こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
本年に入り、世界中で「物価上昇」の話題が深刻化しているようです。
急激なインフレはパンデミック直後に副作用として予想されていましたし、世界に目を向けると昨年末の11月には前年同月比で
トルコ … 21・3％
ブラジル … 10・7％
ロシア … 8・4％
メキシコ … 7・4％
と、世界各国でインフレが直撃する様子が報道されています。
この物価高の世相は本年も続くことは間違いないでしょうし、それだけにFRB（連邦準備制度理事会）による政策金利の影響は計り知れず、世界中が金利の動きに注目する1年となりそうです。
特に厳しいのは
「物価はどんどん上昇する」
「けれども給与所得は上がらない」
というパターンであり、とりわけ食料品や燃料を始めとする日々の生活に直結する物品の値段が上がることは、収入が上がらない状況下では困るものです。
もちろん現在直面している物価高も経済サイクルの一つに過ぎませんから、このペースの物価上昇が永続することはないと思います。
向こう数年で一時的にも日本もアメリカも今以上の物価高を経験するかもしれませんが、それでもその上昇率は落ち着いてくるはずです。
ただし一つ確かなのは、今の時期に値上がった物価は物価上昇そのものが落ち着いたとしても早々に元には戻らないのではないでしょうか。
この点は
10年前（或いはそれ以上昔）のモノとサービスの値段
現在のモノとサービスの値段
この比較を思うと、誰もが
「今の値段は上がることはあっても昔には戻らないだろう」
と予想できます。
そうすると、特に今のような急激に物価が上昇する時期は
「老後の生活のシュミレーション」
とも言えるかもしれません。
たった今現役で給与所得という固定収入がある場合は大きな心配は必要ないにせよ、70代、80代となると、現役と同じように体が動くかは分からないものです。
だからこそ将来は国にも企業年金にも頼らずに
「自分と家族の老後は自分で準備する」
という気概は大切でしょうし、その為に
１．お金に正面から向き合って学び続ける
２．人任せにせず自分で資産運用の舵を取る
そんな学びと実践の繰り返しが奨励される個の時代だと思うのです。
インフレが味方をする資産
そこで今のような急激なインフレが襲ってくる時期においては
「不動産運用は厳しくなる」
「ネガティブキャッシュフローに陥り、投資物件を手放す人々が続出する」
かと思えば、現実はその正反対です。
ここは当ブログの趣旨からも言葉を濁すことなくハッキリといえば、
「アメリカ不動産投資は今のような難局の為にある」
と思います。
ここもまた佐藤個人の持論になりますが、幸せに暮らすのにビリオネアになる必要などないはずです。
誰でもお金は必要でも実際はお金そのものが欲しいわけではなく、「お金で苦労することのない暮らし」が欲しいのが本音。
そして不動産資産はその本質からもあらゆる資産運用の土台になり得、アメリカ不動産投資で築き上げる土台の上に各種資産を敷いていくと、個人としても法人としてもその資産形成はかなり揺るぎないものになると思います。
その土台の中心であるアメリカ不動産投資は、このような時期にこそ安定資産としてその真価を発揮してくるのです。
端的に、アメリカ不動産のインフレの最中の強さを2つだけ上げてみます。
賃料もインフレに伴う
今のような時期にこそアメリカ不動産が力強さを発揮する一つ目の理由は、
「家賃はインフレと共に上昇していく」
からです。
経済成長の趣旨でFRB（連邦準備制度理事会）の目標は
「インフレ率2%強」
とされており、たった今は大幅に2%を上回っていますから現状の急激な物価高を抑え込む政策が急がれます。
ポイントは、米国が考える原則は
「経済は成長ありき」
であり
「FRB（連邦準備制度理事会）は経済成長の種を仕掛け続ける」
という前提があります。
そして米国経済で適切な経済成長を求め続ける力学が恒久的に働く以上、
「家賃もインフレに伴い上昇し続ける」
という前提は外れないのです。
その意味ではアメリカ不動産を所有する投資家達の中には、今の時期にこそ安堵感を深める人々も少なくないはず。
それは欲張る気持ちというよりも、「これでまた運用が安定する」という安心感が深まるからです。
そして先月12月は米国では前年同月比で物価上昇が7%を超えたとのこと。
各地域市場における家賃推移の意味では、本年はこの物価がどのように推移していくかが注目されます。
恐らく今のままでは家賃上昇率は低くても昨年同等、大方は昨年以上の値上げが全米各地で起こるのではないでしょうか。
そうすると特に融資を組んでファイナンシング購入の投資物件の場合はその運用資金が増額する分、運用は安定することになります。
ちなみにここは私(佐藤)個人のやり方ですが、投資物件の賃料は
「その市場の平均賃料よりもちょっぴり低め」
に落とし込んでいます。
理由は、自分がテナントの立場になって考えてみるとよく分かると思いますが
「周囲の平均賃料よりも安いとお得感を感じる」
「その結果として空室率が低くなる」
からです。
いっても、賃貸物件に暮らす人々がその物件を選ぶ動機のナンバーワンは「家賃」です。
もちろん立地も重要視はされますが、とりわけリモートワークが主流になりつつある社会では職場への距離を理由に賃貸物件を選ぶ割合はより低くなってきます。
そうすると賃貸物件に入居する際の動機は
「家賃が高いか低いか」
が主な理由であり続けるでしょうし、基本的に世の人々にとって
「引っ越しは億劫」
ですから、余程の理由がない限り近所の同等物件よりも賃料が安いのなら引っ越す理由がないのです。
ただし賃料の目安は市場平均よりもちょっぴり低めにとは言えども、その賃料の「推移」まで落とす必要はありません。
安めの賃料でありながらも値上げは然るべき割合で地域市場の賃料推移にピタリとつけておけば、家賃収入は
⇒ 収入アップ
⇒ 空室率の低さ
の双方の理由でかなり安定してくることになります。
明日に続けます。
