こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「金融知識を高めて将来に向けた準備を」
そんなくだりでお伝えしています。
基本的な金融知識については各情報サイトや動画に譲り、ここでは不動産投資に特化して
不動産投資を実行する前
実際に物件を所有した後
で恐らくほぼ全員がぶつかるだろう疑問についてお伝えしていきたいと思います。
その中でも実際に頂戴する質問に絞り、要点をお伝えすることで今後のアメリカ不動産市場で自分基金を積み上げていきたい方々への前知識になれば幸いです。
【質問】ファイナンスオプションを教えてください
- （投資を兼ねた）住居用物件
- 投資用物件
これら双方に通じる質問に
「ファイナンシングのオプションについて教えてください」
というものがあります。
基本的に初心者の方々にはせめて最初の一軒目は現金での購入をお薦めしていますが（この第一歩を達成すると後がかなり続きます）、
「融資を引いて投資用物件を購入する」
これは不動産をして自分基金を構築していく者としては要になる考え方です。
不動産投資そのものは
「ロケーションロケーションロケーション」
ではあるものの、現物のハコモノをハード面とするのであれば、プロジェクションに出てくる数字はソフト面の一つとも言えます。
余談を含みますが、私(佐藤)自身は不動産投資において
「全ての物件で何が何でもキャッシュフローの最大化を」
とは考えていない節があります。
もちろんリターンを最大化することは大切でしょうし、マイナスキャッシュフローになっては意味がないどころか先が続きません。
全体のポートフォリオとしても資本金そのものは崩れないように設計しなくてはなりませんし、実際にお金を失う可能性はかなり極小化してあります。
その中であえて
⇒ キャッシュフロー成績がさほど良くない物件
⇒ キャッシュフロー成績がキレッキレの物件
の双方を意識しているのです。
キャッシュフロー成績がさほどよくない物件を所有している理由は大前提が
「20年～30年先を見据えて投資している」
からですし、特に
- 新築そのもの
- 小奇麗な新築に近い物件
これらの物件は融資を引いて購入すると、キャッシュフローはさほど良くないものです。
けれどもその反対にこれらの物件は
「修繕発生率が低い」
ことになりますし、例えば$200,000の物件を75%の融資で購入するのならば
頭金 = $50,000
融資額 = $150,000
となりますが、30年固定金利の条件で購入した場合はどうでしょうか。
この場合、融資額の「$150,000」は自分ではなく他人様（テナント）が返済してくれるのです。
言い換えると、
「30年後に$150,000もらえることが約束されている」
ことと同義ですし、現実には30年後の物件価値が$200,000のままである可能性は極めて少ないものです。
もちろんたった今もキャッシュフローが多いことに越したことはないのですが、欲張らずとも30年で（キャピタルゲイン分のエクイティを含めて）$50,000の投資が$150,000以上になるのならば、決して悪くない話です。
「でも、将来にエクイティが高まってもそれは含み益であって、現金ではないですよね？」
そんな質問を頂戴することがありますが、30年後に現金が欲しいのならもちろんリファイナンスです。
例えばテナントの家賃収入から30年ローンを完済して、保守的な数字で物件価値が$300,000まで上昇していたとしましょう。
完済した後は
⇒ 返済額はゼロ
⇒ キャッシュフローは一気に増える（30年後の賃料を考えると尚更）
となりますが、
「一気に増えるキャッシュフローのみならずまとまった現金が必要」
というのであれば、例えば75%でリファイナンスすると
$210,000（$300,000 × 75%）
と、20万ドル以上をキャッシュアウトできます（クロージングコスト等は割愛）。
元々自己資金は5万ドルですから、
320%（($210,000 - $50,000) / $50,000）
という驚異的なROIです。
そしてリファイナンス後の返済額は、そのまま引き続きテナントに返済してもらうことになります。
厳密にはリターンはこれだけでは終わらず、
- 新築や新古のパターンであれば修繕発生率は低い
- 減価償却費からの減税
- 利息合計からの減税
等を考えると、向こう30年で相当なリターンになることが分かります。
そしてこのようなマジックが可能なるのはやはり
「金融機関から融資を受けられるから」
に他なりませんし、だからこそ金融知識を日々高め続けて
「リスクコントロールが十分に出来る自分」
を仕上げてから融資には手を出すべきだろうと思うのです。
このあたりは経営者判断のそれと寸分も違いはありませんし、
- 自己資金
- 融資資金
の双方をもって取り組む姿は正に起業そのものです。
正式な従業員たちではないものの、各地域における
- バイヤーエージェント
- ローンオフィサー
- プロパティマネージャー
- コントラクター
等は自分の会社の従業員と同じ。
そうすると彼らへの接し方もどうあるべきか、イメージが沸くものではないでしょうか。
そこでここでは
「ファイナンシングのオプションについて教えてください」
というご質問について、
⇒ 投資に使えるファイナンシング
⇒ 投資には使えないファイナンシング
に分けてお伝えしてみたいと思います。
厳密には
- （投資を兼ねた）住居用物件
- 投資用物件
の2種類では考え方は違ってきますので、その違いを見ながら網羅していきましょう。
明日に続けます。
