賃貸を辞めて、私に売ってくれませんか？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

マルチファミリー物件の話から始まり、ディール物件の探し方についてお伝えしています。

ディール物件の探し方は軽く10を超える手法があり、大局では

⇒ 地元で投資物件を探す

⇒ 遠隔の投資物件を探す

という2つの目線に分けた方法があります。

ディール物件を探す上で有利に進めるコツは

「数をこなすこと」

であり、両者の中で有利なのは前者です。

私(佐藤)自身はキャピタルゲイン市場におり、特に近年は近所の物件には投資用として目を向けていません。

頻繁に通るストリートの中でいくつか気に留めている物件はいくつかありますが、ここまで膨れ上がった価格の真っただ中では投資としては不適切ですし、それこそ前回の不動産価格暴落の時に近い価格調整でも起こらない限り近所への投資はないと思います。

そこでもっぱら近年力を入れているのは

• キャッシュフロー市場
• ハイブリッド市場

のみですが、もしも大規模な価格調整が発生すれば近所の物件にも再び動くつもりです。

そこで

「地元で投資物件を探す」

という場合にならではのディール物件の探し方は数多くありますが、いざ大規模な価格調整が発生した場合、まず私(佐藤)が地元で使うだろうパターンをいくつか上げてみます。

賃貸物件のオーナーに連絡する

先に

「極限まで投資効率を高める場合、一般MLSのみでは困難」

と述べた内容といきなり矛盾するようですが、仮に佐藤が暮らすキャピタルゲイン市場で価格が大きく下落してチャンスが再度訪れた場合、真っ先に実行するだろう手法の一つは

「一般MLSを活用して物件を探す」

ことです。

けれどもここは

「安くなった物件をMLSで探す」

という意味ではなく、そこには全く別の目的があります。

それは、一般MLSで「For Sale（販売物件）」を探すのではなく「For Rent（賃貸物件）」を探すのです。

zillow.comでも何でもよいのですが、賃貸物件を紹介するサイトは数多くあります。

その中で

「あそこのストリートのあの物件は賃貸に出されているのか。」

と、日ごろから意識していた地域にハマっている物件の中で

「この物件はいける」

「価格も手ごろ」

と思える賃貸物件のオーナーに連絡を取るのです。

その物件を賃貸に出しているということはその物件は100%投資物件ですから、

「賃貸を辞めて、私に売って頂けませんか？」

と売却をもちかけます。

もちろんその大半の答えは「No」ですが、数をこなせば必ず「Yes」は出てきます。

なぜなら、投資物件を運用しているとはいえ

「これは親から受け継いだ物件」

「正直なところ自分は不動産投資には興味はなく、機会があれば売却したかった」

等、ちょっとした訳ありで無意識にも売却を考えているオーナーは結構いるものなのです。

オーナー自身も普段は売却を意識しておらず、まして賃貸募集を出すくらいですからしばらくは保有するつもりだったはず。

けれども売却は意識していないはずが、こちらから声をかけることで

「ハッ」

と我に返るかの如く潜在意識にある「機会があれば売却を」の気持ちが一気に引き起こされ、連絡に応じてくれる場合があるのです。

お気に入りの物件オーナーに連絡する

そして地元で投資物件を探す場合、地元にしかできない別の方法として

「お気に入り物件へのアプローチ」

があります。

順番としては

「ネットで情報を検索して探す」

ではなく、

「物件そのものを最初から知っている」

というパターンです。

私(佐藤)自身も近所の中では

「この物件、もしも売りに出されたら投資用に購入したいな」

と目をつけている物件がいくつかあります。

常日頃から意識して歩いたり車で通ると、

「このスポットのこの物件はいい」

と思える物件があるものです。

そんな、あえて狙いを定めた物件に

「購入できたらいいな」

ではなく、あえて

「売りませんか」

とアプローチするのです。

１．（少なくとも外観からは）良質な条件の物件だと最初から分かっている

２．オーナーに売却の意思がないかを確認する

の順番になりますが、ここでは

ドアノック

ダイレクトメール

のいずれかでアプローチします。

ちなみにダイレクトメールについては自分で手紙をしたためて郵送するのでもよいのですが、自分が目をつけている物件が複数ある場合は有料のダイレクトメールを使うのが得策だと思います。

そしてダイレクトメールでも勝率は5割以下であることはほぼ確実ですが、ダメもとでとにかく数をこなしていくと

「話を聞きましょう」

というオーナーは出てくるものです。

。。。

ここまで、地元のオーナーにアプローチする数ある手法の中で2つだけお伝えしました。

これらはいずれも地元ならではの技であり、遠隔投資では実現しようがありません。

そして競争相手はほぼ皆無であり、万が一地元で同じような方法でディール物件を探しまくっている投資家がいたとしても、バッティングする可能性は極めて低いと思います。

それ以前に、ここまでのレベルで真剣に物件を探す投資家の絶対数そのものが多くはないものです。

そこでこれらの手法は潜在意識の中で「売却もありだな」と考えているオーナーのやる気を呼び起こす方法ですが、アプローチを受けた物件オーナーに対して

「あー、まあ売却は考えていたけれども、また今度でいいかな」

と思わせるのではなく、

「えっ！？じゃあ売るよ、売りますよ！」

と行動を起こしてもらえる可能性が高まるテクニックがあります。

地元で掘り起こせるディール物件について、アプローチする際のテクニックを更に深堀してみましょう。

明日に続けます。