半端ない賃貸力

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

今の時期の新築物件購入の利点についてお伝えしています。

最近、アメリカ国内に暮らす方々から

「融資を引いて投資するべきか」

「もしくは現金購入するべきか」

という質問を頂くことがよくあります。

この点については初心者の方々の場合は度々

「せめて最初の一軒目は現金で」

とお薦めしていますが、厳密にいえば現金購入のススメについては米国外に暮らす方々を対象にお伝えしているつもりです。

その理由はもちろん「リスク軽減」にあり、米国外からアメリカ不動産に投資してこられる方々の多くは米国内で給与所得等の本業からの所得があるわけではありませんから、不動産運用の資金源は「家賃収入」しかないことになります。

そうすると仮に運用期間中に不慮の大きな出費が発生した場合、ローンを組んで購入していると踏ん張りが効かずにたちまちネガティブキャッシュフローに陥ってしまう可能性が高いのです。

最悪、日本から資金を追加送金すればよいわけですが、そうもいかない場合はのっけから運用が苦しくなることになります。

そこでせめて一軒目は借金を無くしてキャッシュフローを最大限にすることでリスクを極小化できるわけです。

ただし、米国内に暮らす方々の場合は最初の一軒目から融資を引くパターンは「アリ」だと思います。

その理由は

• 米国在住の方は融資を引く際の金利が低いこと（特に個人名義で融資を受ける場合）
• 仮に大きな修繕が発生しても（本業からの収入等で）踏ん張りが効きやすいこと

の2点です。

そこで踏ん張りも効いてリスクが少ない条件であれば

「現金購入とファイナンシング購入のどちらが良いのか？」

と問われれば、少なくとも「資産運用の費用対効果を最大化したい」とするのであれば

「他人様（金融機関）から融資を引いた方が資産形成は圧倒的に早い」

ことは間違いありません。

ここを誤解のないように言葉を添えると

「自分は欲張らずとも、数字が勝手に指数関数的に増えていく」

ことになるからです。

「不動産はナンバーゲーム」

であると同時に、立地を上手に押さえれば失敗の確率は極限まで低くすることが出来ます。

その意味では今の時期に

「新築を融資を組んでファイナンシング購入する」

という選択肢も大いにアリだと思いますし、昨日お伝えしたように

「新築は修繕発生率が極端に低い」

という事実を踏まえると、ことさら新築の場合はファイナンシング購入でもリスクをコントロールし易くなるのです。

本日も続けます。

賃貸力がある

そこで

「今の時期に新築を購入する利点」

について続けますが、今日はその真骨頂に触れていきます。

新築が有利になり易い理由、それは

「賃貸力が高い」

ことです。

より正確には新築の場合

⇒ 賃貸需要を引き付ける

⇒ 賃料が高め

という2点が言えます。

賃貸需要を引き付ける

前提として、ここからの米国は「レンタルネイション（賃貸で暮らす人々の割合が高くなる世相の意）」の方向に進んでいくことはほぼ間違いないと見ています。

その意味では物件そのものに対する需要もさることながら、賃貸物件に対する需要もますます高まる傾向が長年続くことが予想されます。

⇒ それなりに年数の経った中古物件

⇒ 新築物件

この2つの賃貸物件がある場合どちらの物件が選ばれるかと言えば、当然ながら後者の新築物件の方が人気があります。

もともと米国では中古物件の売買は主流ですし、賃貸物件にしてもと数十年落ちの物件でもさほど気にされない気質があります。

けれどもそれでは同じ賃貸物件でも中古物件と新築物件でその需要に違いがないかといえば、アメリカ人でも

「どちらかを選べと言われたら、新品の物件の方を好む」

ものです。

自分が一番最初にその物件を使うということは

「全てが新品で気持ちがいい」

のは元より

「使うもの全てが安心して使える」

という利点は、賃貸物件を探す人々の心を鷲掴みにするのです。

賃料が高め

そして新築の賃貸力でもう一つの強みは

「賃料が高め」

であることです。

この点は先の賃貸需要を引き付ける新築の力に直結しますが、中古と新築を比較した時に

「新築の方が需要がある」

ということは、そこにはプレミアがついて当然です。

すなわち同等物件を比較した時に、新築の場合は平均賃貸料よりも高めに市場に出して然るべきです。

余談ですが、本年2022年の米国賃貸市場の予想で

「本年の賃料値上げは7～8%以上もあり得るのではないか」

という見解を多く聞きます。

これは事実そうなるでしょうし、普通に7%を超える賃料の伸びは見られるはずです。

そのような背景もあり、特に本年のピークタイムあたりにおいては新築は随分と有利な賃料で賃貸市場に投入できることになると思います。

それは即ちキャッシュフローの改善に直結することになり、特に冒頭に述べたファイナンシング購入をされる方々の場合はその割増のキャッシュフローが運用を助けてくれるはずなのです。

そして賃料そのものもまた指数関数的に毎年伸びていきますから、新築の場合は出だしのスタートから有利なポジションを取れることになります。

。。。

数日に渡り、今の時期に新築物件の購入が有利になりやすい理由についてお伝えしてきました。

ここまでに述べた理由で、現在物件を検討される方々には新築物件も併せてお薦めしており、特に米国内に暮らす方々の場合はファイナンシング購入のオプションもアリだと思います。

もちろん借金をする以上はリスクコントロールが極めて大切ですが、そのリスクコントロールもまた弊社の強みの一つと考えています。