらっしゃいますが、たった今の時点で米国外に居住しているからとはいえ最初から諦める必要はありません。
もっぱら私(佐藤)自身は自分の案件以外、人様の案件は保守的に進めるタイプですので（他人様に危ない橋を渡って頂くわけにはいかない為）、特に初心者の方々には
「せめて最初の一軒目は現金購入を」
とお薦めしていますし、まずは自分が自信を持てるレベルに金融知識を高めてリスクコントロール力を高めてから融資を受けての投資を検討するのがよいと思います。
そこでここからは借金をコントロールする力にある程度自信がついた方を対象に、主に不動産投資において選択肢となり得る融資オプションについて見ていきましょう。
FHAローン
当ブログでも度々触れていますが、FHAローンとは米国政府機関である
HUD（Department of Housing and Urban Development - 米国住宅都市開発省）
の一部である
FHA（Federal Housing Administration - 連邦住宅局）
が支援する、米国居住者を対象とした住宅ローンです。
もともとは1929年の大恐慌以降、米国の住宅事情にテコ入れをして
- 大恐慌後の最中に雇用を増やす
- 多くの国民に自宅を持たせる
- 不動産市場を活気づける
等の目的で開始された政府施策がFHAローンでした。
通常、融資を行う金融機関としては消費者に融資を行う上で一定のリスクを背負うことになります。
審査中に購入予定の物件を査定し、かつ申請者自身の経済状況を精査することで
「これなら融資しても大丈夫」
と判断するわけですが、それでも審査期間中には安定していたはずの給与が解雇により収入額がなくなる等でモーゲージが支払えなくなり、債務不履行に陥るケースも少なくありません。
そこで通常は金融機関としては物件価値に対する融資額を
75 〜 80%
程度に抑えるものです。
けれども「FHAローン」のタイプで申請する場合は原則として頭金は3.5%でよく、残り96.5%を融資する形となります（正確な融資割合は金融機関の方針と個人の条件で違いがあり得ます）。
この場合は金融機関としては融資リスクが高くなるわけですが、万が一の債務不履行時には政府機関(FHA)が保証してくれるわけです。
ただし、FHAローンが適用出来るのは「自宅」に限られてきますので、FHAローンを検討できるのは
（投資を兼ねた）住居用物件の購入
の場合のみに限られます。
また3.5%と低い頭金で購入出来るものの、FHAローンマイナス面は融資割合が物件価値の80%を超える為に
PMI（Private Mortgage Insurance）
と呼ばれる掛け捨て保険が毎月のモーゲージ返済総額に加算されることです。
そのため投資を兼ねた住宅購入ではFHAローンは選択肢には入りますが、投資効率という意味で最も理に叶うのは
でお伝えした方法になるかと思います。
VAローン
VAローンは
VA（United States Department of Veterans Affairs：アメリカ合衆国退役軍人省）
と呼ばれる政府機関が保証する、アメリカ軍人を対象とする住宅ローンプログラムです。
先のFHAローンと同様、この場合はFHAではなくVA（政府機関）が万が一の債務不履行時の保証をしてくれることになります。
しかもその融資割合は
頭金：0%
融資額：100%
と、あらゆるローンプログラムの中でも群を抜いています。
また退役軍人省がサポートする住宅ローンプログラムですから
「米軍を退役した人々の為のプログラムなんだろうな」
と思いがちですがそんなことはなく、現役軍人でも
「90日以上従軍していればVAローンの対象」
とされています。
「米軍に90日以上仕えていればVAローンが受けられる」
というのですから、もしも私(佐藤)が20代であれば90日間我慢したかもしれません。。
とはいえVAローンは簡単な話ではなく、実際に適用するとなると通常のローン以上に厳格な審査プロセスを踏む必要があり、最低でも審査結果に
40日〜50日
かかるのが通常です（現在のパンデミック下の状況では更に時間がかかる可能性）。
そのため通常は売主にとっても長期に渡り待たされる為、それほど好まれないローンのタイプです（オファーしても落とされる理由になることも）。
またアメリカ軍人のためのローンですから、当然ながら賃貸物件に適用することは出来ません。
けれども自己資金ゼロで購入出来ることは魅力ですし、米国内で
「私の夫（妻）、現役（退役）軍人です」
という方にとっては大いに検討の余地があると思います。
例えば中西部の将来の発展がほぼ確実な地域市場で20万ドル台で一戸建て新築物件を30年固定金で購入し、願わくば他の投資物件またその他からの不労所得でモーゲージローンを支払えたとしたらどうでしょうか。
地域市場にもよりますが、これだけでも30年後には30万〜40万ドルの純資産に化けてくれる可能性があると思います。
その意味ではVAローンもまた、
（投資を兼ねた）住居用物件購入
のみに適用できるローンプログラムとなります。
明日に続けます。
