ディール中のディールを探すには ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「資産を目減りさせない」

という概念の更に上をゆく

「自己資金を減らさない」

という概念でその手法についてお伝えしています。

本当に自己資金が減らないというのであれば、ある意味これほどずるい資産形成の方法は世の中に存在しないかもしれません。

けれどもそこに違法性は全くなく、誰に迷惑をかけるでもなく自分基金の中だけで進める話。

そして実際には自分基金という資産形成を進める上でこれほどROIが高く、かつスピードの増す方法は存在しないように思います。

「稼いだお金は使えば減っていく」

これが世の中の常識のはずで、使ったのに同額あるいはそれ以上を返してもらうなど普通は起こり得ません。

それが実現するのならば時間とともに自己資金すら増加していくわけですから、全体の行程にかかる時間の短縮も加味するといよいよ資産形成のスピードは増してくることになるのです。

そこで昨日までは自己資金を減らさない、或いは今以上に増やすパターンについて数字でイメージを見てきました。

これらの数字を見る限り明らかなのは、

「普通に市場に出てくる物件を購入してもなかなか実現出来ない」

ことです。

自己資金を回収する投資を実現する条件は

• キャッシュフロー市場であること
• 物件状態はB～Cクラス
• 購入価格が((ARV×70%)-修繕費用)以下

であることをお伝えしましたが、とりわけ価格面でいえば

購入価格が((ARV×70%)-修繕費用)以下

このレベルの物件を探すことは簡単ではありません。

zillow.com等の一般MLSでこのレベルの物件が頻繁に出てくるのなら誰もが実行しているわけで、

⇛ 一般MLSにはなかなか出てこない（全くのゼロではありません）

⇛ リアルターMLSにも出てこない

というレベルのディールだからこそ、そこに希少価値があるのです。

言い換えると

「人目につかないディールを苦労して拾い上げる」

からこそ、投下した自己資金或いはそれ以上の資金が手元に戻ってくることになります。

苦労が伴う分、そこに費した時間と労力は十分に報いられることになるのです。

「いや、そこまで苦労するのなら普通に自己資金は回収出来なくてもいいです」

そんな考えももちろんあると思いますし、自己資金を回収できずとも保守的に見ても

10〜15% / 年

で回っていくのがアメリカ不動産投資ですから十分だろうことは間違いありません。

けれども、もしも

⇛ 最高レベルのROIで

⇛ 加速度を上げながら

自分基金を構築していきたいと願うのであればそこに挑戦する意義はあると思いますし、最初から完璧にはいかずとも伝統的な不動産投資よりははるかに高いROIを実現出来るものです。

そこで自己資金或いはそれ以上を回収出来る投資案件を実現させる場合、このレベルのディール物件はどのように探せばよいのでしょうか。

ここにはちょっとしたコツがあり、その代表的な情報ソースの一つに

Wholesale（卸売り）

があります。

Wholesale（卸売り）に金鉱脈を見つける

Wholesale（卸売り）については過去に

アメリカ不動産のWholesale（卸売り）とは

でお伝えしていますが、ごく簡単に言えば

「物件の転売」

のことです。

この点は日本でいうところの「土地転がし」の類とは本質的に違いがあり、その流れは

１．Wholesaler（卸売り屋）が物件を買い付ける

２．購入者希望を見つけて転売する

という単純なものですが、この流れが一般MLSに登場することは稀です（ゼロではありません）。

なぜならば、Wholesaler（卸売り屋）が見つけてくるのは大抵はいわゆる「ワケ有り」物件だからです。

けれどもワケ有りという意味は購入するべきでない危険な物件という意味ではなく、ROIの観点からすれば投資家にとっては金鉱脈そのものです。

そこでどんなワケ有りかと言えば、割合として最も多いパターンは

１．急いで現金が必要

２．自宅を売却して資金をつくる必要がある

３．けれども家はかなり修繕が必要な状態（市場に出しても普通の買い手はつかない）

４．この家を修繕して市場に出す時間もお金もない

⇛ このままの状態で急いで買い手を探すしかない

そんな事情がある物件オーナーです。

そこでこのようなワケ有り物件の場合、買主である自分側が

⇛ 現金で買い取る資金がある

⇛ クロージングまで2週間で良い

等の好条件を伝えると高い確率で有利に取引が進むことになります。

このような物件は大抵が本来の物件価値の60〜70％、或いはそれ以下で登場することもあり得るのです。

このレベルの物件をWholesaler（卸売り屋）を通じて購入することになりますが、この時の転売価格には当然Wholesaler（卸売り屋）への報酬も上乗せされています。

それでもWholesaler（卸売り屋）には感謝しかないわけで、十分な報酬を払いながらも

購入価格が((ARV×70%)-修繕費用)以下

の条件を満たすのであれば十分に購入を検討する余地があるのです。

かくして、このようなWholesaler（卸売り屋）を通じての購入は自己資金を回収出来るレベルのROIを実現する一つの手段になりますが、いずれに手段を選ぶにせよ

「対象とする地域市場に人脈を構築する」

これは避けて通れない行程です。

然るべき関係者に相応の対価を支払いながら、人脈を地元の

• エージェント
• コントラクター
• レンダー
• プロパティマネージャー

を中心に広げていく上では時間もかかります。

その人脈が広く太くなる一番のタイミングはやはり

「一緒に案件に取り組む時」

であり、その際にパートナー達に対して

「然るべき報酬、或いはそれ以上の報酬」

をお渡ししながら時間をかけていくと、ディール物件が次々と自分に入ってくる情報ソースとして育ってくるものです。