HELOCはセルフフリップに使うべし

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

先日たまたま、仮想通貨で大きなリターンを得た2人の話を聞きました。

どちらも仮想通貨でミリオン単位を得ていますが、興味深いのはこの2名のその後の行動が全く正反対だったことです。

仮にAさん、Bさんとして彼らのその後をみると

Aさん ⇒ 不動産を購入

Bさん ⇒ フェラーリを購入

という両極端な使い道。

私(佐藤)自身はどうするかといえば、前者の不動産を購入するタイプです。

もちろんフェラーリを購入する行為に何ら非はないと思いますし、自分のお金をどのように使おうがそれは個人の自由。

けれども上記2つの決定的な違いは

不動産 ⇒ キャッシュを生み出す資産

フェラーリ ⇒ キャッシュを生み出さない資産

でしょうし、たまに

「フェラーリもインフレ対策になる」

「フェラーリはリセールバリューが普通車を買うより費用対効果が良い」

という論を見ることがありますが、保険料・メンテナンス料・修繕費等を考慮すると普通車を購入するよりも費用効果がよいのかは分かりません。

それよりも経費を差し引いた上でさらに毎月着々とキャッシュが生まれてくる不動産を所有して、その資産が生み出したキャッシュでフェラーリを購入した方が断然お得だと思うのです。

特に不動産の場合は減価償却費を含む経費計上をきちんとコントロールすれば、政府が許容する範囲で大きな節税が可能になります。

間違っても不動産投資は

「Get-rich-quick（ゲットリッチクイック：手っ取り早くお金持ちになる）」

の手法ではありませんし、それどころか

「Get-rich-slow（ゲットリッチスロー：ゆっくりとお金持ちになる）」

というのが本当のところ。

日本的に例えるなら

不動産を運用する ≒ 盆栽を育てる

という式で、時間はかかるけれどもしっかりと育つ資産からは手堅いキャッシュフローが流れ続けてくることになります。

その意味では老後資金の準備に不動産投資ほどピッタリ当てはまるものはないように思いますし、先にフェラーリ購入に高額を投じるよりも、先にお金を生み出す資産に資金を投じた方がよいと思うのです。

HELOCをセルフフリップの資金に

そこで昨日までは不動産を通した資産形成手法の一つとして

「キャッシュフロー投資」

を軸に、その成果を測る尺度として

「Cash on Cash（キャッシュ・オン・キャッシュ）」

を深く見ていきました。

• 物件の金額
• 手数料総額
• 修繕費用

の合計がいくらであれ、

「要は、そこに自分はいくらの自己資金を投じたのか？」

これがCash on Cash（キャッシュ・オン・キャッシュ）の分母です。

投じる自己資金が少なければ少ないほどCash on Cash（キャッシュ・オン・キャッシュ）リターンは大きくなってきます。

そこで

自己資金を少なくする = 他人様から多く借り入れる

となる上では

「どれだけ安全に多額の借入が出来るか」

がポイントになりますから、金融機関から借り入れる順番としては

「修繕が必要な物件を購入する時にファイナンシング」

ではなく

「修繕が済んでテナントがついた後にファイナンシング」

の方が修繕後の価値に対しより多くの借入が可能となり、かつすでに家賃収入もある為にファイナンスがスムーズに進みやすいわけです。

けれどもこの場合、その出だしではどうしても

「物件購入費用」 ＋ 「修繕費」

を賄えるだけの自己資金が必要になります。

この時に貯蓄していた自己資金を投じることが出来るのならよいのですが、ここであえて自己資金を使わずとも資金を用立て出来る融資元がHELOCです。

HELOCについては当ブログでも何度か触れていますが、私(佐藤)が知る限り自分で物件を修繕してピカピカに仕上げる「セルフフリップ」の資金としてはHELOCほど最適なものはありません。

HELOCは一言でいえば

「物件価値を担保に一定額を上限として、その上限の中で引き出しと返済を繰り返すことが出来る」

という融資システムの一種です。

その性質からしばしばクレジットカードに例えられますが、例えば「物件価値の85%まで引き出しが出来るHELOC」であれば

所有する物件価値：$300,000

85%の物件価値 value: $255,000

モーゲージローン元金残高：$150,000

の場合、HELOCで引きだせる金額としては

$105,000（$255,000 – $150,000）

と、この場合は約10万ドルを引き出すことが出来ます。

そこで昨日までの例では物件価格が$60,000に対し、クロージングコストとその後のリノベーション費用に$35,000を費やす必要があるという話でした。

ここにかかる費用は

$95,000（$60,000 + $35,000）

であり、このプロジェクトを自前で行う費用が9万5千ドルということになります。

ここに先の$105,000を上限とするHELOCから

「$95,000を引き出す」

という式でセルフフリップ資金を用立てるわけです。

そしてこの例では修繕後の価値が$120,000でしたから、投資物件として75%までの借入だったとしても

$90,000（$120,000 × 75%）

であり、この場合はHELOCからの引き出しに対して$95,000のうち$90,000をファイナンシング後のキャッシュアウトから返済することが出来ます。

またHELOCに対する返済は初期の「利息のみ返済」の期間であればAPR（Annual Percentage Rate：年換算利回り）で3%だったとしても毎月の利息返済は

$277.08

で済む計算です。

そうすると仮にセルフフリップの完成とテナント付けまでに3カ月かかったとしても、支払う利息合計は

$831.25（$277.08 × 3カ月）

となります。

そこで最終評価として

$5,000の自己資金

$831.25の利息

HELOCの手数料

等を全て合計して仮に

「$8,000の自己資金が必要だった」

「プロジェクト完了後の毎月のキャッシュフローが$400」

ということであれば年間$4,600のキャッシュフローですから

57.5%（$4,600 / $8,000）

のCash on Cash（キャッシュ・オン・キャッシュ）が実現されるわけです。

「銀行に預けていたら利息が57.5%だった」

という話はまず聞きませんが、アメリカ不動産投資の場合は現実にこれが起こり得ます。

かくしてセルフフリップに有利なHELOCの活用ですが、今度はその注意点についても確認しておきましょう。

明日に続けます。