2022年のアメリカ不動産市場を読み取る3つの鍵

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日はMortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）のその後についてお伝えしました。

パンデミック以降にモーゲージ保有者への救済措置として実施されてきたMortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）は最大で18ヶ月支払いを保留することが出来ます。

結果として昨年3月の施行から18ヶ月目となる本年9月からはMortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）の失効により市場に物件が次々と出てくることが予想され、供給数の増加により物件価格が大幅に下がってくる可能性が指摘されていました。

けれども過去1年の間にMortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）の適用件数そのものは順調に下がり続け、この点は

「一時的にモーゲージ支払い保留を許可して国民の住を守る」

という、米国政府の狙い通りに事が進んだことになります。

そして失効後のモーゲージに対しても昨日ご紹介した5つの受け皿が用意され、債務不履行が発生する可能性を著しく下げる準備が整えられました。

それでも若干供給数は増えるだろうとは思いますが、大きな流れとしては

「Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）に起因するアメリカ不動産価格大暴落のリスクはかなり軽減された」

と言えそうです。

より正確には、各金融機関がこれだけ柔軟な姿勢でMortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）失効後のインパクトを寛大に受け止められる余裕があるのは

「資産バブルによる物件価格の上昇」

があるからです。

2007年以降の暴落前には米国全体が不動産バブルに浮かれ、

「頭金$0でも物件購入可能」

「クレジットスコアが低くても可能」

とかなり緩い基準の中で次々にモーゲージ保有者が増え、サブプライムローンを中心にバブルが大きく弾けることになりました。

今回の場合、現在のモーゲージは

「厳しい基準をクリア」

しているものがほとんどであり、サブプライムローンの割合は当時と比較すると極端に少なくなっています。

それに加えて今回の資産バブルでローン保有者のエクイティは大きく増えていますから、そのクッションが

「Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）のリスクを許容できる」

要因となっているわけです。

結果、ここからのアメリカ不動産市場の動きとしてはMortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）による価格下落への影響は小さくなったものと見てよいと思います。

かくして、2022年以降のアメリカ不動産市場は予想外の外部要因が発生しない限りは

「このまま価格は上昇機運に進む」

「けれども価格調整のリスクは2021年よりもやや高まる」

そんな風に推移していきそうです。

市場の流れをつくる3つの要素

そこで少なくとも不動産市場に直接影響する要因のみで見るのならば

「アメリカ不動産価格は2022年も上昇し続ける」

公算が高いと思われます。

厳密に言えば、

「価格は上昇機運」

「けれども2021年ほどの上昇率はない」

というあたりにベクトルは向いていそうです。

もっぱら現代社会の経済はあらゆる要素が複雑に絡み、一つの爆弾が次々と連鎖することは大いに考えられます。

その意味では不動産市場ではなく外部要因で失業率が大きく上がり、価格が大きく下がる地域市場が出てこないとも限りません。

そこで当ブログでは

「投資するべき市場か」

を判断するのに不動産需要の三大要素、

• 人口
• 人口動態
• 賃金・雇用機会

の3つを主な基準としていますが、何よりも

「人口は増加しているのか」

「将来の人口はどのように推移しそうか」

「住にかかる当地のコストはどうか」

「雇用機会は充実しているか」

等をしっかりと見定め、結果として

「住に対する需要はどれくらいあるのか」

「その需要はどれくらい続きそうか」

等を元に、自分が投資する市場を見定めることが推奨されます。

極論、ここからのアメリカ不動産投資では

「価格が上がろうが下がろうが、順調にキャッシュフローを享受できる」

そんな匍匐前進にも似た手堅い資産形成が吉と出ると思うのです。

その意味では市場がどんな状況にあろうとも投資機会は常に数多く存在することになり、ディール物件そのものはいつでも探し出せます。

そして私(佐藤)自身は常々アメリカ不動産市場を

⇛ キャピタルゲイン市場

⇛ ハイブリッド市場

⇛ キャッシュフロー市場

の3種類で分けて俯瞰していますが、2022年以降の傾向としては2021年に注目であった

ハイブリッド市場

が

キャッシュフロー市場

へと変化（或いは逆戻り）する傾向が見られるのではないでしょうか。

キャッシュフロー市場そのものは不動産市場がどのような状態にあろうとも無難に物件を探していけますが、ハイブリッド市場の場合はその市場の底力をよく見分ける必要があります。

2022年の風向きによってはそのハイブリッド市場が大きくキャッシュフロー市場へと変化（逆戻り）してしまうようであれば、その地域には下手に手を出さない方がよいことも考えられるわけです。

そこで今回は2022年の傾向を占う上で大局観として

• 需要と供給
• 金利
• インフレ率

の3つの観点からアメリカ不動産市場を見ていきましょう。

これらを一つひとつを見ていくと、2022年のアメリカ不動産市場の全体像としては

「価格は上昇機運」

「けれども2021年ほどの上昇率はない」

という大きな流れが見えてきます。

明日に続けます。