なぜマルチファミリー物件は有利なのか

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

マルチファミリー物件の実例を上げながらその特徴をご紹介しています。

「キャッシュフローのみで暮らしたい」

「生活費の足しにできるキャッシュボリュームを獲得したい」

そんな目的を不動産投資に期待する場合、どこかの時点でマルチファミリー物件のレベルへと歩を進める必要は確実にあると思います。

支払うものを全て支払って、かつ将来の修繕準備金まで差し引いて最後に手元に残るキャッシュの流れを

「純キャッシュフロー」

と呼びますが、

「キャッシュフローのみで生活したい」

という時、その基準は「純キャッシュフロー」であるべきです。

ここが私(佐藤)自身は不動産投資を「不動産事業」と捉えている理由ですが、

「不動産運用には諸経費と修繕費がかかる」

これは紛れない事実であり、事業であるがゆえに支出は伴って当然です。

このあたりは不動産投資を株式投資や定期預金の感覚で捉えてしまうと

「えっ、不動産投資って支出がこんなにあるのか。。」

「全然儲からないじゃん」

そんな感想に落ち着いてしまいがちになります。

けれども事業であるがゆえに支出が発生するのは当然であり、それら支出を差っ引いたうえで

• 純キャッシュフロー
• 減価償却
• エクイティ

等の総合値で資産を積み上げていくのが不動産投資です。

不動産投資に支出が発生するのは当然ですから、それを踏まえた上でプロジェクションをもって対象物件の将来性をしっかりと見立てる必要があります。

そして何よりも大切なキモは

「正しい立地で正しい物件を購入すること」

です。

間違った物件を購入してしまうとネガティブキャッシュフローに陥ってしまうかもしれませんし、売却するまで大きく手間・時間・お金を三点セットで取られてしまうことになります。

けれども正しい立地に正しい物件を購入できたとしたら、時間をかけて苗を育てるかの如くそこにアートが生まれてくるのです。

本日も続けます。

戸数（ユニット数）の目安は

そこで

「キャッシュフローのみで生活したい」

と願う場合、どれくらいの戸数（ユニット数）を所有するべきでしょうか。

「キャッシュフローを充実させるには戸数（ユニット数）を増やさないといけない」

「それは分かるが、ではどれくらい戸数（ユニット数）を所有するべきなのか？」

この答えは

「どこの市場のどの立地にどんなマルチファミリー物件を所有するか」

で全く変わってきますが、少なくとも

「正しい立地で正しい物件を購入すること」

この原則に従っていくのであれば、先の目安としては

「100戸数（ユニット数）を所有すると、最低2万ドルの純キャッシュフローが実現する可能性は高い」

と考えて大過ありません。

この内訳はもちろん一戸建てのみならず、複数戸が入るマルチファミリー物件を含めて所有する戸の合計です。

ちなみにアメリカ不動産投資を通して純キャッシュフローを求める方々に対して

「毎月いくらの純キャッシュフローがあれば、仕事を辞めても生活していけますか？」

と質問をすると、割合として最も多い答えが

「$5,000あれば仕事を辞められる」

です。

$5,000の純キャッシュフローを達成であれば100戸も必要はなく半分の25戸以下でもよい話になりますが、ここは秘密があり

「戸数の多いマルチファミリー物件ほど純キャッシュフローの割合は高くなる」

という点は覚えておく必要があります。

すなわち前での

「100戸で2万ドル以上の純キャッシュフロー」

という話も、その内訳は

12戸

24戸

32戸

。。。

と、2桁の戸数を持つマルチファミリー物件が含まれての数字です。

なぜ戸数が多いほど有利なのか

そこで先の例を単純計算でいえば

「月に1万ドルほしいなら50戸所有すれば達成可能」

という話になりますが、ここも厳密にはこの50戸の中に

「2桁台の戸数を持つマルチファミリー物件」

が含まれた方がその達成率は高くなります。

もちろん

「一戸建てを50軒所有する」

という考えもあるかもしれませんが、一戸建てのみで増やし続けると相当な時間がかかる上にキャッシュフローの観点では投資効率はマルチファミリー物件の方が有利です。

また

「全て現金購入で、一戸建てを5軒所有（1軒から$1,000以上の純キャッシュフロー）でも良いのでは」

という考えもあるかもしれませんが、5軒購入できる現金があるのならばそれを頭金にしてマルチファミリー物件を購入した方がキャッシュフローは遥かに大きくなるものです。

そこでマルチファミリー物件の中でも戸数が多ければ多いほど有利になるのはなぜかといえば、

「物件のランニングコストを複数のテナントが支えてくれる」

からです。

ここはスクエアーフィート単位で計算してみるとよく分かりますが、例えば

「屋根の全面張替が必要になった」

とすればどうでしょうか。

一戸建て物件で屋根を全面的に張り替える場合、そのコストの支払い元は一戸である以上は一人のテナントからの家賃収入のみです。

これに対し、マルチファミリー物件の場合は満室想定で

8戸なら8つのテナント

12戸なら12のテナント

からの家賃で対応することになります。

もちろん一戸建ての方が家賃は高く、かつ屋根の張替コストも一戸建ての方が面積から考えて安いに決まっています。

けれども屋根を張り替えるコストも計算してみると

「1スクエアーフィートに落とし込むとマルチファミリー物件の方が安い」

という結果になり、それを賄う家賃収入も

「複数のテナントであるほど、その合計家賃は一戸のみの家賃よりも遥かに大きい」

そして

「諸経費を差し引いても修繕に充てる資金は十分になる」

という結果になりますから、

「戸数が多いマルチファミリー物件ほど運用は有利」

かつ

「純キャッシュフローは残りやすい」

となるのです。

。。。

そこで物語としてはまずは順番として

「一戸建てからスタート」

が妥当かと思いますが、運用そのものに慣れてきたら

Duplex（二世帯）

Triplex（三世帯）

Fourplex（四世帯）

8 戸

12 戸

24 戸

32 戸

。。。

とその時の状況に合わせて、徐々にステップアップしていくと良いと思います。